险资对房地产的投资转向和未来趋势

版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/12险资对房地产的投资转向和未来趋势研究员/沈晓玲、汪慧、陈家凤、张少贤中国房地产专题2024年1月 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/12目录一、险资地产相辅相成，合作模式已成常态化.......................................................................31、险资进入房地产近20年，政策引导险资投向...................................................................3尝试期（2006-2010年）：初步确立险资投资房地产的法律地位....................................3完善期（2011年-至今）：拓宽投资方式，引导险资投资方向........................................32、险资、地产各取所需，投资期限、收益适配度高..............................................................4保值动机：险资投资周期长，稳定保持是第一要义...........................................................4盈利动机：险资举牌享分红，投资养老、大健康助力主业发展.......................................53、“险资+地产”常态化合作，四种常见方式进入地产市场..................................................5二、险资对地产股与公募REITs的配置“此消彼长”.............................................................71.低迷行情下险资调整地产股仓位，但当前仓位并不低.......................................................7险资对地产股合计减持比例近35%，民营险资减持最频繁................................................714家地产股遭遇险资减持，7家获增、6家维持不变........................................................82.公募REITs市场规模有限，险资难以实现大规模配置需求..................................................8险资战略配售额达81亿，偏爱产业园、仓储物流.............................................................8中金普洛斯仓储物流REIT最受险资追捧，获配售近14亿...............................................8三、险资转向存量市场投资，加码抄底优质不动产..............................................................101、平安、国寿等多家险资相继出手，大宗不动产交易频现.................................................102、商办资产是投资重头，房企抛售驱动险资进场“抄底”.................................................113、挖掘细分赛道投资机会，积极配置物流、产业园等优质项目..........................................10四、险资不动产投资热有望持续，ABS、REITs拓宽投资通道...............................................12 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/12一、险资地产相辅相成，合作模式已成常态化1、险资进入房地产近20年，政策引导险资投向险资进入房地产市场与政策密切相关，不动产则是连接险资与房地产市场的关键一环。根据2010年通过的《保险资金运用管理暂行办法》，险资是指保险集团（控股）公司、保险公司以本外币计价的资本金、公积金、未分配利润、各项准备金及其他资金，而险资投资的不动产，是指土地、建筑物及其它附着于土地上的定着物，如写字楼、商业、酒店等传统投资性物业类型和物流仓储、产业园、数据中心、租赁住房等新兴投资性物业类型均属于险资不动产投资范围。由于险资可投资的不动产类资产与房地产关系紧密，险资投资房地产市场是险资不动产投资的主要体现形式。根据CRIC统计情况显示，从2006年左右开始，资金实力较强的保险机构通过建设、购买自用写字楼内等方式试水房地产至今，险资投资房地产的相关政策大致可分为尝试期、完善期两个阶段。尝试期（2006-2010年）：初步确立险资投资房地产的法律地位（略）完善期（2011年-至今）：拓宽投资方式，引导险资投资方向（部分略）在该阶段，险资投资房地产的政策环境逐渐完善，主要在投资方式和投资方向上进行了更加明确的要求。在投资方式上明确表示险资可以以间接投资的方式进入房地产市场，同时表示险资可以投资PPP项目以及公募REITs；在投资方向上连续强调禁止险资进入地产开发领域，引导险资进入长租公寓市场、棚户区改造、城市基础设施、养老产业等。表：2006-2023年保险资金入局房地产相关政策情况时间政策及主要内容2006年《国务院关于保险业改革发展的若干意见》在风险可控的前提下，鼓励保险资金直接或间接投资资本市场，逐步提高投资比例，稳步扩大保险资金投资资产证券化产品的规模和品种，开展保险资金投资不动产和创业投资企业试点。2009年《中华人民共和国保险法》允许保险资金投资不动产 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/122010年《保险资金投资不动产暂行办法》明确保险公司可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品，放开保险不动产投资。但保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产，不得直接从事房地产开发建设（包括一级土地开发），不得投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权（项目公司除外），或者以投资股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出。2012年《基础设施债权投资计划管理暂行规定》保险资金可以投资保险资产管理公司基础设施投资计划、不动产投资计划和项目资产支持计划等金融产品。2016年《保险资金间接投资基础设施项目管理办法》首次明确了保险资金可以投资计划的方式参与政府和社会资本合作模式投资基础设施项目(即PPP项目),所投PPP项目须符合收费定价机制透明、具有预期稳定现金流或者具有明确退出安排这三项要求。2018年《保险资金运用管理办法》保险资金可以投资设立不动产、基础设施、养老等专业保险资产管理机构，专业保险资产管理机构可以设立符合条件的保险私募基金。明确了禁止投资领域，包括禁止直接从事房地产开发、投资不符合国家产业政策的企业股权和不动产等。2018年《中国银行保险监督管理委员会关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》保险公司通过直接投资、保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式间接参与长租市场，所投长租项目应位于人口净流入的大中型试点城市，满足效益、权属、土地使用性质和审批程序等方面的要求。保险机构应当建立专属岗位，负责投资项目的投后管理，并建立全程管理制度，做好关键结点的风险防范。2020年《中国银保监会关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》保险资金开展财务性股权投资，所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设，包括开发或者销售商业住宅。2021年《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》允许保险机构投资公开募集基础设施证券投资基金（公募REITs）2022年《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》鼓励银行保险机构在依法合规、风险可控的前提下，参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。鼓励银行保险机构为用于保障性租赁住房项目的公司债券、非金融企业债务融资工具等债券融资提供发行便利，加大债券投资力度。数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、险资、地产各取所需，投资期限、收益适配度高险资进入房地产市场除了政策因素外，两个行业对资金需求的“互利双赢”也是另一大重要因素。具体来看，险资进入房地产市场主要出于保值动机和盈利动机的考量。保值动机：险资投资周期长，稳定保持是第一要义（部分略）从险资特点来看，险资规模体量大、投资周期长，而优质的商业、办公、产业园等不动产投资不仅能够容纳大体量的资金，其租金也能产生一定的现金流，甚至还会因所 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/12在板块的发展而产生一定的溢价，与险资在投资期限、风险偏好上十分契合盈利动机：险资举牌享分红，投资养老、大健康助力主业发展（略）3、“险资+地产”常态化合作，四种常见方式进入地产市场（部分略）险资进入房地产市场已近20年，已形成多种常见合作模式，具体来看可分为一下四种：一是，举牌上市公司进行股权投资。历来不少房企背后或多或少出现了险资参股的身影，包括保利发展、万科地产、招商蛇口、碧桂园等。例如，2015年4月平安人寿入股碧桂园，成为第二大股东,这也是中国平安首次以寿险资金对大型房企进行股权投资，并开始了与碧桂园长达8年的深度捆绑。二是，参与投资公募REITs。公募REITs在投资期限、风险收益等与险资有天然的契合，2021年11月政策允许险资参与公募REITs的投资。险资通常通过战略配售、网下配售、二级市场投资公募REITs，更偏爱的底层资产类型为产业园和仓储物流。三是，通过公开市场独立或联合拿地，与房企合作开发是险资介入房地产开发最常见的方式。由于监管层规定，险资不得直接从事房地产开发建设，不得投资开发或者销售商业住宅，险资拿地多为医疗卫生、养老服务产业、商业办公运营等建设用地，在项目开发中，险资往往扮演“投资者”角色，合作方或引入房企作为实际操盘方。四是，收购持有型不动产项目获取租金回报。不动产符合险资长期投资属性，险资资产配置的重要领域，商办、产业园区、仓储物流等优质物业都是险资偏好的投资标的。除了以上四种直接性投资外，也有险资通过投资债权计划、股权计划等金融产品间接性投资房地产，这种方式可以较好地规避政策对于保险资金在项目投资方面的限制。当前，险资已经成为房地产市场不可忽视的力量，其一举一动受到行业的关注。伴随房地产市场步入深度调整期，险资如何抉择，以下本文将从险资投资房地产行业动向与趋势作进一步探讨。图：“险资+地产”的主要合作模式 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/12数据来源：CRIC整理 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心7/12二、险资对地产股与公募REITs的配置“此消彼长”本节围绕当前险资对地产股、公募REITs的配置情况和投资动向，分析房地产低迷行情下险资的持仓逻辑，以及参与公募REITs所面临的机遇和挑战。1.低迷行情下险资调整地产股仓位，但当前仓位并不低险资对地产股合计减持比例近35%，民营险资减持最频繁（部分略）2004年监管首次批准险资直接投资股票市场，2013-2015年房地产进入高景气周期，地产股因高股息率、低估值，成为险资配置资产的较佳选择，期间发生过“金地控股权争夺战”、“宝万之争”等多个中小险资轮番举牌充当“野蛮人”的经典案例。而2016年《关于规范中短存续期人身保险产品有关事项的通知》的出台，监管对万能险的发行和经营管理进行全方位、系统性的严管，险资的“恶意收购”现象才得以制止。202