瑞安房地产有限公司：管理层看好2016年物业销售

德意志银行亚洲中国兴业企业信用兴业战略房地产公司瑞安房地产有限公司日期2016年8月25日关凯伦（MBA）研究分析师（+852）2203 5930管理层看好2016年房地产销售瑞安房地产（Shui On Land）的2016年上半年业绩显示利润率扩大，净负债率降低瑞安房地产（Shui On Land）公布了2016年上半年的业绩，收入同比下降17％，我们的计算EBITDA显着增长，部分原因是利润率的提高。瑞安的利润率大幅上升（通用汽车的利润率从1H15的29％上升至1H16的45％）。出售投资物业也有收益。 1H租金及相关收入同比增长3％至8亿元人民币。我们的估算总债务/ EBITDA从2015年底的12.5倍下降到6月底的10.4倍，这是一个令人欢迎的发展。 1H16的平均债务成本为6.1％，低于1H15的6.4％。该公司表示，截至6月，其总债务中约38％为美元和港元债务，低于12月底的46％。管理层进一步预计该比率将降至35％或更低。乘风破浪卢主席对2016年下半年的合约销售看好，并预期瑞安将比其最初的2016年全年合约销售目标240亿令吉高出至少50亿元人民币。在今年的前七个月，瑞安房地产取得了179亿元人民币的物业销售（包括116亿元人民币的住宅销售，46亿元人民币的商业物业销售以及其他17亿元人民币的其他资产处置）；合同总销售额179亿元人民币，同比增长74％。瑞安房地产（Shui On Land）今年的合同销售毛利率约为35％，但上海项目（后期）的毛利率高得多，约为45-50％。瑞安房地产的品牌溢价和优良品质对我们显而易见；去年10月，其第2号地段的批次在上海瑞虹新城项目的均价为人民币94,000元/平方米，而第9号地块的均价为人民币71,000元/平方米。上海在2H16和2017年将有明显的可售资源。除了上海太平桥和RHXC，其他将在2H出售的项目包括武汉天地，重庆天地，佛山岭南天地和大连天地。在2016年下半年，公司已计划总可售资源约200亿元人民币。该公司计划将资产出售收益用于偿还2017年到期的部分离岸债务该公司提到，它计划利用资产出售的收益偿还其在2017年到期的部分离岸债务。回想一下，该公司拥有25亿元人民币的点心债券，该债券将于明年2月到期，而5亿美元的债券将于10月到期。十一月。其熊猫债券申请仍在等待批准。债券观点和风险我们维持对SHUIONPerpC17的买入建议（要价：108.0），对其余的SHUION曲线维持持有建议。下行风险包括激进的土地储备和意外的政策变化。上行风险包括资产处置快于预期，销售和/或利润率提高。德意志银行/香港发行时间：2016年8月25日13：25：49GMT披露和分析证明位于附录1中。MCI（P）057/04/2016。市场研究 2016年8月25日兴业企业信贷，兴业策略，瑞安房地产有限公司页面PAGE2德意志银行/香港图1：瑞安房地产的财务摘要关键财务公司瑞安房地产（NR / NR / NR）股票码272.香港报告期2014财年2015财年1H151H16报告货币（人民币百万元）（人民币百万元）（人民币百万元）（人民币百万元）收入证明收入10,2496,4722,0271,681毛利3,4461,689578761息税折旧摊销前利润2,3733,863155726毛利(3,474)(3,579)(1,844)(1,759)净收入1,7787881,195768现金流量表FFO（运营资金）(1,702)(3,566)不适用不适用营运资金变动(7,972)(853)不适用不适用经营现金(6,771)(890)(2,278)不适用资产负债表现金总额12,43010,6147,12611,316嵌入总现金中的受限制现金5,7627,2704,8235,093库存（持有待售的完工物业）4,6482,5602,6271,864总资产108,323117,180112,947118,914短期债务11,68712,8159,03013,760净债务（包括限制性现金）35,83837,65341,30934,839权益总额37,81136,64538,82737,099总债务48,26848,26748,43546,155关键信用指标收入增长4.3%-36.9%-61.3%-17.1%EBITDA增长13.9%62.8%-87.7%64.5%毛利率33.6%26.1%28.5%45.3%EBITDA利润率23.2%59.7%7.6%15.2%EBITDA利息保障*0.7倍1.1倍0.3倍1.1倍债务/ EBITDA *20.3倍12.5倍38.1倍10.4倍债务/ EBITDA * ^21.6倍13.1倍41.0倍12.2倍债务/ EBITDA * ^^22.8倍13.6倍43.9倍12.8倍净债务/ EBITDA *15.1倍9.7倍32.5倍8.8倍净债务/ EBITDA * ^16.4倍10.3倍35.4倍9.3倍净债务/ EBITDA * ^^17.6倍10.9倍38.2倍9.9倍总债务/总资本51.8%51.1%50.5%50.2%净债务/权益（现金，包括限制现金）79.8%81.6%87.2%75.9%净债务/权益^92.5%90.8%102.8%84.8%净债务/权益^^107.2%100.9%121.3%94.6%无限制现金/短期债务85.2%49.4%63.5%68.9%总现金/（ST债务+ 6个月的销货成本）82.4%69.8%68.0%77.1%现金总额/短期债务106.4%82.8%78.9%82.2%注意：*比率是根据过去12个月的数据计算得出的； ^表示将50％的混合动力视为债务，将50％的权益视为权益； ^^表示将100％杂种视为债务EBITDA数字是DB计算得出的数字我们将出售投资物业的收益计入EBITDA来源公司数据的计算中；德意志银行 2016年8月25日兴业企业信贷，兴业策略，瑞安房地产有限公司德意志银行/香港页面PAGE3附录1重要披露可根据要求提供其他信息披露清单机构揭露瑞安房地产有限公司SHUION 10.125％永久票据14SHUION 9.75％的债券于2020年到期14SHUION于2017年到期的8.7％票据14SHUION 8.7％的票据于2018年到期14SHUION 9.625％票据到期201914瑞安发展控股有限公司6.875 2017022614*除非另有说明，否则价格为上一交易日结束时的当前价格，并通过路透社，彭博社和其他供应商的价格从本地交易所获取。其他信息来自德意志银行，标的公司和其他来源。对于与本研究的主要主题以外的证券建议或评估有关的披露，请参阅最新发布的公司报告，或访问我们网站http://gm.db.com/上的全球披露查询页面。 ger / disclosure / DisclosureDirectory.eqsr。美国监管机构要求的重要披露除美国外，至少还有一个司法管辖区还可能要求标有星号的披露。请参阅非美国监管机构要求的重要披露和解释性说明。14.德意志银行和/或其附属公司在过去一年中已从该公司获得与投资银行无关的补偿。有关与本报告中提到的安全性建议或评估有关的披露，请参阅最新发布的公司报告，或访问我们网站http://gm.db.com/ger/disclosure上的全球披露查询页面。 /DisclosureDirectory.eqsr分析师认证本报告中表达的观点准确反映了签名的首席分析师对主题发行人和发行人证券的个人观点。此外，签名后的首席分析人员不会也不会因提供本报告中的特定建议或观点而获得任何补偿。关凯伦 2016年8月25日兴业企业信贷，兴业策略，瑞安房地产有限公司页面PAGE4德意志银行/香港CreditBuy（“ C-B”）：在接下来的六个月中，参考信用工具（债券或CDS）的总收益预计将超过其他类似行业或评级类别的发行人的债券/ CDS的信用利差。CreditHold（“ C-H”）：预期参考信用工具（债券或CDS）的信用价差在未来六个月内将与在类似行业或评级类别中运作的其他发行人的债券/ CDS的信用价差一致。CreditSell（“ C-S”）：在接下来的六个月中，参考信用工具（债券或CDS）的信用利差有望低于其他类似行业或评级类别的发行人的债券/ CDS的信用利差。CreditNoRec（“ C-NR”）：我们尚未向该发行人分配推荐。任何涉及估值的内容均基于发行人的信用等级。参考信用工具（“ RCI”）：分析家选择了每个发行人的参考信用工具作为最合适的估值基准（无论是债券还是信用违约掉期），本报告对此进行了详细说明。基于相对于参考信贷工具的价值评估，发行人对其他信贷工具的建议可能与参考信贷工具的建议有所不同，并可能考虑其他因素，例如不同的盟约语言，票息步骤，流动性和到期时间。参考信贷工具可能会发生变化，由分析师自行决定。DB Credit Opinion定义：DB Credit Opinion与S＆P的信用等级具有相同的等级，范围从AAA（最高信用质量）到C（最弱信用质量）。它反映了我们对公司信誉的看法。我们从公司的基本信用分析，可比分析，以500450400350300250200150100500买入卖出亚太宇宙评级机构和定性判断。监管披露1.重要的其他冲突披露除了此报告之外，还可以在https://gm.db.com/equities的“ Disclosures Lookup”和“ Legal”选项卡下找到重要的冲突披露。强烈建议投资者在投资之前先查看此信息。2.短期交易思路德意志银行股票研究分析师有时会拥有与德意志银行现有的长期评级一致或不一致的短期交易想法（称为SOLAR想法）。可以在http://gm.db.com的SOLAR链接中找到这些贸易建议。德意志银行债务评级关键债券评级分散和银行关系有银行关系的公司81 %24 %12 %7 % 38 %43 % 2016年8月25日兴业企业信贷，兴业策略，瑞安房地产有限公司德意志银行/香港页面PAGE5附加信息本报告中的信息和意见由德意志银行或其下属机构（统称为“德意志银行”）准备。尽管本文中的信息被认为是可靠的，并且是从被认为是可靠的公共来源获得的，但德意志银行对其准确性或完整性不作任何陈述。如果您将德意志银行的服务用于购买或出售本报告中讨论的证券，或者包含在或由德意志银行分析师的另一封信（口头或书面形式）中讨论的证券，则德意志银行可以充当委托人为自己的帐户或作为他人的代理。德意志银行可能会在决定以本金进行交易时考虑此报告。它还可能以自己的帐户或与客户进行交易，其方式与本研究报告的观点不一致。德意志银行内部的其他人士，包括战略家，销售人员和其他分析师，可能会认为与本研究报告的观点不一致。德意志银行发行各种研究产品，包括基本面分析，股票挂钩分析，定量分析和交易建议。无论时间跨度，方法或其他方式不同，一种交流中的建议都可能与其他交流中的建议不同。德意志银行和/或其附属公司也可能持有其所发行发行人的债务或股本证券。分析师的薪酬部分基于德意志银行及其附属公司的盈利能力，其中包括投资银行业务的收入。截至本报告之日，观点，估计和预测构成了作者的当前判断。 它们不一定反映德意志银行的意见，如有更改，恕不另行通知。 德意志银行的研究分析师有时会拥有与德意志银行现有的长期评级一致或不一致的短期交易思路。 这些股票交易想法可以在http：// gm的SOLAR链接中找到。D b。com。 SOLAR的想法代表分析师的坚定信念，即在不少于两周的时间范围内，一只股票的表现将优于或落后于所描述的市场和/或板块。 除了SOLAR的想法外，本报告中指定的分析师可能会不时与我们的客户（包括德意志银行的销售人员和交易员）进行讨论，或者可能在本报告或其他地方讨论涉及催化剂或事件的交易策略或想法对本报告中讨论的证券的市场价格有近期或中期的影响，这种影响可能与本文所述的分析师目前对总回报的12个月观点有方向性的抵触。 德意志银行没有义务对本报告进