房地产行业周报：供需政策进一步放松，底部配置地产正当时

4 行业点评 本周A股地产、港股地产、物业板块上涨。本周（1.20-1.26）申万A股房地产板块涨跌幅为+9%，在各板块中位列第1；WIND港股房地产板块涨跌幅为+3.1%，在各板块中位列第12。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+4.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为+4.5%，沪深300指数涨跌幅为+2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.4%和+3%。 本周杭州新年首拍火热，多宗地块溢价超20%，土地市场整体延续低迷趋势。本周（1.20-1.26）全国300城宅地成交建面198万㎡，单周环比-32%，单周同比-60%，平均溢价率10%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面1426万㎡，累计同比-70%；年初至今，招商蛇口、中建五局、京能置业、滨江集团、城发投的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售同环比上升，去年同期含春节假期低基数。本周（1.20-1.26）35个城市商品房成交合计299万平米，周环比+10%，周同比+500%。其中：一线城市周环比-11%，周同比+2070%；二线城市周环比+19%，周同比+386%；三四线城市周环比+18%，周同比+400%。 本周二手房成交环比略降，同比上升，整体成交规模保持稳定。本周（1.20-1.26）15个城市二手房成交合计172万平米，周环比-4%，周同比+1995%。其中：一线城市周环比-3%，周同比+3461%；二线城市周环比-4%，周同比+1825%；三四线城市周环比-7%，周同比+1182%。 供给端双管齐下：①央行、金管总局完善经营性物业贷政策，助力盘活优质存量资产，利好持有型资产优质且抵 押率较低的房企。②金管总局、住建部大力推进建立城市房地产融资协调机制，核心是由地方主管部门负责搭建政银企沟通平台，将融资支持聚焦到项目层面，隔离项目公司与集团公司的风险，进而缓解银行对房企风险的担忧，实现在不论所有制背景的情况下一视同仁满足房企合理的融资需求，预计1月底首批房地产项目名单落地。 需求端持续放松：住建部表态充分赋予城市调控自主权，各城市可以因地制宜调整政策。在前期政策支持下，2024 年1月贝壳百城首套房利率3.84%，二套房利率4.41%，较2021年高点分别下降190bp、159bp；除京沪外多数城市的首二套房首付比例均已降至20%-40%；一线城市中广州率先放开120平以上限购。当前销售尚未企稳，部分城市仍具备因城施策的空间，后续有望在首付比例、限购措施、房贷利率等方面进一步优化。 行业政策风口下优质央国企价值凸显。截至2024年1月26日中证房地产指数的PB-LF仅0.74x，头部经营稳健 的优质央国企PB低于1.0x，地产估值已降至近十年底部。多部委从供需两端采取多措施以提振市场信心，叠加近期国资委表态进一步研究将市值管理纳入央企负责人业绩考核的利好催化，因此在行业格局持续优化的背景下，优质央国企房企价值凸显。 投资建议 本周各部委密集表态，金融业支持房地产责无旁贷，供给端完善经营性物业贷政，地方确定项目白名单，将融资支持精准投放到项目层面，需求端仍有因城施策优化的空间，供需两端齐发力，房企现金流状况有望边际改善。而行 业的平稳健康发展关键在销售的企稳，需要供需两端的宽松政策能够持续落地。推荐当前估值底部、经营状况良好、受益于行业格局优化的改善性央国企，如华润置地、招商蛇口、建发国际集团、越秀地产、华发股份等。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 供需两端支持地产的风口已至4 行情回顾6 地产行情回顾6 物业行情回顾6 数据跟踪7 宅地成交7 新房成交8 二手房成交10 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻12 地产公司动态13 物管行业政策和新闻14 非开发公司动态14 行业估值15 风险提示16 图表目录 图表1：本周各部委从供需两端支持房地产的表态、政策频出4 图表2：需求端百城房贷利率持续下行5 图表3：截至2024年1月26日，中证房地产指数仅0.74x5 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名6 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名6 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名7 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名7 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表13：2024年初至今权益拿地金额前20房企8 图表14：40城新房成交面积及同比增速8 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9 图表17：35城新房成交明细（万平方米）9 图表18：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表21：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表22：12城商品房的库存和去化周期11 图表23：12城各城市能级的库存去化周期11 图表24：12个重点城市商品房库存及去化周期11 图表25：地产行业政策新闻汇总12 图表26：地产公司动态13 图表27：物管行业资讯14 图表28：非开发公司动态14 图表29：A股地产PE-TTM15 图表30：港股地产PE-TTM15 图表31：港股物业股PE-TTM15 图表32：覆盖公司估值情况16 供需两端支持地产的风口已至 供给端双管齐下：①央行、金管总局完善经营性物业贷政策，助力盘活优质存量资产，利好持有型资产优质且抵押率较低的房企。②金管总局、住建部大力推进建立城市房地产融资协调机制，核心是由地方主管部门负责搭建政银企沟通平台，将融资支持聚焦到项目层面，隔离项目公司与集团公司的风险，进而缓解银行对房企风险的担忧，实现在不论所有制背景的情况下一视同仁满足房企合理的融资需求，预计1月底首批房地产项目名单落地。 需求端持续放松：住建部表态充分赋予城市调控自主权，各城市可以因地制宜调整政策。在前期政策支持下，2024年1月贝壳百城首套房利率3.84%，二套房利率4.41%，较2021年高点分别下降190bp、159bp；除京沪外多数城市的首二套房首付比例均已降至20%-40%；一线城市中广州率先放开120平以上限购。当前销售尚未企稳，部分城市仍具备因城施策的空间，后续有望在首付比例、限购措施、房贷利率等方面进一步优化。 截至2024年1月26日中证房地产指数的PB-LF仅0.74x，头部经营稳健的优质央国企PB低于1.0x，地产估值已降至近十年底部。多部委从供需两端采取多措施以提振市场信心，叠加近期国资委表态进一步研究将市值管理纳入央企负责人业绩考核的利好催化，因此在行业格局持续优化的背景下，央国企房企价值凸显。 图表1：本周各部委从供需两端支持房地产的表态、政策频出 时间 事件 概览 主要内容 2024/ 1/24 央行、金管总局印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》 满足房地产企业合理融资需求 ①经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70％；②经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年；③2024年底前，经营性物业贷款可用于偿还房企及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。 2024/ 1/25 国新办发布会上，金管总局副局长肖远企发言 房地产产业链条长、涉及面广，对国民经济具有重要影响，与广大人民群众生活也息息相关，金融业责无旁贷，必须大力支持 当前进展：①“认房不认贷”；金融支持房地产市场平稳健康发展的“金融16条”；确立首套房贷利率政策的动态调整机制；下调二套房利率政策下限；引导银行降低存量首套房贷款利率；②出台《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，要求各地级及以上城市建立房地产融资协调机制，搭建政银企沟通平台，推动房企与金融机构精准对接；③2023发放开发贷+按揭贷近10万亿元；2023年末银行购买房企债券余额4275亿元（比2022年增长了15%）；2023向房企提供并购贷+存量展期贷合计超1万亿元；④截至2023年底，3500亿元“保交楼”专项借款绝大部分都已经投放到项目后续工作：①加快推进城市房地产融资协调机制落地见效，近期将召开相关工作部署会，要求银行尽快行动起来；②指导金融机构落实好经营性物业贷款管理要求；③继续做好个人住房贷款金融服务，支持各地城市政府和住建部门，因城施策进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策；④大力支持“三大工程”建设，尽快形成实物工作量 2024/ 1/26 住建部召开城市房地产融资协调机制部署会 建立城市房地产融资协调机制，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求 地级及以上城市人民政府要切实发挥牵头协调作用，把这一重要机制迅速建立和运转起来，及时研判本地房地产市场形势和房地产融资需求，强化统筹谋划，细化政策措施，搭建政银企沟通平台，推动房地产企业和金融机构精准对接，协调解决好房地产融资中存在的困难和问题。 首批房地产项目名单月底前落地 针对当前部分房地产项目融资难题，各地要以项目为对象，抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单，协调本行政区域内金融机构发放贷款，精准有效支持合理融资需求。信贷资金要确保封闭运行、合规使用，坚决防止挪用。省级层面要跟踪监测落实情况，加强督促指导。国家层面将建立城市房地产融资协调机制项目信息平台，实行周调度、月通报。住房城乡建设部抓机制落实力度大。据悉本月底前第一批项目名单落地后即可争取贷款。 充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房 适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，加快构建房地产发展新模式，长短结合、标本兼治，促进房地产市场平稳健康发展。要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以 地产政策 因地制宜调整房地产政策。协调机制要发挥好地方政府的牵头协调作用，加强工作统筹，细化政策措施，推 筛选确定可以给予融 动房地产开发企业和金融机构精准对接。要按照公平公正原则，筛选确定可以给 资支持的房地产项目 予融资支持的房地产项目名单，向本行政区域内金融机构推送。要加强信息共享， 2024/ 1/26 金管总局召开会议部署落实城市房地产融资协调机制相关工作 名单，向本行政区域内金融机构推送 及时向相关金融机构提供项目建设运行、预售资金监管等信息。要指导金融机构与房地产开发企业平等协商，按市场化、法治化原则自主决策和实施，保障金融机构合法权益。 对符合授信条件的项 对符合授信条件的项目，要建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求。对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目， 目，要建立授信绿色 不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式 通道 予以支持。同时，金融机构要加强资金封闭管理，严防信贷资金被挪用 来源：央行，国新办，金管总局，中国建设报，国金证券研究所 图表2：需求端百城房贷利率持续下行 4.41 3.84 80 705.8 60 5.3 50 40 4.8 30 204.3 10 03.8 放款时间（日，左）房贷利率-首套房(（%，右）房贷利率-二套房（%，右） 来源：贝壳研究院，国金证券研究所 图表3：截至2024年1月26日，中证房地产指数仅0.74x PB-LF 4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 来源：wind，国金证券研究所 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+9%，在各板块中位列第1；WIND港股房地产板块涨跌幅为+3.1%，在各板块中位列第12。本周