保利发展2023年业绩快报：等待黎明

业绩符合预期，维持增持评级。2023年公司实现营业收入3471亿元，同比增长23.5%，实现归母净利润120亿元，同比减少34.4%。 公司增收不增利，因此下调（原）， 2023~2025年EPS分别为 1.01/1.09/1.24元 1.69/1.87/1.86元 鉴于当前土拍市场和融资环境，利好央国企， 公司也在聚焦核心城市换仓，维持增持评级，维持目标价20.66元。 利润率大幅下滑至历史低位，预计公司计提了近120亿的减值损失，则利润率有望在2026年改善。2023年公司的营业利润率和归母净利润率继续同比下滑5.3个pct、3.1个pct至7.0%、3.5%。一方面，随着高地价项目的结算，毛利率大幅下滑；另一方面，公司营收增长23.5%，归母净利润却下滑34.4%,假设公司4季度延续3季度的利润率，那么大概计提了近120亿的减值损失。同时我们预计当前边际利润率的修复依赖于当前房价企稳，假设2024年能企稳，则利润率改善的实际体现将在2026年。 公司ROE创新低，需加快在手项目去化。2023年公司ROE下降3.4个pct，一方面是因为利润率的大幅下滑，另一方面是因为公司周转率较低，5855万方的待开发面积仍需加快，也即需要加快换仓速度。 未来两年现金分红率翻倍，股息率上升至4.7%左右。公司2024年度至2025年度现金分红率从过去的不低于20%提升至不低于40%，预计2024年股息率将提升至4.7%左右。 风险提示：销售去化下行；存货跌价损失计提大幅增加。