构建新场景，探寻商圈特色发展新动能
商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察构建新场景，探寻城市发展新动能 商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径商圈发展沿革世界知名商圈分析仲量联行商圈规划实践仲量联行商圈规划咨询服务体系 商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径 商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径商圈定义“零售消费交易在城市中最集中发生的区域”可以看到，目前各界对商圈的定义尚未完全形成统一的口径。因此，综合各方研究成果并充分考虑实际应用情况，本文探讨的商圈是指“零售消费交易在城市中最集中发生的区域”。在世纪年代，由德国地理学家克里斯泰勒最早提出的商圈理论，其核心观点是“以最大的商品销售和餐饮服务辐射能力为半径，形成商品销售和餐饮服务的中心地”。自此，商圈概念便出现在人们的视野之中，并被广泛讨论，机构与学者们从各自的视角对商圈展开的多方位诠释：顾客地理区域商圈也称为购买圈、商势圈，美国市场营销协会（）对商圈的定义是“经营某种商品或服务的某家或某类企业的顾客分布的地理区域”。精华区与闹市维基百科对商圈的解释是“城市中由商店、商场、餐馆、办公楼、酒店等商业设施，加上街道、车站、步行街等公共设施所有机组合而成的区域，为城市内主要的精华区与闹区”。客群需求圈国外学者主要从微观层面出发，认为商圈是指“单个零售商业企业吸引顾客所及的空间范围或一定的商业地域，即距离不等的客群需求圈”。区域商业集合部分国内商界人士认为“商圈是由主力店及次主力店为主构成的区域商业集合形式”。零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径 商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径探究一个城市核心商圈的演变史其实就是读一卷城市的发展史。从新中国最开始的国营百货大楼时代到消费场景多元化的今天，这是一部消费者用“买买买”写出来的潮流志。上世纪年代到年代，随着改革开放大潮的汹涌席卷，经济体制和经营体制逐渐放活，原先的百货商场不再能满足群众的生活需要。头脑活络的个体户们开始自己进货，并在政府早期打造的步行街上售卖，形成当时竞相追逐的潮流。早期步行街潮流时光的脚步踏入了消费场景多元化的今天。商业项目开始注重通过科技与消费场景的融合来加强消费者的参与感。被人工智能系统渗透的购物场景、强调无界融合的公园场景、引入科技的配套场景、嫁接大数据技术的新经济场景等，都在诉说着“零售科技”的新故事。“零售科技”赋能消费场景城市核心商圈的演变史年代后期至年，外来百货的进驻彻底改变了客群的消费习惯。拥有全新经营理念的外来百货一方面对商家进行统一管理并根据市场需求采购货物，另一方面通过高端时尚的品牌及贴心的服务让消费者大开眼界。其中开架式自选的购物体验可以说是对国营老商场的“降维打击”。外来百货进驻年以后，大批新型综合体项目如雨后春笋般冒出来，“”的概念逐渐流行。这时期的代表项目不再是单一百货的落地，而是百货主力店、超市、影院、儿童游乐场、餐厅等等集中进驻，引领一站式购物潮流。新型综合体面世上世纪年代到年代，国营百货大楼兴起，“付款票据在空中的铁丝上滑来滑去”的画面，仍是老一辈们鲜活的时代记忆。但是彼时的百货商场都是商场统一进货，复杂的人事关系加上市场机制的缺失，导致商场货品库存高企。国营百货时代 商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径拉动城市内需，推进区域经济发展商圈是零售消费交易在城市中最集中发生的区域，频繁的商品交易行为在拉动城市内需的同时，也创造了巨大的经济效益。例如，重庆传统五大商圈（解放碑、三峡广场、观音桥、杨家坪和南坪）在过去年间一直承担着全市一半以上的消费；而在“成渝双城经济圈”的另一位主角成都，春熙路商圈早在年的社会消费品零售总额（下称“社销零”）就高达亿，占当年成都市的左右；南京传统商圈新街口的“社销零”占比也在以上。另外，根据仲量联行的研究成果显示，北京王府井、上海南京西路等国内顶级商圈的“吸金”范围可延伸至整个城市主城区，且几乎所有人“来了就买单”。商圈作为一个城市经济发展的增长极，其经济创收能力可见一斑。促进产业发展，驱动产业结构调整在商圈不断进化发展的同时，会因为群众的消费需求，而在知识信息生产、资源转换服务、基建设施运行和生产要素流动等多方面吸引更多的投资者加入，其强大的经济驱动效应开始显现。金融业、房地产业、旅游业、交通运输业和娱乐业等关联产业将得到有力促进，城市产业结构逐步得到调整，文、体、旅、商融合发展的产业新格局逐步形成。推动民生改善，提高公共服务水平商圈在提高了群众生活便捷性的同时，也提供了大量的就业岗位、创造了政府税收，有助于当地民生改善和公共服务水平提升。例如，在提供就业岗位方面，年春熙路商圈办公人群超过万，预计到年将高达万；而在政府税收贡献上，早在年底，上海南京西路上的年产纳税收过亿的“亿元楼”就已逼近栋，其中还包括恒隆广场在内的“月双亿楼”①栋。对外宣传窗口，提升城市品牌形象商圈在建设的时候往往要求做到文化与商业融合。具有浓厚文化氛围和城市风情特色的商圈，不仅是能强势吸引本地人流和海外游客的商业休闲功能集聚区，也是品牌效应集中的城市对外宣传窗口，有利于进一步提升城市品牌形象。例如，东京银座、新加坡滨海湾、香港中环等世界知名商圈的旅游人次渗透率都超过了。商圈对城市的意义①“月双亿楼”：月税收贡献达两亿元或以上的楼宇。 商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径若把商圈看成一个完整的生命有机体，那么由各类商业项目为主构成的商业基底就是生命体中的“器官”，影响购买力的经济水平则是“细胞”，消费客群则是“血液”，交通系统则是“神经”，运营水平则是“养料”，而城市规划则是“力量源泉”。所以，商圈发展成功与否，取决于商业基底、经济水平、消费客群、交通系统、运营水平和城市规划六大关键因素。商圈发展的关键因素商圈发展关键因素商业基底影响重大差异化定位的商业项目，多元融合的功能业态，适当力度的营销宣传、良性双赢的市场竞争，都对商圈发展有重要影响。交通系统快达漫游交通系统包含商圈所在的交通区位和交通条件两方面。对商圈的客流量有着重要影响。打造快达漫游的交通体系，有利于商圈快速发展。消费客群至关重要消费客群的人口构成、消费水平、人口密度、性别结构、就业状况和年龄构成等都对商圈发展有着至关重要的影响。经济水平决定购买力商圈购买力水平取决于当地人均收入水平，而收入水平则由当地经济水平决定。经济水平越高，人均收入水平越高，购买力水平也相应升高，市场需求也就越旺盛。城市规划大力支持城市规划对城市商业中心的形成与转移、商圈的外向拓展等都具有决定性的作用，也直接影响政府对商圈发展的支持力度。优质运营商是必要条件优质的商业运营商意味着优质的运营水平，是商圈繁荣昌盛的必要条件，也是商圈长久发展的重要决定因素。商业发展关键因素城市规划消费客群交通系统运营水平经济水平商业基底 商圈规划白皮书 商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径在全球繁星闪烁的商圈之中，仲量联行致力于通过超越传统之道的地产服务理念，打造不断优化的理想购物空间，助力明日之发展，创造更美好的明天。在本次报告分析中，将对四个卓然的世界级商圈进行对标分析，从发展历程、交通配套、商业能级、消费能场景，商业亮点五个方面逐个分析其发展之道。世界级商圈新加坡滨海湾区日本新宿美国第五大道日本银座发展历程交通配套商业能级消费场景商业亮点o美国o第五大道o新加坡滨海湾日本新宿日本银座零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径商圈规划白皮书 商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径滨海湾区的前身是新加坡的莱佛士坊（）以及周边的历史文化区域。伴随年与年两次“新都心”计划的开展，政府填海造城，滨海湾逐渐由一个历史中心城区转变成为本土服务的“生活、工作与休闲娱乐相结合的新城市核心区”。随后伴随着大量优质商业运营商和企业巨头的入驻，逐渐升级为全球性的小时全球商业、生活、工作与娱乐中心。滨海湾区总体结构上以滨海湾湖与新加坡河为生态骨架，依地理环境特征由北至南展开，构成以一湖（滨海湾湖）、一河（新加坡河）、一公园（福康宁公园）为核心的“中央景观基础设施”。 商圈规划白皮书新加坡滨海湾区路面交通公交线路观光巴士线路条条水上交通水陆两栖鸭子船新加坡河水上巴士条条市政路网密度：公里平方米发展历程交通配套年末期城市分区域发展开发万平方米的商务办公中心区，以金融、工业和港口为主。划分城市界限，区隔出人们的工作、生活和休闲空间。年全天候城市生活空间区政府开始填海扩地以扩张区域的商业用地。大面积地扩大商务办公体量，建设基础交通设施，并围绕地铁站周边大举引入各大酒店和宾馆。增加个单位的住宅，开发活力娱乐及文化中心。年生活、工作与休闲娱乐相结合的新城市核心区区域着重加强旅游业发展。全面利用地上地下的复合空间开发，通过地下空间串联大型建筑设施形成连续的公共空间。加速对于城市慢行系统的建设，滨海和地下步行系统。并沿水岸线修建城市公园，提升城市绿地面积。持续引入大量优质运营商开发集餐饮、酒店、会议、娱乐、休闲为一体的大型综合娱乐城。年至今小时全球商业、生活、工作与娱乐中心扩张商业面积至万平方米以上，持续升级区域慢行系统并构建海湾上的水上运动场地。大举构建复合型业态空间配置，使各板块在商业和商务的基础上，兼容文化、休闲和娱乐功能。轨道交通地铁线路条慢行系统桥梁步行栈道座条零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径数据来源：新加坡交通官方网站 商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径滨海湾商业体量共计达万平方米，优质购物中心共计个。其中以滨海湾金沙购物中心、来福士一号广场为代表的高端购物中心商场共计座；大众商业项目共计个分别是滨海广场和，特色项目个。整体业态品类及数量品类数量大奢侈品牌个大国际精品品牌个异国料理菜系品种：新加坡菜、四川菜、粤菜、日本菜、韩国料理、西班牙菜、法国菜、意大利菜等。个星级酒店个甲级办公楼个博物馆和艺术画廊个公园个演艺中心个购物场景夜间场景公园场景配套场景•购物中心/百货•商业步行街•商业街区•金沙酒店灯光秀•滨海湾植物园灯光秀•Ce La Vi空中夜店酒吧•滨海湾东岸花园•青年奥林匹克公园•福康宁公园•芳林公园•酒店•艺术画廊、博物馆•会展中心、生活广场•先产业导入金融商贸业和政治办公，兴建各档次办公楼宇。•接交通建设立体交通体系和快达慢行系统，注重建筑打造。•配居住兴建各档次公寓与住宅产品，持续引入高端人才。•育商业引入集聚宣传效应的流量品牌商，国际品牌聚集度及以上。•亮文旅注重商圈公园场景和夜间场景打造，旅游路线串联特色文化场景。消费场景商业能级商业亮点新加坡滨海湾区数据来源：仲量联行零售地产部统计，年月零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径 商圈规划白皮书东京银座业态丰富，商业零售与餐饮数量占比领先。线上线下双渠道的商业模式与大量国际买手店助力商圈行走时尚前沿。作为国际一流商圈，顶级时尚品牌汇集于此。同时，建筑设计师们在考虑品牌店的内外观装潢时也不忘向日本文化致敬，当地丰富的历史文化积淀为艺术家们提供了源源不断的灵感和启发。同时，日本的小众文化独树一帜，其中以二次元动漫文化最具影响力。日本积极推动小众文化与餐饮、零售以及其它休闲娱乐业态的有机商业结合，树立了时尚跨界合作的行业标杆地位。东京银座是日本最繁华的商业区，由日本政府填海修建而成。是许多百年老铺与本土品牌的发源地。素有“东京心脏”之称，是世界三大繁华中心之一。 商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径东京银座路面交通公交线路条市政路网密度：10.2公里/平方米发展历程交通配套年银座区域形成银币铸造所由骏府迁至江户（现银座之地），区域变更为江户幕府直辖的银币铸造发行所，因此该区域被称为银座。年商业体系雏形显现
