卓越的管理质量继续焕发；重申购买

本报告中的信息和意见由德意志银行或其下属机构（统称为“德意志银行”）准备。尽管本文中的信息被认为是可靠的，并且是从被认为是可靠的公共来源获得的，但德意志银行对其准确性或完整性不作任何陈述。德意志银行评分杰出/非凡如最佳员工/会员员工/会员除了此报告之外，还可以在https://gm.db.com/equities的“ Disclosures Lookup”和“ Legal”选项卡下找到重要的冲突披露。强烈建议投资者在投资之前先查看此信息。本报告中的信息和意见由德意志银行或其下属机构（统称为“德意志银行”）准备。尽管本文中的信息被认为是可靠的，并且是从被认为是可靠的公共来源获得的，但德意志银行对其准确性或完整性不作任何陈述。路透社彭博交易所代号0960.HK 960 HK恒指0960ADR股票代号液晶模组US54303R1014：由FINRA，NFA和SIPC的成员德意志银行证券股份有限公司（Deutsche Bank Securities Incorporated）批准和/或分发。非美国关联公司聘用的分析师可能不是德意志银行证券公司的关联人，因此不受FINRA规章的约束，该规章涉及与标的公司的沟通，公开露面和分析师持有的证券。2016年8月17日公司更新售价2016年8月17日（港币）11.80目标价-12月（港元）15.2052周范围（港元）11.80-8.53恒生指数22,911卓越的管理素质继续发光；重申购买重申1H16强劲和前景良好的买入；目标价HK $ 15.2在1H16业绩强劲的情况下，我们重申对龙湖的买入，其中核心利润增加，毛利率改善，融资成本下降，债务到期状况得到改善以及合同销售目标被上调。在过去12个月中，龙湖土地收购变得更加积极，而苏州龙湖大厦，南京春江中心和成都碧玉蓝天（这三个项目仅在2H15收购）取得了强劲的销售业绩，这说明了管理层在市场时机上的卓越品质，我们认为，在项目选择和执行方面，投资者应基于这一可靠的往绩给管理层以信任票。其他调整研究分析师（+852）2203 62051514121198梁富研究助理（+852）2203 62398/142/158/152/161H16核心净利润同比增长8％至23.97亿元人民币；知识产权带来强劲增长 龙湖公布的收入在2016年上半年同比增长9％至183.69亿人民币15% 恒生指数（重新定基）交付均价同比增长（交付总建筑面积实际上同比下降6％至154万平方米建筑面积）。投资物业组合的表现持续强劲，租金收入同比增长34％至8.83亿元人民币，这主要得益于新商场的竣工以及整体出租率的提高和租金的正向调整。同时，通用汽车在1H16增长1.4个百分点至27.9％。剔除公允价值收益和一次性收益后，核心净利润同比增长8％至23.97亿元人民币，符合我们全年的预期。然而，由于联营公司贡献下降，净利润率下降了0.3个百分点至13％。净负债比率为71％；到期情况/融资成本进一步提高截至16年中，龙湖的总债务为567.65亿元人民币（较15年底的522.66亿元人民币增加9％），现金余额为162.81亿元人民币（较15年底的181.60亿元人民币减少-10％）。净资产负债率（不包括MI）在16年中达到71％（15年底为62％），而平均融资成本进一步提高至5.18％（2015财年为5.74％）。净负债比率增加是由于土地收购，龙湖地产于2016年上半年收购了16个项目，总代价为197亿人民币。同时，龙湖进一步增强了债务到期状况，未来12个月到期的债务总额（49.5亿元人民币）仅占9％（低于去年同期的12％），而1-3个月到期的债务总额仅占40％（229.41亿元人民币）。年（一年前为43％）。目标价较我们估计的每股资产净值19港元折让20％我们的目标价是基于较每股资产净值19港元的估值折让20％，相当于11倍的2016年市盈率。 我们的目标折扣高于行业领导者，但低于其他私有同行，鉴于其质量管理，我们认为这是适当的。 主要风险是政府政策和收益交付中的执行。预测和比率年底12月31日2014A2015A2016年2017E 2018E销售额（人民币元）息税折旧摊销前利润（人民币）报告的NPAT（CNYm）DB EPS FD市场研究价格/相对价格表现（％）1m3m12m绝对9.118.213.0恒生指数5.813.9-3.8资料来源：德意志银行 （人民币）市盈率（x）收益率（净值）（％）资料来源：德意志银行估计，公司数据德意志银行/香港发行于：08/17/2016 12：32：03GMT德意志银行与研究报告中所涵盖的公司开展业务并寻求开展业务。 因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。 投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。 披露和分析证书位于附录1中。 MCI（P）057/04/2016。2016年8月17日物业盼望2016年8月17日物业盼望页面PAGE德意志银行/香港德意志银行/香港页面PAGE型号更新：3月30日会计年度结束12月31日2014 2015 2016E 2017E 2018E运行数字财务摘要亚洲DB EPS（人民币）1。21 1。27 1。26 1。34 1。46每股收益（CNY）1。52 1。64 1。26 1。34 1。46中国属性盼望路透社：0960。香港彭博社：960 HK购买价钱（16 Aug 17）HKD 11。80目标价港币15。20DPS（CNY）0。28 0。36 0。38 0。41 0。44。BVPS（人民币）8.1 9.4 10.3 11.2 12.3加权平均份额（米）5,458 5,863 5,863 5,863 5,863（百万港元）（港币/股）评估指标市盈率（DB）（x）市盈率（已报告）（x）5.2 5.4 8.0 7.5 6.950,990.747,423.154,451.060,381.4 66,358.3市净率（x）0.97 1.00 0.98 0.90 0.8211,381.910,777.212,495.813,830.115,301.3FCF产率（％）nm nm 0.0 4.0 10.78,353.68,988.07,376.37,938.78,655.0股息收益率（％）3.6 4.0 3.7 4.0 4.41.211.271.261.341.4652周范围HKD 8.53-11.806.67.08.07.56.9EV /销售额（x）1.4 2.0 1.7 1.5 1.43.64.03.74.04.4市值（百万）港币百万元60,830美元百万元7,843息税折旧摊销前利润EV / EBIT（x）6.3 8.6 7.4 6.8 6.1损益表（CNYm） 销售额本报告中的信息和意见由德意志银行或其下属机构（统称为“德意志银行”）准备。尽管本文中的信息被认为是可靠的，并且是从被认为是可靠的公共来源获得的，但德意志银行对其准确性或完整性不作任何陈述。南苑从那以后，公司采用了2息税折旧摊销前利润折旧2016“多种产品，选择区域性重点”战略，以及摊销从2005年开始在其国内市场之外扩展。如净利息收入（支出） 早在2002年。2010年，龙湖被评为全球最佳餐厅之一最佳员工/会员通过其他税前收入/（费用）除税前溢利价钱性能所得税费用8月14日11月14日2月15日5月15日8月15日11月15日2月16日5月16日DB调整（包括稀释）-1,744 -2,041 0 0 0DB净利润6,610 6,947 7,376 7,939 8,655现金流量（元） 经营现金流量净资本支出 龙湖恒生指数（重新定基）14 15 16E 17E18E保证金趋势权益增加/（回购）-6 0 0 0 01514121198销售增长 （％）纳米DB EPS增长（％）呐EBITDA利润率（％）偿付能力23.223.022.822.622.422.2净资产收益率（％）19.7 17.5 12.8 12.6 12.6资本支出/销售额（％）42.2 8.4 7.8 4.7 0.0 物业销售净利息覆盖率[x] nm nm nm nm nm nm资料来源：公司数据，德意志银行估计净债务/权益（LHS）净利息保障（RHS）CFA Jason Ching jason.ching@db.com投资论文外表基于稳健的基本面和稳健的1H16，我们重申对龙湖的买入评级。虽然Longfor采取了稳定的增长策略，但缺乏短期的刺激性（与一些专注于近期销售增长的同行形成鲜明对比），但多年来，通过实现比这些同行更高的绝对核心净利润，它实现了可持续增长，强调这确实是一个更好的策略。我们认为，Longfor的杠杆率低，平均融资成本低，债务到期状况/货币风险稳健以及其投资物业组合的强劲增长在私人同业中脱颖而出。 2015财年股息同比增长36％，反映出管理层对其稳健的财务状况以及投资物业组合贡献的增长充满信心。估价我们的目标价是基于较每股资产净值19港元的估值折让20％得出的，相当于2016年11倍的市盈率。鉴于其上市公司的历史相对较短，我们的目标价明显高于行业领导者，但低于其他私营同业，鉴于其质量管理和良好的商业策略，我们认为这是适当的。风险性针对房地产行业的政府进一步紧缩政策–政府一再强调希望避免房地产市场过热。引入新的紧缩政策/加强现有政策可能会对开发商的收益和盈利能力产生不利影响。在有购买限制的城市进行曝光– Longfor约有61％的销售发布在实行购买限制的城市。结果，这些城市的销售业绩可能会受到重大影响。IP的强劲性能是1H16的主要亮点0-5-1014152016年上半年核心净利润同比增长8％至23.97亿元龙湖的收入在1H16同比增长9％至183.69亿元人民币，这是受交付均价同比增长15％的推动（交付建筑面积实际上同比下降6％至154万平方米建筑面积）。投资物业组合的表现继续保持强劲，租金收入同比增长34％至8.83亿元人民币，这主要得益于新商场的竣工以及整体出租率的提高和租金的正增长。同时，通用汽车在1H16增长1.4个百分点至27.9％。剔除公允价值收益和一次性收益后，核心净利润同比增长8％至23.97亿元人民币，符合我们全年的预期。然而，净利润率下降了0.3个百分点，至13％，这归因于联营公司贡献的下降，这归因于联营公司/合资项目的预定时间。息税前利润公司还进入了商业地产市场本报告中的信息和意见由德意志银行或其下属机构（统称为“德意志银行”）准备。尽管本文中的信息被认为是可靠的，并且是从被认为是可靠的公共来源获得的，但德意志银行对其准确性或完整性不作任何陈述。杰出/非凡自由现金流-4,990 -468 4 2,384 6,326净债务/权益（％）57.6 55.0 49.3 45.0 40.1故乡以外地区的扩张可能会带来执行风险–龙湖到目前为止一直专注于中国西部。龙湖（Longfor）进入的新城市在当地惯例上的差异可能会导致无法预料的运营和后勤挑战。EBITDA保证金EBIT保证金从估值的角度看，龙湖似乎并不特别有吸引力，但我们认为，龙湖的信誉卓著的管理，稳健的运营和商业策略值得我们付出更多。我们预计估值溢价将持续下去，因为鉴于市场不确定性，投资者更愿意选择优质的股票。支付的股息-1,341 -2,093 -1,491 -1,533 -2,46250,99147,42354,45160,38166,358借款净收益/（十月）14,792 14,348 29,055 1,301 416其他投资/融资现金流量907 -2,836 1,164 -928 -3,20013,57113,01515,16416,78918,553现金流量净额9,362 8,951 28,732 1,223 1,081营运资金变动0 0 0 0 011,38210,77712,49613,83015,301资产负债表现金及其他流动资产18,794 17,920 19,228 20,452 21,532550000有形固定资产190208208208208商