房地产周报：住建部定调明年工作重点，二手房销售回暖

2023年12月25日 看好/维持 市场行情：本周（12.18-12.22）A股地产指数（申万房地产）涨幅-4.14%（上周1.08%），A股大盘（中证A股）涨幅-1.81%（上周-0.98%）；H股（12.18-12.22）地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-4.74%（上周4.05%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅-5.39%（上周3.15%），H股大盘（恒生指数）涨幅-2.69%（上周2.80%）。本周A股地产板块表现弱于大盘、H股地产板块表现弱于大盘、H股物业板块表现弱于大盘。 未来3-6个月行业大事： 2024-1中旬统计局公布2023年12月房地产开发数据及70大中城市商品住宅价格变动数据。 行业基本面：新房销售降幅收窄，二手房销售回暖。从数据来看，27城商品房累计销售面积（1.1~12.22）同比下滑3.9%，本月至今（12.1~12.22）同比下 滑8.9%， 上 月 整 月 同 比 下 滑10.5%； 其 中 一 线 城 市(4城)本 月 至 今（12.1~12.22）同比增长3.6%、上月整月同比下滑6.3%；二线城市(10城)本月至今（12.1~12.22）同比下滑9.6%、上月整月同比下滑12.8%。12城二手房成交面积（1.1~12.22）同比增长20.6%，本月至今（12.1~12.22）同比增长26.3%，上月整月同比增长19.6%；其中，一线城市(2城)本月至今（12.1~12.22）同比增长55.0%，上月整月同比增长24.6%；二线城市(6城)本月至今（12.1~12.22）同比下滑11.5%，上月整月同比增长16.4%。 土 地 市 场 跌 幅 收 窄 。从 数 据 来 看 ，100大 中 城 市 本 年 累 计（2022.12.26~2023.12.17）成交土地建面同比下滑22.0%，上周累计同比下滑23.0%；本周100大中城市（12.11~12.17）土地成交溢价率3.6%，上周3.6%；100大中城市本年累计（2022.12.26~2023. 12.17）土地成交总价同比下滑24.4%，上周累计同比下滑27.3%。 资料来源：恒生聚源、东兴证券研究所 分析师：陈刚021-25102897chen_gang@dxzq.net.cn执业证书编号：S1480521080001 12月内债融资持续萎靡。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~12.24）累计同比下滑16.7%，12月（12.1~12.24）同比下滑45.4%。 全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，会议指出，明年工作要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，重点抓好4大板块18个方面工作。12月22日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，住建部部长倪虹在会上强调，明年将因城施策、一城一策，实现房地产供求关系平衡；进一步加大首套住房、二套住房政策落实力度；保交楼工作落实属地责任，加强预售资金监管，加快预售制度改革；一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，住建部将会同金融监管总局指导房地产融资。 投资策略：推进城中村改造和探索住房双轨新模式，已经成为探索构建房地产发展新模式的重要落脚点。我们认为重点布局一二线城市，具有信用优势的优质央国企，将受益于一二线城市供需两端政策的持续落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的华润置地、越秀地产、保利发展、中国海外发展等优质房企，有望凭借当前的信用和布局优势，在行业企稳与转型之际抢占先机。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 1.市场行情(2023.12.18~2023.12.22) 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.新房销售(截至2023.12.22) 2.1新房累计成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.2新房月度成交面积同比 3.二手房销售(截至2023.12.22) 3.1二手房累计成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.2二手房月度成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 4.土地市场(截至2023.12.17) 4.1成交土地规划建筑面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 4.2成交土地溢价率 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 4.3成交土地总价 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 5.内债融资情况(截至2023.12.24) 5.1境内地产债发行规模 6.政策要闻(2023.12.18~2023.12.24) 7.投资策略 推进城中村改造和探索住房双轨新模式，已经成为探索构建房地产发展新模式的重要落脚点。我们认为重点布局一二线城市，具有信用优势的优质央国企，将受益于一二线城市供需两端政策的持续落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的华润置地、越秀地产、保利发展、中国海外发展等优质房企，有望凭借 当前的信用和布局优势，在行业企稳与转型之际抢占先机。 8.风险提示 行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 相关报告汇总 分析师简介 陈刚 清华大学金融硕士，同济大学土木工程本科，2019年加入东兴证券研究所，从事房地产行业研究。 分析师承诺 负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师，在此申明，本报告的观点、逻辑和论据均为分析师本人研究成果，引用的相关信息和文字均已注明出处。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与，未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关。 风险提示 本证券研究报告所载的信息、观点、结论等内容仅供投资者决策参考。在任何情况下，本公司证券研究报告均不构成对任何机构和个人的投资建议，市场有风险，投资者在决定投资前，务必要审慎。投资者应自主作出投资决策，自行承担投资风险。 免责声明 本研究报告由东兴证券股份有限公司研究所撰写，东兴证券股份有限公司是具有合法证券投资咨询业务资格的机构。本研究报告中所引用信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价，投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。 我公司及报告作者在自身所知情的范围内，与本报告所评价或推荐的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系。在法律许可的情况下，我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。本报告版权仅为我公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为东兴证券研究所，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 本研究报告仅供东兴证券股份有限公司客户和经本公司授权刊载机构的客户使用，未经授权私自刊载研究报告的机构以及其阅读和使用者应慎重使用报告、防止被误导，本公司不承担由于非授权机构私自刊发和非授权客户使用该报告所产生的相关风险和责任。 行业评级体系 公司投资评级（A股市场基准为沪深300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普500指数）：以报告日后的6个月内，公司股价相对于同期市场基准指数的表现为标准定义： 强烈推荐：相对强于市场基准指数收益率15％以上；推荐：相对强于市场基准指数收益率5％～15％之间；中性：相对于市场基准指数收益率介于-5％～+5％之间；回避：相对弱于市场基准指数收益率5％以上。 行业投资评级（A股市场基准为沪深300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普500指数）：以报告日后的6个月内，行业指数相对于同期市场基准指数的表现为标准定义： 看好：相对强于市场基准指数收益率5％以上；中性：相对于市场基准指数收益率介于-5％～+5％之间；看淡：相对弱于市场基准指数收益率5％以上。 东兴证券研究所 深圳福田区益田路6009号新世界中心46F邮编：518038电话：0755-83239601传真：0755-23824526 上海虹口区杨树浦路248号瑞丰国际大厦5层邮编：200082电话：021-25102800传真：021-25102881 北京西城区金融大街5号新盛大厦B座16层邮编：100033电话：010-66554070传真：010-66554008