策略周报：“三大工程”：房地产发展新模式的体量、成效和受益方向

“三大工程”：房地产发展新模式的体量、成效和受益方向 —策略周报 投资要点 ▌核心要点 分析师：杨芹芹S1050523040001yangqq@cfsc.com.cn 楼市“金九银十”再度缺席，“三大工程”建设备受关注。居民杠杆率见顶，标志着房地产发展进入新阶段。复盘美国、日本、国内2014年经验，亟待宽货币、扩内需、宽信用破局。“三大工程”应运而生，成为落实房地产发展新模式的抓手和对冲商品下行的切入点。预计2024年三大工程拉动投资1.9万亿元，拉动GDP1.53个百分点，金融、稳定风格居前，成长接力。 ▌楼市现状：“金九银十”缺席，居民杠杆触顶 当前地产政策力度堪比2014年930，但楼市和股市反应远不及当年。今年“金九银十”再度缺席，一方面是居民对于房价上涨的预期持续低迷；另一方面居民端杠杆率已见顶，“有心无力”制约了地产上行空间。 资料来源：Wind，华鑫证券研究 相关研究 1、《冲高遇阻，不改A股震荡反弹格局》2023-11-132、《新股暂停周期仍在持续，北交所次新股表现相对亮眼》2023-11-123、《A股反弹进行时，反转看12月》2023-11-05 ▌破局之道：宽货币、扩内需、宽信用 复盘美国、日本、国内2014年的地产对冲政策，进一步宽货币、扩内需、宽信用势在必行。类比棚户区改造、棚改货币化政策在宽信用、提高居民加杠杆购房意愿和能力方面成效显著。 ▌三大工程：体量、成效估算和受益方向梳理 “三大工程”建设加快有助于稳增长、稳预期、稳投资。 体量测算：预计2024年“三大工程”建设1.9万亿元。 （1）保障房：预计2024年建面1.5亿平，投资5282亿元； （2）城中村改造：预计总建面9.56亿平，总投资额约为5.2-8.6万亿元，2024年投资1万-1.7万亿元； （3）平急两用：预计第一批项目可撬动总投资5811亿元，2024年投资2906亿元； 政策成效：预计拉动GDP增长1.53个百分点。 受益方向：金融、稳定、风格居前，成长接力。 结合当前A股市场，美债顶和汇率底逻辑逐步兑现，市场延续震荡反弹，叠加产业催化，还是科技成长顺风（TMT、汽车）；另外关注人民币升值利好的航空、造纸、电力设备、食饮、家电等。受益于“三大工程”提速的建筑装饰、银行、钢铁等地产链机会亦可把握。 ▌微观交易：国内恐慌反转下行，国外小幅上行 本周50隐波小幅下跌，国内恐慌情绪反转下行；VIX指数小幅上行，海外恐慌情延续上升。内资方面，融资余额大幅增加，融资交易占比小幅上升；外资方面，北上资金再度小幅净流出。 ▌投资日历：关注英伟达业绩和美国经济数据 海外经济：美国消费、地产和订单数据，欧盟PMI以及日本的CPI数据。 行业方面：英伟达财报数据、中国定制芯片数据、OPEC部长级会议以及京东和拼多多的财报数据。 ▌风险提示 （1）国内流动性波动（2）巴以冲突升级（3）政策不及预期（4）保障房建设、城中村改造、平急两用建设投资测算存在估算误差，测算结果仅供参考 正文目录 1、楼市现状：“金九银十”缺席，居民杠杆触顶...............................................51.1、楼市“金九银十”再度缺席........................................................51.2、根源是居民杠杆率见顶高企........................................................62、破解之道：宽货币、宽信用、扩内需.......................................................82.1、美日和2014年中国历史经验复盘...................................................82.2、破局关键：宽货币、宽信用、扩内需................................................113、三大工程：体量、成效和受益方向.........................................................123.1、规模测算:预计2024年“三大工程”建设1.9万亿元.................................123.2、政策成效：预计拉动GDP增长1.53个百分点.........................................153.3、受益方向：金融、稳定风格居前，成长接力..........................................164、市场复盘：整体延续上行.................................................................175、情绪总览...............................................................................195.1、交投活跃度：市场交投情绪有所降温................................................195.2、恐慌：国内反转小幅下行，国外延续小幅上行........................................195.3、内资：融资余额大幅增加，融资占比小幅上升........................................205.4、外资：北上资金小幅净流出........................................................216、资金行业选择：内外资重仓TMT板块.......................................................217、投资日历：关注英伟达业绩和美国经济.....................................................228、风险提示...............................................................................23 图表目录 图表1：2014年930地产新政VS 2023年831地产新政的政策效果-房地产数据..................6图表2：2014年930地产新政VS 2023年831地产新政的政策效果-股市数据....................6图表3：美国居民杠杆率2005年首次突破90%，2007年冲高回落，2005年美国新建住房销售见顶7图表4：在1996年居民杠杆率二次见顶后，日本楼市陷入“失去的十年”......................7图表5：当前地产预期中枢持续下移，居民杠杆高位运行.....................................8图表6：美国、日本、国内地产政策及政策效果复盘.........................................9图表7：2015年启动棚改货币化，2016年底抵押补充贷款(PSL)期末余额规模达2万亿元.........11图表8：保障房测算：预计2024年完成保障房建面1.5亿平，实现投资5282亿元...............12图表9：城中村改造测算：21城城中村存量房屋建面（待改造）约为9.56亿平..................13图表10：城中村改造测算：总投资体量约5.2-8.6万亿，2024年投资约为1-1.7万亿............14图表11：“平急两用”建设投资测算：总投资体量约5811亿元，预计2024年投资2906亿元.....15图表12：“三大工程”建设投资测算：2024年预估投资额约为19419亿元......................15图表13：地产新政集中出台利好金融、稳定风格和地产链板块................................16图表14：宽基指数涨跌幅（%）...........................................................17 图表15：申万行业涨跌幅（%）...........................................................17图表16：行业估值水平..................................................................18图表17：PE&PB静态估值................................................................18图表18：成交额与换手率变化趋势........................................................19图表19：50隐波小幅下行...............................................................20图表20：VIX指数小幅上行..............................................................20图表21：融资余额大幅增加..............................................................20图表22：融资交易占比小幅上升..........................................................20图表23：偏股型基金新发规模大幅下降....................................................21图表24：偏股型基金可用现金小幅下降....................................................21图表25：北上资金小幅净流出............................................................21图表26：内外资分歧与共识（单位：亿元）................................................22图表27：投资日历......................................................................23 今年上半年，各地出台了超300条地产放松政策。下半年，自724政治局会议明确调整优化房地产政策后，集中出台了宽货币+松限购+降房贷+税收优惠一揽子稳地产政策，特别是831是个重要的政策转折点，但整体收效甚微，“金九银十”再度缺席，当前房地产市场形势仍不容乐观。 基于此，近日中央金融工作会议强调“加快保障性住房等‘三大工程’建设，构建房地产发展新模式”，央行已表示“为保障性住房等‘三大工程’建设提供中长期低成本资金支持”，住建部部长再次明确“三大工程”是根据房地产市场新形势推出的重要举措。 保障房、城中村改造和平急两用公共基础设施建设“三大工程”备受关注，成为落实房地产发展新模式的抓手和对冲商品下行的切入点。下面将结合当前地产形势、政策动向和三大工程体量成效估算，把握其中的投资机会。 1、楼市现状：“金九银十”缺席，居民杠杆触顶 1.1、楼市“金九银十”再度缺席 当前地产政策力度堪比2014年930，但从房地产数据和股市数据来看，此轮政策成效和地产行情远不及2014-2016年，地产“金九银十”依旧缺席。 （1）房地产数据方面，相较于2014年930