2023年10月地产债运行情况报告：10月地产债净偿还压力不减 二级市场价格异动有所增加

——2023 年 10 月地产债运行情况报告分析师 唐晓琳、闫骏 核心观点： 受多方面因素影响，10 月地产债发行规模降至百亿元以下（发行规模为 91.6 亿元，同比、环比分别下降 65.8%、44.5%）；受政策引导，银行对大型优质房企信贷支持力度有所增强，大型央企地产债发行规模有所收缩，民企发行规模处于低位，近两月地方国企成为地产债发行主力。受此影响，国有企业净融资出现缺口，整体净偿还压力较大。 10 月，国企利差小幅震荡，但民企利差延续显著上行态势，带动整体利差小幅上行；当月债券交易活跃度持续下降，债券价格异动频次显著增加，其中金地、万科、龙湖和厦门中骏等 4 家未出险企业受市场情绪等因素影响债券价格出现大幅波动。 10 月，无新增境内外债券违约及展期主体。 房企境外融资渠道仍处于收缩阶段，净融资缺口持续增大。10 月共计发行 2 只境外债，合计规模为 4.76 亿美元，到期规模为 67.09 亿美元，净融资额为-62.33 亿美元。 关于中央金融工作会议中对房地产行业发展的指导意见，我们认为，当前“健全房地产企业主体监管制度和资金监管”的重点是强化保交楼，长期来看是有效转变房企高周转、高负债的经营模式；“完善房地产金融宏观审慎管理”是在当前房地产行业持续调整的背景下，适度阶段性放松“三条红线”和“贷款集中度”管理；“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，主要是要加大银行等金融机构对房地产行业的支持力度，改善市场预期，有效缓解重点房企信用风险；“因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求”，是重申 7 月中央政治局会议的要求，在因城施策原则下，指导相关政策进一步放宽。我们判断，在各项房地产支持政策持续发力的前景下，四季度楼市有望延续回升势头，首先带来房企销售端的改善，未来形成从销售端到投资端、融资端的良性传导，进而从根源上解决房企信用风险问题。 报告正文： 一、受多方面因素影响，10 月地产债发行规模降至百亿元以下；受政策引导，银行对大型优质房企信贷支持力度有所增强，大型央企地产债发行规模有所收缩，民企发行规模处于低位，近两月地方国企 成为地产债发行主力。受此影响，国有企业净融资出现缺口，整体净偿还压力较大。 10 月地产债发行规模降至历史低位，总量不足百亿元。当月共计 12 家房企发行境内地产债 16 只，发行规模为 91.6 亿元，同比降幅分别为 29.4%、30.4%和 65.8%（去年同期有 17 家房企发行地产债 23只，发行规模为 267.6 亿元）；环比来看，发行人数量较上月增加 20.0%，但发债数量和规模较上月分别下降 5.9%和 44.5%（上月有 10 家房企发行地产债 17 只，发行规模为 165.0 亿元）。 地产债发行结构有所调整，地方国企为发行主力。10 月，共计 11 家国有企业发行地产债，发行规模为 86.4 亿元，同比下降 63.5%，环比下降 38.3%，其中中央国有企业（招商蛇口、保利置业和电建地产）有 3 家，合计发行规模为 22 亿元，占比为 25.5%。当月仅 1 家民营房企（新希望五新实业集团）发行地产债 5.2 亿元，该债券由新希望集团提供不可撤销连带责任保证担保。 国企净融资缺口仍在，整体净偿还压力未减。10 月，境内地产债到期规模为 257.7 亿元，净融资缺口为 166.1 亿元。其中国有房企、民营房企到期规模分别为 123.8 亿元和 133.8 亿元，净融资缺口分别为 37.4 亿元和 128.6 亿元。近两月国企地产债融资规模连续落入负值区间，与大型房企切换融资渠道有关。政策持续支持房地产企业合理融资需求，近期银行等金融机构对房地产行业的支持力度有所加强，大型优质房企的融资结构有所调整。 地产债加权平均融资利率较上月小幅下降。10 月，地产债主力品种为 3 年期 AAA 级地产债，共计发行 7 只，加权平均利率为 3.62%，较上月下降 14bp，与信用债整体发行利率变动情况基本一致。 二、10 月，国企利差小幅震荡，但民企利差延续显著上行态势，带动整体利差小幅上行；当月债券交易活跃度持续下降，债券价格异动频次显著增加，其中金地、万科、龙湖和厦门中骏等 4 家未出险企业受市场情绪等因素影响出现大幅波动。 10 月，地产债利差整体延续走扩态势，但国企和民企利差走势出现分化。具体看，10 月，地产债整体利差小幅走扩，当月信用利差扩大 4.87bp 至 160.62bp。民企利差与整体利差走势趋同，但上行幅度更大，月初利差 1504.58bp，月末利差 1682.72bp，月内利差上行约 178bp，上行幅度略大于 9 月的162bp；国企利差月内在 99bp 至 109bp 之间震荡，月末收至 107.20bp。我们认为，当前市场情绪仍较为敏感和悲观，尤其是对民营房企的偿债能力信心严重不足，是导致民企利差持续上行的一个主要原因。 数据来源：大智慧，东方金诚整理 10 月，地产债二级市场交易活跃度持续下降。当月地产债成交只数和成交额分别为 657 只和 854.59亿元，环比分别下降 13.21%和 23.39%。 数据来源：Wind，东方金诚整理 受金地集团股债双杀等事件影响，10 月地产债二级市场价格异动频次显著增加。10 月单日价格偏离幅度超 10%的频次达 249 次，涉及 11 家房企、59 只债券，其中价格异动频次最高的为金地集团，价格异动频次达 139 次。具体看，月内单日跌幅超 10%的频次为 148 次，跌幅超 30%的频次为 52 次，涉及 10 家房企，分别为金地集团、金科地产、融创集团、阳光城集团、厦门中骏、万科、远洋控股、重庆龙湖、深圳龙光和宝龙实业；单日价格涨幅超过 10%的频次为 101 次，涨幅超过 30%的频次为 57 次，涉及 7 家主体，分别为金科地产、阳光城集团、金地集团、融创集团、深圳龙光、远洋控股和重庆龙 湖。 我们关注到，10 月债券价格异动较大的企业中包含 4 家未出险房企，分别为金地、万科、龙湖和厦门中骏。其中厦门中骏的债券价格异动与控股股东中骏集团境外美元优先票据违约事件有关；金地集团债券价格异动主要由 10 月 16 日金地集团董事长凌克辞职一事引发，虽然金地集团随后立即兑付了两笔 ABS（总额约 10 亿元），但市场对金地集团仍充满猜测，因此在 10 月 23 日市场传出金地集团第一大股东富德生命人寿要转让金地股权的不实消息后再次将金地集团推向风口浪尖；万科和龙湖两家房企也受到金地集团牵连。龙湖债券价格在 10 月 17 日出现下跌，随后的交易日中债券价格异动频繁；万科则是在美元债大跌的同时境内债券价格也出现波动，这也是其年内境内债券的首次大幅下跌。 从房企的经营能力、财务状况等各方面综合来看，金地、万科、龙湖等房企都处于优等生行列，金地集团董事长辞职本属于一个中性客观的事件，但依然被市场作出消极解读,遭遇股债双杀。我们认为，主要原因在于楼市回暖仍显乏力，头部房企销售数据未见明显改善，叠加前期恒大、碧桂园等头部房企信用风险事件的持续影响，市场对民营房企信心极为脆弱，由此导致金地集团董事长辞职事件及股权转让的不实消息，引发市场大幅波动。因此，缓解房企信用风险、扭转市场预期的根本解决之道仍在引导房地产行业销售端量价明显回暖。 三、10 月，无新增境内债违约及展期主体。 10 月无新增境内债违约及展期主体。新增 1 只违约债券，规模为 8.00 亿元；新增 5 只展期债券，合计规模为 85.35 亿元。上述债券发行人均为已违约或展期主体。 四、10 月房企境外融资渠道仍处于收缩阶段，净融资缺口持续增大。当月无新增境外债违约主体。 10 月，房企共计发行 2 只境外债，合计规模为 4.76 亿美元5。具体看，中国海外发展有限公司发行了一笔 31.90 亿元人民币的境外债，票面利率为 3.5%；碧桂园的泰国子公司 Risland 发行了一笔 11.56亿泰铢的境外债，票面利率为 7.5%。当月到期规模为 67.09 亿美元，净融资额为-62.33 亿美元。 信用风险方面，10 月无新增境外债违约房企。 10 月 30 日至 31 日召开的中央金融工作会议中指出，要“健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。” 我们认为，当前“健全房地产企业主体监管制度和资金监管”的重点是强化保交楼，长期来看是有效转变房企高周转、高负债的经营模式；“完善房地产金融宏观审慎管理”是在当前房地产行业持续调整的背景下，适度阶段性放松“三条红线”和“贷款集中度”管理；“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，主要是要加大银行等金融机构对房地产行业的支持力度，改善市场预期，有效缓解重点房企信用风险；“因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求”，是重申 7 月中央政治局会议的要求，在因城施策原则下，指导相关政策进一步放宽。我们判断，在各项房地产支持政策持续发力的前景下，四季度楼市有望延续回升势头，首先带来房企销售端的改善，未来形成从销售端到投资端、融资端的良性传导，进而从根源上解决房企信用风险问题。 权利及免责声明： 本研究报告及相关的信用分析数据、模型、软件、研究观点等所有内容的著作权和其他相关知识产权均归东方金诚所有，东方金诚保留一切与此相关的权利，任何机构及个人未经东方金诚书面授权不得修改、复制、逆向工程、销售、分发、储存、引用或以任何方式传播。未获书面授权的机构及人士不应获取或以任何方式使用本研究报告，东方金诚对本研究报告的未授权使用、超授权使用和非法使用等不当使用行为所造成的一切后果均不承担任何责任。 本研究报告中引用的标明出处的公开资料，其合法性、真实性、准确性、完整性均由资料提供方或/及发布方负责，东方金诚对该等资料进行了合理审慎的核查，但不应视为东方金诚对其合法性、真实性、准确性及完整性提供了任何形式的保证。 本研究报告的结论，是在最初发表本报告日期当日按照东方金诚的研究流程及标准做出的独立判断，遵循了客观、公正的原则，未受第三方组织或个人的干预和影响。东方金诚可能不时补充、修订或更新有关信息，也可能发出其他与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但没有义务和责任更新本报告并通知报告使用者。