天津滨海新区：于家堡烂尾楼拔地起，曾经白马少年何时归？

——天津滨海新区 引言： 我国北方沿海有个经济区他充满特点，经历过、失去过、辉煌过，包含了很多鲜为人知的故事，如果在那里驻足，“鬼城”、“睡城”等词汇可能会在脑海中一闪而过，他就是天津滨海新区，其成立于2009年，时间相对较短，但扮演着“天津经济增长引擎”的角色，宛如一个身骑白马的少年，也曾满怀凌云志，且骑骏马踏平川，然而，追风赶月的路上，即使不做任何停留，平芜尽处，是否仍是春山？ 正文： 滨海新区作为继浦东之后的第二个国家级高新区，地位显著，但今日未来能否仍能成为“北方”的浦东新区？随着我国南北经济发展差异逐步增加，可谓是难上加难。我们追溯回2008年，当年我国首次举办奥运会，天津市奥体中心作为足球比赛和田径比赛的比赛场馆之一引领天津这座城市同样备受瞩目，同年天津市GDP总量在我国排名第6，GDP增长率为16.5%，在前十名城市中增长率排名第一，是北京开办奥运会是我来到滨海新区的第一年，当时天津可是我国北方名副其实的经济中心，国家准备把天津建设成一线城市，而滨海新区则隶属于天津市，是刚刚成立的“国家级高新区”，发展模式主要以政府导向为主，2009年11月，国务院将塘沽区、汉沽区和大港区统一合并为滨海新区，下辖天津经济技术开发区、天津港保税区、东疆保税港区、中心商务区、滨海高新区、中津天津生态城和临港经济区7大功能区，国家此举是下定决心让滨海新区成为继深圳经济特区和浦东新区之后的北方金融中心啊。2010年之后，滨海新区得到政府的多重优惠措施和政策支持，势头宛如脱缰的野马，资金源源不断地注入滨海“盐碱地”，一座座高楼拔地而起巍然耸立，大型企业及商家的纷纷入驻，让整个滨海新区从十年无人问到一朝天下知。正所谓天时地利人和的天津滨海新区，积极实施“一核双港、九区支撑、龙头带动”的发展策略，八大支柱产业航空航天、石油化工、电子信息、生物制药、新能源新材料、高新纺织、汽车与装备制造、现代冶金并驾齐驱，曾经在很长一段时间都处在经济领跑位置。 数据来源：公开资料、胜遇研究团队整理 然而事与愿违，我们看滨海新区的经济发展趋势不难发现，2017年以前滨海新区GDP增速均在10%以上，但在2018年初，天津及滨海新区均对GDP进行了“挤水分”，天津市从1.86万亿元大幅跌落到1.34万亿元。滨海新区一下子从2016年超过1万亿，下降到了6,654亿元，同比大幅下跌30%。当时官方解释是因为统计口径的调整，以前算的是注册地，但实际上很多在滨海新区的注册公司，生产地均是外地，导致不同地区重复计算。然而一下子下跌30%以上，仅仅统计口径问题属实让人难以信服，大家可别忘记2015年发生的天津大爆炸事件当时引起全国关注和热议，对当年事情就不再提了，随后几年，滨海新区一般只公布经济增速，不公布具体的GDP数据，大家都知道嘛意思了。总结滨海新区这十几年GDP的经济发展，2018年之前的统计数据均虚高，滨海新区仅仅表面上在2016年成为了国内首个万亿的国家高新区，实际上呢不仅老百姓的腰包没有鼓起来，还透支了城市发展潜力，完完全全的“打肿脸充胖子”行为，在当时很有可能引发“灰犀牛”大概率危机。 数据来源：公开资料、胜遇研究团队整理 当年滨海新区的地位可是与浦东持平，甚至在2010年滨海新区的GDP经济总量首次超过浦东新区，2010-2016年滨海新区GDP均超过浦东新区1000亿元左右。时光荏苒，岁月沧桑，待梦想照进现实，2022年滨海新区的GDP总量还不及10年前，经济停滞不前，然而仅一个浦东新区的GDP就高达1.6万亿，与整个天津市GDP几乎平齐。 数据来源：公开资料、胜遇研究团队整理 从数据看，滨海新区在前几年经济均有所增长，理应伴随的是人潮涌入、门庭若市的景象，然而却差强人意。从人口方面来看，天津市最近10年人口基本处于流失状态，2016年天津常住人口达到最高值1443万人，2022年常住人口1363万人，7年时 间减少了80万。近两年常住人口大幅度下降，降幅位列全国第一。常住人口数量较少在一定程度上反应了天津近两年的经济发展和对人口的吸引力不足。再来关注一下滨海新区，2010年常住人口就达到了巅峰248.2万人。2020年，第七次人口普查中，滨海新区的常住人口骤降到了206万。所有新一二线城市都在猛抓经济抢人才，即使滨海花重金建造了完善的硬件设施，但对于人口流失往往是心有余而力不足。11月6日滨海的落户政策一放再放：从最初需要营业执照，来推动个体户转化为户籍人口;到父母投奔可买房和亲缘关系来增加常住人口，从蓝印到红印;现如今的几乎没有门槛就可以落户，滨海早已没有那么强的吸引力时，保留下来的仅有逐渐萎缩和空洞的中产阶层。 这么说来，还是滨海新区当年定位太高端，口号起的太高调，一下子搞了三个中心，响螺湾为承接总部经济的商务中心，号称“中国曼哈顿”，于家堡是金融中心，地位则要超越上海浦东陆家嘴，还有泰达MSD（现代服务中心）。2014年响螺湾作为滨海新区核心商务区，是外省市央企在滨海新区的办事机构，一共48栋摩天大楼，大多数项目要么停工要么封盘约占30%，今天来看，路上街头依然人烟稀少，映入眼帘的是一排排烂尾楼。国家本来计划滨海是用于承接北京的产业转移的，但这波操作哪里是承接，明明是想与北京争夺高端产业，现实是残酷的，高端产业的竞争是激烈的，显然滨海新区成了炮灰，再加之2015年的天津港事件，更是雪上加霜，债务不堪负重，留下的只能是层层烂尾楼和债务大危机啊。下面是天津响螺湾及于家堡部分烂尾楼现状： 其中2010年开工的天津碧桂园凤凰酒店，紧邻天津极地海洋馆，准备成为未来响螺湾的“白金五星级标准”酒店，目前处于闲置状态；天津宝龙国际中心于2010年开工，将打造世界最大金融城目前处于已完工闲置状态，宝龙属于以商业地产为主的闽系地产商；天津中钢国际广场建设周期在2010年-2014年，该项目按照当时规划共88层、高358米蜂窝式建筑，然而由于中钢集团缺乏后续建设资金，“蜂窝”未起留下了烂尾的“巨坑”；天津王相大厦由天津华盾置业投资有限公司倾力打造的重点工程，项目位于响螺湾与塘沽中心商业区、于家堡金融区隔海河相望，目前也处于烂尾状态。 其实天津市也并非滨海新区有标志性建筑烂尾现象，例如位于西青区的天津117高银大厦，同样展现了天津市经济发展有所下行的表象。天津117高银大厦可谓是最可惜的烂尾楼了，在2008年开工，2015年烂尾，投资超过了600亿，高度高达597米，当年立志要建造中国第一高楼，现在却成为世界第一烂尾楼。它是由潘苏通投资建造的，设计方为声名显赫的巴马丹拿公司，曾设计过位于上海外滩的汇丰银行大楼和中 国银行大楼等建筑，在2008年正值我国房地产行业最火爆的时候，高银集团选择了西青区和滨海新区来打造“高银天地”。然而在2015年，他所建立的高银集团股票一路冲高回落，市值缩水了1000多个亿，变故让潘苏通的资金链断裂，让即将完工的大厦没能封顶，高银地产也与2017年退市。现在已经过去了十多年，高银117烂尾楼仍屹立在西青区，当初600多亿的投资金额，现如今早已变成天文数字，2022年，滨海新区公告称天津市各级政府正在积极对接中国银行以及117项目方，尽快推动项目尽快盘活复工，但在房地产市场持续降温，以及GDP增速持续回落的背景下，117大厦何时得以复工？难言归期。与它的建造高度可相媲美的是天津周大福金融中心，它是中国北方第一高楼，在泰达MSD于2012年开工，并于2018年建成，目前K11ATELIER办公楼入驻运营，但目前空置率很高，如果高银大厦把楼建到周大福金融中心周围应该又是另一番景象吧。 数据来源：公开资料、胜遇研究团队整理 街头随手一拍就是碧桂园和融创等发生暴雷的地产开发商的烂尾楼，前途黯淡的于家堡和响螺湾又何时能重见光明呢？买单的终究是投资者和老百姓们。从2022年7月份开始，天津地产“利好政策”不断，政策从降利息到降首付，从降首套降到二套，力度之大没有达到刺激经济的效果。滨海新区的房价更是一跌再跌，落户门槛基本上 是一年社保加房子就可以落户，债务累积到一定程度，提振经济的手段可能就是杯水车薪了吧。接下来重点看一下滨海新区的财政实力和债务情况： 数据来源：公开资料、胜遇研究团队整理 从财政实力和债务情况就可以明显感受到，近四年来滨海新区一般公共预算收入发展平平，政府性基金收入在今年出现严重下滑，受房地产市场低迷和土地出让收入下跌的影响，同比大幅下降59.51%，财政实力虽在天津市排名第一，但近年来增长趋势较差，发展潜力较弱。而且政府债务余额和城投有息债务逐年增长，城投有息债务在2022年达到了4206.37亿元，比政府债务余额高出约2倍，更值得注意的是2022年滨海广义债务率竟然从2021年的694.11%攀升到了1050.15%，债务压力很重。 从上市公司方面来看，截至2023年10月末，滨海新区上市公司数量为30家，总市值为5153.41亿元，位列全市第二位，其中市值大于100亿元以上的上市公司数量有10家，其中上市公司总市值达主要代表企业是中远海运（工业）、中海油服（石油石化）、凯莱英（医药生物）、招商公路（交通运输）和天津十一二通信（信息技术）。 从金融资源来看，滨海新区分布了11家股份制银行，且拥有一家农商行为天津滨海农村商业银行股份有限公司（评级AA+），截至2023年9月末，总资产规模为2711.43亿元，营业收入为26.40亿元，2022年末不良贷款率为2.60%，不良贷款拨备覆盖率为126.46%有所增长，资本充足率为16.12%有所增长。总体来看，滨海新区上市公司及金融资源较为丰富。 接下来我们具体分析一下个别重要城投主体给滨海新区发展带来哪些影响。滨海新区城投的发债平台共11家，其中滨海新区区级城投2家，其余城投以行政级别区分分别为开发区（2家）、保税区（3家）、生态城（1家）、高新技术产业开发区（2家）和于家堡金融区（1家）。我们主要看看有息债务规模最大的前五家城投主体的具体情况。 1.滨海新区区级城投 区级城投目前分为两家，一家为天津滨海新区建设投资集团有限公司（评级AAA）是滨海新区最重要的城投发债平台，是天津市国资委全资实控的平台，主要负责滨海新区内的基建和区域开发业务，截至2022年末滨海建投在基建业务方面签订合计35个采购项目累计收入414.93亿元，但仅回款金额257.44亿元，整体的回款执行情况较差；并且滨海建投还负责轨道交通业务，其中在建项目为B1线和PPP项目Z2线，尚需投资434.92亿元，面临的资本支出压力很大。此外，滨海建投存续债规模境内债 379.8亿元和境外债2.94亿美元，一年内到期的债券规模为398.95亿元和0.5亿美元，短期存在很大的偿债压力。 另一家为天津滨海旅游区投资控股有限公司是滨海新区次要城投平台，第一大股东与实控人均为中新天津生态城管理委员会，主要负责生态城旅游区内土地开发整理、市政基建、房地产等业务。天津滨海旅游短债压力和资金支出压力大，回款进度慢，为滨海新区下辖园区平台，区域的市场认可度不高，整体信用资质很弱。近几年天津中新友好生态城大力发展旅游业，包括国家海洋博物馆、动漫园、东疆湾沙滩景区、天津方特欢乐世界等，但是其实客流量并没有很可观，平时人流不多，目前仅仅靠假期旅游业来提振消费。 2.滨海新区：天津港保税区（原保税区+临港经济区）城投 天津港保税区是我国北方经济总量最大的保税区，总面积87.4平方公里。2022年GDP1128.20亿元，同比增长3.90%；一般公共预算收入102.30亿元，截至2022年末，城投有息债务为1564.67亿元，在滨海新区内天津港保税区城投有息债务占比最高。 其中最主要的天津保税区投资控股集团有限公司是保税区最重要的投融资城投主体，主要从事保税区的基建和土地开发、公用事业运营业务，以及房地产开发、商贸物流和其他业务，并投入较大资金参与金融机构和投资企业。2022年商贸物流业务收入占比约60%，主要运营进口汽车贸易和仓储物流，但毛利率微薄，主要的利润来源为房地产板块