公司简评报告：减脂增肌聚焦核心城市，数字化平台成果显现

请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 [Table_Rank] 评级： 买入 [Table_Authors] 李枭洋 房地产行业分析师 SAC执证编号：S0110523050001 lixiaoyang@sczq.com.cn 电话：010-81152673 [Table_Chart] 市场指数走势（最近1年） 资料来源：聚源数据 [Table_BaseData] 公司基本数据 最新收盘价（元） 2.39 一年内最高/最低价（元） 3.72/2.32 市盈率（当前） -36.34 市净率（当前） 0.55 总股本（亿股） 23.56 总市值（亿元） 56.30 资料来源：聚源数据 相关研究 [Table_OtherReport]    核心观点 [Table_Summary] ⚫ 毛利率回升，非核心因素影响减弱。23年前三季度公司实现营业收入90.7亿元，同比增长2.1%；主营业务毛利率10.5%，较2022全年上升1.8pct；归母净利润-0.68亿元，同比大幅减亏1.51亿元。受到一次性非核心业务影响包括政府补贴退回、员工持股摊销、昆明商业租赁等几项因素。三季度单季度实现归母净亏1,912万元，环比二季度减亏约8,145万元。 ⚫ 核心业务运营指标稳健增长。前三季度公司累计实现住房总交易金额（GTV）约为2,270亿元，同比增加12.7%；累计实现买卖单量4.9万单，同比增加16.5%，实现买卖佣金收入同比增长15.5%。相寓业务方面，在管房源达到26.8万套，相对于年初增加1.4万套。累计实现普租单量15.8万单，同比增加12.4%，实现普租佣金收入同比增长22.8%。地产销售承压背景下，分散式租赁市场双寡头竞争格局下，公司长租公寓业务成业绩稳健增长压舱石。 ⚫ 减脂增肌提升盈利能力，一线城市市占率增长。前三季度，运营门店总量约2,887家，其中直营门店2,325家，加盟门店562家，经纪人总数约3万余人。公司持续聚焦核心城市，关闭部分非核心城市、低效率的加盟业务后，有效提升整体盈利能力。核心城市的市占率保持稳中有升的趋势，9月杭州市占率显著提升，保持30%以上龙头领先地位，前三季度北京地区市占率同比提升0.2 pct，上海地区市占率同比提升0.5 pct。 ⚫ 数字化平台成果显现，提升运营效率。截至上半年，公司APP端MAU达到339万，同比增长7%，PC端MAU达到547万，同比增长21%，小程序端MAU达到220万，同比增长8%。我爱我家北京官网客户成交占比达到62.1%，同比提升5.7pct；官网客户录入占比达到54.9%，同比提升5.8pct。公司在数字化基础设施支持下，实现了房、客、人、店等核心业务要素在二手住宅买卖、新房销售以及租住服务等市场中的协同共享、优化匹配，提升业务运营效率和系统抗风险能力。 投资建议：我们预测公司2023-2025年EPS分别为0.02元/0.05元/0.12元/股，对应PE分别为138.9/50.1/20.1倍，首次覆盖，给予“买入”评级。 ⚫ 风险提示：二手房挂牌量持续攀升，销售持续下行，资产处置不及预期，房价超预期下跌等。 盈利预测 [Table_Profit] 2022A 2023E 2024E 2025E 营收（亿元） 116.7 121.3 129.1 138.7 同比增速（%） -2.4% 3.9% 6.4% 7.5% 归母净利润（亿元） -3.1 0.4 1.1 2.8 同比增速（%） -284.4% 113.3% 177.4% 149.5% EPS(元/股) -0.13 0.02 0.05 0.12 PE（倍） -18.4 138.9 50.1 20.1 资料来源：Wind，首创证券 -0.500.517-Nov18-Jan31-Mar11-Jun22-Aug2-Nov我爱我家沪深300 [Table_Title] 减脂增肌聚焦核心城市，数字化平台成果显现 [Table_ReportDate] 我爱我家(000560)公司简评报告 | 2023.11.07 公司简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 1 财务报表和主要财务比率 [Table_Finance] 资产负债表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 现金流量表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 流动资产 12,569 11,685 11,344 10,742 经营活动现金流 4,311 -102 655 754 现金 3,782 3,363 2,738 955 净利润 -306 41 112 281 应收账款 899 1,319 1,401 1,466 折旧摊销 514 215 305 404 其它应收款 1,431 1,381 1,562 1,680 财务费用 851 645 616 597 预付账款 1,497 1,369 1,496 1,633 投资损失 -30 -32 -35 -27 存货 509 603 591 653 营运资金变动 2,994 -678 -362 -490 其他 5,882 5,031 5,118 6,035 其它 314 -293 15 -20 非流动资产 20,070 20,279 20,569 21,137 投资活动现金流 6,614 -434 -591 -966 长期投资 91 89 87 85 资本支出 -153 -496 -649 -1,038 固定资产 288 905 1,596 2,389 长期投资 3 2 2 2 无形资产 1,117 779 431 72 其他 6,764 60 56 70 其他 15,339 15,416 15,499 15,562 筹资活动现金流 -11,128 118 -689 -1,572 资产总计 32,639 31,964 31,913 31,879 短期借款 2,072 -180 141 -21 流动负债 16,302 15,966 15,607 15,320 长期借款 2,528 185 433 213 短期借款 1,898 1,533 1,241 1,007 其他 -13,001 1,099 -64 -818 应付账款 396 77 -262 -644 现金净增加额 -203 -418 -625 -1,783 其他 1,702 1,668 1,635 1,602 主要财务比率 2022A 2023E 2024E 2025E 非流动负债 5,940 5,900 6,099 6,070 成长能力 长期借款 603 502 640 549 营业收入增长率 -2.4% 3.9% 6.4% 7.5% 其他 5,337 5,398 5,459 5,521 营业利润增长率 -231.6% -103.6% 1019.7% 144.5% 负债合计 22,242 21,866 21,706 21,390 归母净利润增长率 -284.4% 113.3% 177.4% 149.5% 少数股东权益 99 90 89 97 获利能力 归属母公司股东权益 10,298 10,008 10,118 10,392 毛利率 8.7% 10.5% 11.5% 12.3% 负债和股东权益 32,639 31,964 31,913 31,879 净利率 -2.8% 0.3% 0.9% 2.1% 利润表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E ROE -2.9% 0.4% 1.1% 2.7% 营业收入 11,673 12,131 12,912 13,875 ROIC 4.2% 6.5% 7.2% 9.4% 营业成本 10,662 10,862 11,432 12,174 偿债能力 营业税金及附加 66 56 66 67 资产负债率 68.1% 68.4% 68.0% 67.1% 营业费用 587 586 611 656 债务权益比 167.2% 171.0% 171.1% 166.9% 研发费用 37 35 37 41 流动比率 0.77 0.73 0.73 0.70 管理费用 1,054 1,047 1,089 1,142 速动比率 0.74 0.69 0.69 0.66 财务费用 683 645 616 597 营运能力 资产减值损失 0 0 0 0 总资产周转率 0.36 0.38 0.40 0.44 公允价值变动收益 -15 -1 -2 -6 应收账款周转率 11.1 10.9 9.5 9.7 投资净收益 30 33 37 33 应付账款周转率 28.27 45.93 -123.99 -26.89 营业利润 -287 10 115 281 每股指标(元) 营业外收入 51 57 47 52 每股收益 -0.13 0.02 0.05 0.12 营业外支出 43 15 26 28 每股经营现金 1.83 -0.04 0.28 0.32 利润总额 -279 52 136 305 每股净资产 4.37 4.25 4.30 4.41 所得税 53 10 20 16 估值比率 净利润 -332 42 116 289 P/E -18.4 138.9 50.1 20.1 少数股东损益 -26 1 3 9 P/B 0.5 0.6 0.6 0.5 归属母公司净利润 -306 41 113 280 EBITDA 917 912 1,056 1,306 EPS（元） -0.13 0.02 0.05 0.12 公司简评报告  证券研究报告 [Table_Introduction] 分析师简介 李枭洋，房地产行业研究助理，香港中文大学硕士，2021年5月加入首创证券。 分析师声明 本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，作者将对报告的内容和观点负责。 免责声明 本报告由首创证券股份有限公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格）制作。本报告所在资料的来源及观点的出处皆被首创证券认为可靠，但首创证券不保证其准确性或完整性。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专业财务顾问的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，首创证券及/或其关联人员均不承担任何法律责任。投资者需自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 本报告所载的信息、材料或分析工具仅提供给阁下作参考用，不是也不应被视为出售、购买或认购证券或其他金融工具的要约或要约邀请。该等信息、材料及预测无需通知即可随时更改。过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，首创证券可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 首创证券的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标