面向城巿更新的中国城巿TOD指数研究报告

宇恒可持续交通研究中心北京数城未来科技有限公司清华大学中国城市研究院 编写单位： 宇恒可持续交通研究中心（CSTC） 宇恒可持续交通研究中心成立于2005年，聚焦城市与交通规划领域内国际先进理念的研究、创新与应用，致力于通过城市空间和交通合理化布局、土地集约化应用和以公共交通为先导的开发等手段缓解交通拥堵，助力节能减排，建设可持续、宜居城市。 北京数城未来科技有限公司（CITYDNA） 北京数城未来科技有限公司成立于2017年，作为城乡大数据分析与智能算法服务商，致力于为政府、规划机构、开发商和智慧城市运营商提供数据、工具、平台等一站式智慧化数字产品，助力政企数字化转型，推动城市实现碳达峰碳中和目标与高质量发展 。 报告撰写人员： 宇恒可持续交通研究中心：姜洋 许文聪 毕翎 刘畅 王昊 王悦 殷洁滢 清华大学中国城市研究院 清华大学中国城市研究院成立于2018年11月，是住房和城乡建设部委托清华大学成立，双方合作共建的新型智库。研究院聚焦城市体检、城市更新、新型城市基础设施建设等研究领域，依托清华大学的学科、人才、资源整合和产学研结合的优势，以及住建部在城市建设管理中的规划、政策制定优势，整合各方面力量，为中国城市的高质量发展提供理论保障、智力支持和技术支撑 。 北京数城未来科技有限公司：辜培钦 张庆媛 胡慧迪 王敬宗 丁玮 姚小艺 董哲 清华大学中国城市研究院：林澎 吴永兴 目 录 核心指标解读 轨道周边人口聚集系数轨道线网客流负荷强度轨道出行分担率轨道周边覆盖通勤比例开发紧凑度路网密度土地溢价系数低效用地面积待开通线路长度市民轨道关注度35363738394041424344 TOD评估概况 01 评估背景评估对象指标体系关键发现02050708 TOD问题诊断与更新策略 TOD评估结果 TOD综合排名TOD现状水平TOD更新潜力101123 附录 城巿分类说明站点分类说明部分指标计算方法说明各城市TOD更新潜力地图参考文献5455565796 TOD评估概况 评估背景评估对象指标体系关键发现 评估背景 TOD是推进城市高质量发展、实现“碳达峰、碳中和”目标的重要手段 2 0 2 0 年 9 月 ， 习 近 平 总 书 记 在 第 7 5 届 联 合 国 大 会 上 提 出 中 国 要在“2030年前实现碳达峰，2060年前实现碳中和”的双碳目标。 轨道交通作为大运量快速公共交通工具，是城市交通系统的骨架。公共交通引导发展（TOD，Transit-OrientedDevelopment）是指“以公共交通为导向”的开发模式，最早由新城市主义代表人物彼得·卡尔索尔普提出，突出体现为3D原则，分别是Density（密度）、Diversity（多样）和Design（设计）。 TOD主要从减少出行需求和优化交通结构两个方面助力实现”碳达峰、碳中和“目标。一是通过优先发展公共交通和慢行交通设施，降低对使用小汽车的依赖。二是通过在站点周边采取高强度、复合功能开发，促进职住平衡，尽可能满足日常生活需求，从而减少小汽车出行，降低道路拥堵及交通部门的碳排放。 评估背景 城市轨道建设进入加速期，站城脱节问题严峻 截止2021年底，中国大陆已开通城轨交通运营城市50个，运营线路总里程9206.8km。共有50个城市的城轨交通线网规划获批，在建线路长度6096.4km。2020年全年城市轨道共完成建设投资6286亿元，创历史新高。共有8个城市新一轮城轨交通建设规划（或规划调整）获批，涉及新增线路长度587.95公里，新增计划投资4709.86 亿元。 轨道里程的快速增加给城市的发展提出了新的挑战，轨道站点周边城市发展质量与轨道的实施匹配不足，站点周边充斥大量的低效、无效用地，如何实现站城一体化发展是我们城市建设面临的又一难题。 城市轨道建设在拉动GDP的同时也在不断推高地方债务与政府公共支出，城市传统经营模式难以保证近远期收益的有效捕获，给未来城市经济社会活力与财务可持续性带来严峻挑战。 评估背景 TOD专项评估是城市体检、城市更新的重要组成部分和基础性工作作 2017年，习近平总书记提出要求建立城市体检评估机制。2019年，住建部率先在全国11座城市开展城市体检试点工作。2021年，住建部将试点城市扩大至59座，覆盖全国所有省（区、市），并新增“轨道站点周边覆盖通勤比例”作为交通便捷维度的核心指标。 2021年全国两会，城市更新被首次写入政府工作报告。《“十四五”发展规划及2035年愿景目标纲要》中将城市更新升级为国家战略。开展TOD专项体检是围绕轨道走廊与站点周边核心地区实施城市更新行动的基础工作。 本研究作为中国城市体检研究的重要组成部分，旨在结合住建部2021年全国城市体检工作，通过建立TOD评估指标体系，利用人工智能与大数据分析手段，结合地方城市的实践，对我国超大城巿、特大城市、大城市轨道交通站城一体化水平进行监测与评价，推动中国城市高质量发展。 评估对象 本研究以中国大陆2020年有城市轨道交通运行的39个城市为研究对象*。与团队发布的上版TOD指数报告相比，本研究新增城市包括：乌鲁木齐、兰州、呼和浩特、太原、常州、徐州、济南、温州。 指标体系 报告从结构合理、高效集约、多元包容、便捷舒适4个方面构建TOD现状指数，从溢价增值、空间潜力、市民关注3个方面构建TOD更新潜力指数，进而形成了2个维度、7个方面、24项基础指标的TOD综合指数评价体系。进一步邀请国内TOD领域规划人员、地产商、政府官员、院校学者等25位专家对各项指标维度打分，以获得各项指标的权重值。 指标体系 关键发现 课题团队于2016年率先发起中国城市轨道TOD评估系列研究工作，先后于2018年和2020年发布了两版全国TOD指数排名结果。2021版报告在延续前版针对TOD发展现状“数量+质量”双维度评价体系的基础上，首次引入“TOD更新潜力”有关评估内容，既审视当下，亦展望未来，以期结论更加全面，并具有实践指导意义。关键发现包括： 2020年全国39个城市轨道站点周边覆盖1.04亿居民，占全国城镇总人口的11.5%，平均机动化出行轨道分担率为15.9%，TOD发展成效显著,但距离国际先进城市仍有差距。 深圳的TOD现状水平和综合得分领跑全国，南京为全国TOD潜力最好的城市。在城市内部，轨道线路与站点的TOD现状指数呈现由市中心向外围递减的趋势，TOD更新潜力指数的空间分布特征则相反。 全国轨道周边低效用地高达2191平方公里，相当于北京建成区的1.6倍，轨道站点周边用地的平均溢价达到14%，租金溢价达到2.6%，未来各地局部区域开展城市更新促进站城一体化的潜力巨大。建议各城市结合上位规划和附录中的TOD更新潜力地图，对高潜力站点予以重点关注。 TOD评估结果 TOD综合排名TOD现状水平TOD更新潜力 TOD综合排名 城市TOD综合指数得分 总体趋势：超大城市 > 特大城市 > 大城市 北上广深TOD发展稳居前列，其中深圳TOD现状水平和更新潜力均表现优秀，综合排名全国第一。成都因现状水平优势综合指数超越北京，位列全国第四。重庆、天津在超大城市中暂时落后。 特大城市TOD发展表现参次不齐，长沙、杭州、武汉、西安、郑州等新一线城市表现突出。青岛、济南、东莞相对落后。 大城市TOD发展总体处于全国中下游，与超大城市、特大城市存在显著差距。厦门、南昌排名相对靠前。 现状水平：城市排名 城市TOD现状指数得分 为摒除城市规模对TOD发展水平的影响，根据2020年国家统计局发布的《经济社会发展统计图表》，将39座城市分为超大城市、特大城市、大城市分类比较。 深圳得分领跑全国，在结构合理、高效集约、多元包容、便捷舒适4个方面均表现优异。上海紧随其后，成都因站点层面TOD指标表现突出，位列全国第三。天津与其他超大城市相比尚存在明显差距。 长沙、武汉、西安、郑州、杭州在特大城市中表现优秀，并进入全国前10名。济南、东莞的轨道建设相对于城市发展规模明显滞后，拉低了TOD现状指数得分。 南昌、南宁、宁波、合肥在大城市中表现良好。贵阳、常州、温州等TOD现状发展水平落后于全国其他城市，亟待改善提升。 现状水平：线路排名 线路TOD现状指数得分（前五名与后五名） 为摒除开通时间对TOD发展水平的影响，将开通线路时长分为10年以上、5-10年、5年以下进行分类比较。 总体来看，开通时间越长的线路，其TOD现状水平有向好发展的趋势。一方面，早期开通的线路一般经过城市核心地段，TOD指标表现有先天优势；另一方面，较早开通的线路拥有更长的TOD培育时间窗口。 现状水平较低的线路主要是市内连接机场或火车站等枢纽的远郊线路（如西安机场城际线、青岛地铁8号线），以及设站密度低、开通时间短的市郊线路（如重庆国博线、上海地铁16号线）。 现状水平：全国优秀线路 线路TOD现状指数得分（前二十名） 全国前20名的线路主要位于北上广深（9条），昆明、西安等中西部城市（7条），以及大连、青岛等东部沿海特大城市（3条）。绝大多数线路属于城市早期建设的线路，且多数线路穿越城市核心区。 现状水平：全国优秀线路 现状水平：线路案例分析 全国第1名：广州APM线 广州APM线于2010年开通，位于城市新中轴线上，总长3.94公里，共设9座车站。作为穿越珠江新城商业核心区的无人驾驶短途线路，沿线站点平均岗位密度高达6.11万个/平方公里，路网密度和公共服务设施配套均处于国内领先水平，沿线的网红六运小区为典型的开放式住宅街区。但是，站均出入口个数仅为2.11个，与周边地块存在联系不便的问题。 现状水平：线路案例分析 全国第214名：上海地铁16号线 上海地铁16号线于2013年开通，是连接上海市区与临港新城的市郊线路。线路穿越郊区直连卫星城，中间段各站点距离市郊城镇中心较远，从卫星图上可以看到，周边用地多为农田及荒地，岗位密度过低，职住不平衡，缺少公共服务配套设施。 现状水平：站点排名 站点TOD现状指数得分（前五名与后五名） 不同区位、规划定位的轨道交通站点其发展要求与发展水平理应存在差异，通过节点-场所价值模型，我们将全国站点分为中心、组团、社区三类，分类进行比较摒除不同站点定位能级的差异。 总体来看，TOD现状较好的站点主要是服务能级较高的中心站及组团站。现状较好的站点普遍特征为职住人口较多，周边业态丰富，出入口数量较多，路网密度高，公共服务设施供给充足（医院、学校等）。现状较差的站点多为轨道末端远郊站点，开发尚不完善，周边多为空地或田地，轨道建设和规划的实施时序不匹配。 现状水平：全国优秀站点 站点TOD现状指数得分（前二十名） 现状站点前20名榜单几乎被南方城市占据，深圳的站点最多（6个）。绝大多数TOD优秀站点位于城市繁华核心区，且都为中心站、组团站这类服务能级较高的站点，近一半站点为多线换乘站。 现状水平：站点案例分析 全国第1名：重庆较场口 重庆较场口站位于渝中半岛解放碑CBD商圈边缘，站点周边人口密度高达6.6万人/平方公里，公服配套设施完善，学校、医院、商铺、绿地等一应俱全。站点出入口数量多达10个，山城步道网络密集，步行可达性强。站点核心区有一处交通转盘，影响了开发紧凑度和功能混合度两项指标的表现。 现状水平：站点案例分析 全国第3958名：天津南孙庄 天津南孙庄站是地铁6号线的北端终点站，后接车辆段，周边用地基本为农田。站点紧邻外环快速路，800m范围内仅有一处物流配送企业，几乎无其他住宅或公共建筑，总体处于未开发状态，客流稀少，轨道站点建设与土地建设时序不匹配。 现状水平：2016-2020排名变化 线路前10名变化 站点前10名变化 城市前10名变化 线路层面，广州APM线及地铁1号线连续三年稳居线路TOD排名榜首，2020年前十名线路所在城市相较2016、2018年更加广泛。 城市层面，超大城