地产宏观速递（Sep）：“冷复苏”态势延续，回暖仍需政策护航

销售端：9月地产销售相较8月继续改善，单月同比跌幅小幅收窄。但1-9月累计同比跌幅进一步加深，市场信心修复不及预期。量价表现均维持低迷态势，行业整体仍面临较大去库存压力。各能级城市表现持续分化，一线城市边际回暖，二三城市尚待复苏，或因改善型住房需求增加以一线城市为主，而刚需型住房销售改善则集中在低能级城市。 投资端：土地投资供需持续收缩，市场景气度仍在弱化。1-9月全国房地产开发投资累计完成额8.73万亿元，累计同比下降9.10%，较1-8月累计同比-0.3pct，房地产开发投资仍持续低迷。保交楼逐步取得进展，带动竣工增长，新开工与施工意愿仍不足，将持续拖累开发投资。 融资端：9月国内贷款、自筹资金缺口边际小幅改善，定金及预收款、个人按揭贷款持续下滑。反映外部输血力度加大，但三季度销售整体低迷拖累到位资金，流动性修复仍受销售制约。 截至23年10月20日，23年央企开发商累计净融资391.01亿元，国企开发商累计净融资646.86亿元，民企开发商累计净偿还1576.07亿元。央国企净融资仍保持为正，民企地产债呈净流出状态。但就10月以来，央国企开发商累计净融资4.39亿元，资金由9月的净流出转为净流入，民企开发商累计净偿还161.97亿元，较上月有所减少，反映各主体融资边际有所好转。 政策端：政策效果来看，9月市场表现平淡，未现“金九”行情，可见政策仍需保持持续释放的节奏。需求端诸如一线城市非核心区限购限售继续放开，城中村改造力度加大等亟待发力，能否维持销售边际复苏，真正提振消费者信心是重点；融资端国内贷款、自筹资金边际修复，三支箭效果初显，后续预售资金监管细则将进一步优化；供给端或可期待土拍取消限价等政策优化空间。整体而言，目前处于核心政策逐步落地，仍待政策工具箱进一步护航的阶段。 目录 地产宏观速递（Sep）：“冷复苏”态势延续，回暖仍需政策护航..........................1一、销售端：量价持续走弱，市场仍处于“冷复苏”状态.................................4二、投资端：城市土拍热度下行，新开工与施工意愿仍不足.........................7三、融资端：流动性修复仍受销售制约，各主体融资边际有所好转.............9四、政策端：需求端政策成为重要发力点，期待政策工具箱进一步完善...10瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司免责声明..........................................................14 表目录 图表1全国商品房销售金额和面积累计同比（%）................................................5图表2分城市能级成交面积当月同比（%）............................................................5图表3全国商品房销售金额和面积单月同比（%）................................................5图表4分城市能级成交面积单月环比（%）............................................................5图表5 30大中城市二线城市月度成交面积（万方）...............................................6图表630大中城市三线城市月度成交面积（万方）...............................................6图表7统计局70大中城市销售价格指数当月同比（%）.......................................7图表8百城价格环比变动城市数................................................................................7图表9近一个月以来集中供地情况............................................................................8图表10成交土地溢价率（%）..................................................................................8图表11全国房地产开发累计和当月同比（%）.......................................................9图表12新开工、施工和竣工面积累计同比（%）..................................................9图表13各融资渠道累计增速（%）..........................................................................9图表14各渠道融资结构当月值占比（%）..............................................................9图表15央国企地产境内净融资变化（亿元）........................................................10图表16民营地产境内净融资变化（亿元）............................................................10图表17 2023年9月中旬至2023年10月中旬各地楼市调控政策变化汇总.......12 一、销售端：量价持续走弱，市场仍处于“冷复苏”状态 9月地产销售相较8月继续改善，单月同比跌幅小幅收窄。但1-9月累计同比跌幅进一步加深，市场信心修复不及预期。量价表现均维持低迷态势，行业整体仍面临较大去库存压力。各能级城市表现持续分化，一线城市边际回暖，二三城市尚待复苏，或因改善型住房需求增加以一线城市为主，而刚需型住房销售改善则集中在低能级城市。 销售表现：1-9月商品房销售累计同比持续走弱，单月同比跌幅小幅收窄。23年1-9月全国商品房累计销售金额达8.91万亿元，累计同比-4.60%，较23年1-8月-1.4pct，销售面积累计8.48亿平，累计同比-7.50%，较23年1-8月-0.4pct；9月单月销售金额及面积分别为1.09万亿元、1.09亿方，按可比口径（统计局考虑毁约退房等因素，并剔除非房开发项目以及带抵押性质的销售数据）计算环比分别为41.57%、47.00%，同比分别为-19.23%、-19.76%，均较8月继续改善，单月表现逐步修复，但累计同比依旧疲弱，市场仍处于“冷复苏”状态。 销售城市结构：一线城市同比跌幅收窄，二线城市边际回落，三线城市同比跌幅进一步加深。23年9月30大中城市一线\二线\三线成交面积同比分别为-24.74%\-20.93%\-32.15%，较8月单月同比分别变动+5.7pct\-5.37pct\-0.96pct。 高频数据：需求端政策效应下，各能级城市销售表现持续分化。10月前两周（10月1日-10月17日）30大中城周度平均成交面积较9月前两周周度成交面积显示：一、三线城市边际回暖，二线城市有所回落。10月以来一、二、三线城市周度平均成交面积分别为51.16万方、110.08万方、49.14万方，较9月前两周周度均值分别变动2.59%、-11.46%、8.02%。或因改善型住房需求增加以一线城市为主，而刚需型住房销售改善则集中在低能级城市。 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：Wind，YY评级 数据来源：Wind，YY评级 成交价：新房成交一线城市边际复苏，二三线城市仍待观察。9月统计局70大中城新建商品住宅价格指数同比下滑0.60%，与8月持平，一线\二线\三线城市同比分别为+0.70%\+0.20%\-1.40%，较8月当月同比分别变动+0.10pct\-0.10pct\+0.00pct。同比表现一线城市有所回升，二三线城市未有好转。9月百城住宅价格指数环比为+0.05%，由负转正，较8月变动+0.06pct。其中，一线\二线\三 线城 市 环 比分 别为+0.04%\+0.06%\+0.00%，较8月环 比分 别变 动+0.17pct\+0.05pct\+0.03pct，环比显示一线城市由负转正，二线城市增速扩大，三线城市边际修复。 二手房市场：9月二手房市场维持低迷态势，一线城市边际回暖，二线城市跌幅加深，三线城市持平。9月70城二手房价格同比下跌3.2%，与8月持平。一二三线城市同比为-1.40%\-3.20%\-3.50%，较8月当月同比分别变动+0.20pct\-0.20pct\+0.00pct。 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：wind，YY评级 二、投资端：城市土拍热度下行，新开工与施工意愿仍不足 土地成交：土地投资供需持续收缩，市场景气度仍在弱化。2023年1-9月全国300城累计供应建面同比-24.97%，土地成交累计规划建面、金额同比-22.57%、-24.47%，大部分城市的土地市场景气度仍在弱化。9月100大中城市土地成交溢价率较8月边际改善，二线和三线城市溢价率水平有所修复，但一线城市溢价率回落。 集中供地：近一个月以来，上海（23年第三批）、南京（23年第六批）、杭州（23年第十批）、无锡（23年第五批）等城市进行了集中供地。其中杭州土拍热度有所降低，8宗土地中有5宗为底价交易，4宗为城投或国企托底。上海第三批次土拍亦略有降温，平均溢价率由第二批次的7.90%降至6.67%。南京土地市场无明显升温，平均溢价率仅3.90%，除1宗溢价成交外，其余16宗均为国资底价托底成交。整体来看，集中供地城市土拍热度均不高。 数据来源：公开资料，YY评级 数据来源：wind，YY评级 投资开工：1-9月全国房地产开发投资累计完成额8.73万亿元，累计同比下降9.10%，较1-8月累计同比-0.3pct，房地产开发投资仍持续低迷。9月份当月完成额1.04万亿元，同比下降18.67%，较8月当月同比+0.4pct，当月同比跌幅略有收窄，呈现微弱改善迹象。1-9月全国房屋新开工面积7.21亿平，累计同比下降23.40%，较1-8月同比+1.0pct，9月新开工面积0.82亿平，当月同比下降15.18%，1-9月施工面积81.59亿平，累计同比下降7.10%，与1-8月同比持平，9月施工面积0.93亿平，当月同比下降9.72%，1-9月竣工面积4.87亿平，累计同比上升19.80%，较1-8月同比+0.6pct。9月竣工面积0.50亿平，当月同比上升23.92%。保交楼逐步取得进展，带动竣工增长，新开工与施工意愿仍不足，将持续拖累开发投资。 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：国家统计局，YY评级 三、融资端：流动性修复仍受销售制约，各主体融资边际有所好转 9月国内贷款、自筹资金缺口边际小幅改善，定金及预收款、个人按揭贷款持续下滑。反映外部输血力度加大，但三季度销售整体低迷拖累到位资金，流动性修复仍受销售制约。23年1-9月房地产开发企业到位资金9.81万亿元，同比下降13.50%，跌幅较23年1-8月-0.6pct。具体渠道看，贷款、自筹资金、定金及预收款和个人按揭累计同比分别为-11.10%、-21.80%、-9.60%和-6.90%，分别较23年1-8月+1.7pct、+1.1pct、-2.3pct和-2.6pct。 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：国家统计局，YY评级 截至23年10月20日，23年央企开发商累计净融