西安写字楼市场简报2014年上半年度

savills.com.cn/research 01 市场简报 写字楼2014年6月Savills World Research Xi'an概述尽管目前西安甲级写字楼市场整体租金与其他主要二线城市相比处于较低水平，但近年来自服务业日益增长的需求以及不断扩张的优质写字楼存量令西安写字楼市场得到加速发展。 三个甲级写字楼项目于2014年前五个月相继交付使用，为市场新增16万平方米供给。由此，西安甲级写字楼市场存量增长至106万平方米，但仍低于大连、青岛及成都等二线城市的存量。 过去十年，西安甲级写字楼市场供给与需求基本平衡，90%的新增供给被市场吸收。然而，进入2014年，前五个月市场需求开始落后于供给，净吸纳量仅占新增供给的59%。 截至2014年5月，西安甲级写字楼全市整体空置率较之2013年底升高3.4个百分点，至22.4%，但在二线城市中仍处于健康水平。 2009至2013年，甲级写字楼市场整体租金年均复合增长率为6.2%。2014年前五个月整体租金较之去年末累计上涨2.0%，至每平方米每月人民币99.6元（不含物业管理费）。 与其他主要二线城市境况相似，未来三年西安甲级写字楼市场将迎来大量新增供给入市，为市场新增239万平方米写字楼面积，届时将令目前存量扩大2.3倍，从而致使短期内写字楼出租率及租金双双下跌。"尽管金融与专业服务类企业相对缓滞的发展抑制了本地市场的租金增长，但西安甲级写字楼市场整体空置率在主要二线 城 市 中 仍 处 于 健 康 水 平 。" 王琼，第一太平戴维斯研究与顾问咨询部图片：钟楼，西安 02 市场简报 | 西安写字楼2014年6月城市概览与规划作为陕西省省会，西安系西北地区之经济、文化与交通中心，三千年的历史积淀也使西安成为全国最热门的旅游胜地之一。同时，作为众多高等学府与研究机构的驻地，西安也是国内主要的教育基地之一。中央政府于2000年提出西部大开发战略，西安即为西部经济发展的引擎之一。过去十年，由于一系列政府投资与优惠政策，西安在经济总量、产业结构及基础设施建设等方面均获得了加速发展。西安下辖十三个行政区，其中新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区为中心城区。未央区与雁塔区亦分别为西安经济技术开发区（经开区）与西安高新技术产业开发区（高新区）所在地。此外，临潼区因聚集众多历史名胜被定位为旅游区。基础设施建设与交通西安是陕西省的铁路交通枢纽，目前有西安站、西安北站及西安南站三个火车站投入使用，其中西安北站于2010年投入运营，主要服务高铁及动车。目前，西安已可经由高铁通至北京、郑州，预计至大同与成都的高铁专线将分别于2014年与2017年开通。西安系目前西北地区唯一运营地铁的城市，其中地铁2号线与1号线分别于2011年与2013年投入运营。此外，地铁3号线目前正在建设中，4号至6号线根据规划将于2020年全面投入运营。2013年，西安咸阳国际机场客流量排名全国第8位。新修建的第二条跑道与3号航站楼进一步提高了机场的旅客运载能力。经济概况作为西北地区的经济发展引擎，2004至2013年，西安GDP年均复合增长率达到18%。然而，其生产总值（4,884亿元）却低于同期东部的天津、大连、沈阳等二线城市，也低于西部经济中心成都与重庆。西安支柱产业系自动化、设备制造、食品与材料制造。此外，伴随高新区的崛起，西安IT及高科技产业也迅速发展，已吸引相关产业约100家财富500强企业，例如三星电子、博世、施耐德电气、IBM等。 相比之下，西安金融与专业服务业发展却较为缓慢，致使2013年服务业生产总值仅占经济总量的52%。甲级写字楼市场市场概览指标单位价值同比增幅(%)生产总值 (GDP)人民币 十亿95.69.5外商直接投资美元 十亿1.190.5全社会固定资产投资人民币 十亿67.121.8房地产投资人民币 十亿2519.4社会消费品零售总额人民币 十亿68.212.7城镇人均可支配收入 *人民币33,10010.4居民消费价格指数 (CPI)2013年末=100102.4-表 1宏观经济指标, 2014年第一季度数据来源：西安市统计局，第一太平戴维斯研究与顾问咨询部 数据来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部地图 1西安主要交通网络*2013年度数据 savills.com.cn/research 03 2014年6月市场简报 | 西安写字楼尽管西安系国内最著名的旅游胜地之一，并于过去十年实现了稳健强劲的经济发展，但与沈阳、成都等区域中心型城市相比，西安甲级写字楼市场发展较为缓慢。西安首批甲级写字楼于90年代后期与千禧年初入市，这些项目集中于城南区域与高新区，其中中大国际（A座）与高新国际商务中心是市场发展初期的代表项目。伴随西安经济技术开发区与曲江中央文化商务区的发展，2005年以后，伴随若干栋甲级写字楼入市，城北区域与曲江新区也逐步发展成为商务区。西安写字楼市场项目分布明显不均：依托高新技术产业的蓬勃发展，高新区需求强劲，使高新区聚集了全市过半的甲级写字楼，而其他三个主要商务区甲级写字楼存量较小。鉴于西安目前以工业、制造业、IT及高科技等产业为主导的产业结构，西安甲级写字楼市场的发展程度不仅无法与一线城市抗衡，即使与沈阳、大连、成都等二线城市相比也相对滞后。这主要由于西安的金融与专业服务业（尤其是咨询公司、律师事务所及会计师事务所等）发展乏力。相反，内资私营企业、中小型IT及高科技企业、专业服务公司（规模较小的科技咨询、教育咨询等）与商贸公司为本地市场的主要租户，受限于较低的租金预算，上述公司平均租赁面积不及300平方米。此外，与其他主要二线城市相似，西安甲级写字楼以散售为主，目前只有高新国际商务中心、凯德广场、中海广场等甲级写字楼系业主持有。 高品质纯租赁项目的短缺，加之来自服务业的需求不足，抑制了市场发展。最近三年，伴随服务业在本地经济中扮演更为重要的角色，市场需求得到进一步释放。凯德置地、中海地产等知名地产商纷纷进入西安写字楼市场并推出优质项目。此外，2010年末出台的住宅市场限购政策也迫使开发商寻求多元化发展进入商业地产领域，从而侧面推动了本地写字楼市场的发展。西安甲级写字楼市场目前可划分为三个传统商务区与一个新兴市场：传统商务区高新技术开发区（高新区）高新区位于西安市西南部，于1991年由国务院批准建立为三个国家级产业发展示范区之一（其他两个为北京中关村国家自主创新示范区与苏州工业园区）。作为西安经济发展的引擎，高新区目前已吸引上千家高新技术企业与约100家财富500强企业在其设立分支机构或研发中心。高新区主导产业包括IT与高科技、设备制造及自动化、生物医药等，甲骨文、埃默森电机、华为、SPSS软件、NTT、NEC、新蛋网、富士通等系进驻其中的代表企业。依托政府规划及内外资IT与高科技公司以及制造业企业强劲需求的支撑，高新区建成一批高品质住宅社区与零售商业设施。由此，高新区成为目前西安规模最大且发展最成熟的商务区，区域内甲级写字楼存量超过全市总量的一半。区域内多数写字楼位于高新区北部，与城南、城北区域的写字楼相比交付标准较高，其中高新国际商务中心、西港国际大厦、林凯国际系其中的代表项目。加之相比其他三个主要商务区更为强劲的需求，致使高新区甲级写字楼租金水平居全市次席。数据来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部地图 2西安主要商务区 04 市场简报 | 西安写字楼2014年6月高新区南部写字楼市场与北部相比发展相对滞后。西安政府于2003年提出建设新CBD计划，即高新区CBD规划。新规划的CBD即位于高新区南部，以锦业路为轴，整体辐射范围约2平方公里，规划建筑面积达到约200万平方米。高新区CBD规划将重点发展商务功能，区域内绝大多数项目为写字楼。自2004年以来，地块相继被成功交易，伴随近期一批写字楼与酒店的交付使用，区内的商务氛围已经逐渐形成，譬如写字楼项目包括都市之门（高新区管理委员会所在地）、汇鑫IBC；住宅项目包括绿地世纪城；酒店项目包括假日酒店及西安绿地比克国际会展中心等。绿地集团系该区域最大业主，其开发的项目建筑面积达到约120万平方米。高新区CBD已吸引如绿地集团、中铁集团、中国投资发展集团、华美达酒店集团等众多知名开发商、投资者与四星、五星级酒店运营商在此开发优质项目。其中中铁集团开发的西安中心，绿地集团开发的绿地中心（1座、2座）及绿地缤纷城购物中心，华美达酒店集团投资建设的华美达酒店等预计将于未来五年内进入市场。此外，规划中的地铁6号线将沿锦业路修建，预计于2018年完工，届时将使高新区CBD与市中心的通勤更为便捷。有鉴于此，高新区CBD预计将发展成为西安拥有众多高品质项目、优质租户与自用楼宇企业的最成熟的商务区之一。城南区域城南区域是西安古城历史的写照，系西安历史最悠久的商务区，其首批甲级写字楼建成于1998年至2005年，从而使西安写字楼市场实现了质的发展。鉴于城南区域的核心位置，高通达性与成熟的商业及旅游氛围，千禧年之后该区域陆续吸引了德迅、三菱电机、西门子、卡西欧等众多外资企业进驻。此期间区域内标志性项目包括中大国际A座（2012年改造为商业面积）、老三届世纪星大厦与长安国际。凯德广场系城南区域首座由外资开发商兴建的写字楼，于2013年交付使用。该项目较高的交付标准吸引了一批如丹佛斯、徕卡、易安信等知名外资公司入驻，从而使区域市场得到进一步升级。由此，城南区域整体租金系全市最高，高出全市平均水平19%。城北区域城北区域以未央大道为轴，依托区域内西安经济技术开发区(经开区)的发展而逐渐形成。西安经济技术开发区始建于90年代初期，并于2000年被国务院批准为国家级开发区。由此，经开区吸引了众多外资企业，如可口可乐、通用汽车、惠普、三菱电机等，及国有企业如中国航空工业集团、中钢集团、中国交通建设集团等在此建立制造基地、研发中心或工厂。然而，目前区域内项目以乙级写字楼为主，甲级写字楼项目仅有经发大厦与中登大厦，因此城北区域整体空置率为全市最低。内资制造企业、房地产开发公司、能源公司系此区域写字楼需求的主要来源。而区域内大型外资企业则以建立制造与研发中心为主，大型国有企业数据来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部数据来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部图 1各商务区甲级写字楼存量，2014年上半年图 2供应量、净吸纳量及空置率, 2003年～2014年上半年0% 15% 30% 45% 60% 75% - 50 100 150 200 250 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 1H/14 千 平方米 新增供给(左轴) 净吸纳量(左轴) 空置率(右轴) 城南, 19% 高新, 57% 城北, 12% 曲江, 12% savills.com.cn/research 05 2014年6月市场简报 | 西安写字楼倾向购买资产或持有写字楼物业，甲级写字楼租赁需求较低。西安政府于2011年迁址到城北区域，受此影响，该区域过去三年吸引了更多国有企业及相关上下游公司入驻，写字楼租赁需求出现明显增长。受写字楼需求增长预期的刺