厦门写字楼市场简报2016年第三季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 写字楼 2016年11月Savills World Research Xiamen概述厦门甲级写字楼市场供应短期内依然会集中在岛内，以思明区为主；随着岛内土地供应的减少，岛外市场也将很快发展起来。 2016年前三季度厦门甲级写字楼市场有五处新增写字楼入市，分别是世贸海峡大厦、中航紫金广场、深田国际大厦、国贸商务中心和建发悦享中心二期。新增供应35.7万平方米。 前三季度全市甲级写字楼市场净吸纳量约为30.5万平方米。 由于新增供应预租情况良好，本季度全市空置率环比下降2.0个百分点至20.4%，同比下降3.2个百分点。 本季度甲级写字楼平均租金环比上升3.1%，至每平方米人民币89.9元，同比上升1.3%。 本季度甲级写字楼平均售价基本保持平稳，平均达到每平方米人民币19,030元。  2016年第四季度预计有1处甲级写字楼入市，即位于思明区的TFC特房波特曼财富中心，新增17.7万平方米的办公建面。“湖里区写字楼项目入市时间较早，市 场 入住 情 况 比 较 稳 定 。思明区大量高端项目的交付将给湖里 区 市 场 带 来 一 定 冲 击，使 其 租金下滑。”何 凌，第一太平戴 维 斯 研 究部图片：中航紫金广场，思明区 02 市场简报 | 厦门写字楼2016年11月市场概述2016年前三季度厦门市有五处甲级写字楼入市，其中第二季度交付项目数量较多，分别是位于思明区的世茂海峡大厦、中航紫金广场、深田国际大厦和位于湖里区的国贸商务中心。由于新增体量较大，第二季度全市空置率上涨较为明显。第三季度仅一个项目交付，即位于思明区的建发悦享中心二期。第三季度市场消化情况良好，空置率回落2个百分点至20.4%。前三季度厦门市甲级写字楼新增供应量达到35.7万平方米，吸纳量约为30.5万平方米。全市存量面积较去年年底提升10%到372万平方米。2016年厦门市写字楼去化情况较好，各区空置率均有不同程度的下降。其中岛外甲级写字楼空置率下降幅度最大，其次是思明区。全市写字楼空置率最低的区域是湖里区，约为17.1%，其次是思明区，空置率达到18.5%。思明区商业氛围较强，存量基数大于全市其他各区，虽不断有大量新增项目入市但消化情况良好，其写字楼市场前景光明。湖里区写字楼新增供应量不及思明，得益于自贸区影响，市场发展较为稳定。岛外市场目前空置率依然维持在一个较高的水平但近期有明显下降趋势。写字楼供应目前主要集中在岛内思明区，近期以两岸金融中心片区为主。随着岛内土地资源的减少和岛外市场的发展，未来厦门甲级写字楼供应可能由岛内转向岛外。2016年第三季度全市租金环比上升3.1%到每平方米每月人民币89.9元，同比上涨1.3%。本年第二季度由于大量新项目交付，写字楼租金指数环比下滑2%，同比下降1.8%。第三季度市场情况良好，租金有所回升。思明区甲级写字楼平均租金居全市各区之首，高达每平方米每月人民币数据来源：第一太平戴维斯研究部图 1甲级写字楼新增供应、净吸纳量以及空置率，2010年—2016年第三季度数据来源：第一太平戴维斯研究部图 2甲级写字楼租金指数，2010年第一季度—2016年第三季度0%5%10%15%20%25%30%35%0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,0002010201120122013201420152016Q3供应量（左轴） 吸纳量（左轴） 空置率（右轴） 80859095100105110115120125Q1/2010=100 全市 思明 湖里 岛外 102.2元，其次是湖里区，岛外平均租金低于岛内。思明区上季度受新增供应影响租金有所下滑，但本季度有所反弹，其指数环比增长4%，同比涨幅2.2%。市场对新供应反应情况较好。思明区新增项目质量较好，市场总体质量有一定提高，间接冲击了供应较少而项目较陈旧的湖里区甲级写字楼市场，使其租金指数下滑。岛外市场租金有所上扬。本季度，厦门全市甲级写字楼平均售价保持平稳，约为每平方米人民币19,030元。各区甲级写字楼售价均表现稳定，其中思明区甲级写字楼售价全市最高，约为每平方米人民币20,875元，为全市最高；湖里区以人民币19,125元每平方米仅随其后。岛外甲级写字楼平均售价低于岛内，约每平方米人民币15,150元。 savills.com.cn/research 03 2016年11月市场简报 | 厦门写字楼数据来源：第一太平戴维斯研究部图 3甲级写字楼售价指数，2011年第一季度—2016年第三季度9095100105110115120125130Q1/2011=100 全市 思明 湖里 岛外 湖里区的写字楼入市年份较早且新项目有限，尽管目前入住情况较好但租金已经开始呈现下滑趋势。未来湖里区会有部分高端写字楼项目面世，带动整体租金回升。数据来源：第一太平戴维斯研究部图4不同子市场写字楼存量及租金变动， 2016年第三季度3.1% -4%0%4%8%12%16%20%24%020406080100120140万平方米 存量（左轴） 租金变动（右轴） 全市租金变动（右轴） 全市写字楼平均收益率本季度轻微上浮，达到4.25%。思明区甲级写字楼收益率为全市最高，达到4.65%；其次是湖里区，收益率为4%；岛外市场收益率为3.79%。思明区发展起步早，商业氛围浓厚，写字楼租赁市场较为活跃，长期投资前景较好。本季度仅湖里中心区一个子市场甲级写字楼租金出现下滑。火车站-莲坂和湖滨路区域写字楼租金维稳。这三个区域甲级写字楼入市年份较早，整体入住情况较为稳定，因此租金或保持或轻微下滑。观音山营运中心写字楼本季度进行装修升级，整体质量有所提高，加上新增供应消化情况良好，租金上涨明显。两岸金融中心片区是近期内写字楼供应的重点区域，写字楼质量较其他区域内较好，且未来将继续提升。随着新增供应不断入市，该区域内甲级写字楼租金可能出现震荡上升的趋势。岛外写字楼市场目前体量较小但租金涨幅较为明显，未来岛内土地资源的减少加上自贸区的不断发展壮大，岛外甲级写字楼市场潜力将被不断开发出来。市场展望2016年第四季度预计有1处甲级写字楼入市，即位于思明区环岛路片区的特房波特曼财富中心，库存将被推高4.8%至389.9万平方米。厦门市短期内新增写字楼依然会集中在岛内，以思明区两岸金融中心区域为主。但随着岛内土地供应的减少，未来岛外写字楼市场也将逐渐成长起来。自贸区建设的不断推进和软件园三期的开园，海沧区和集美区的写字楼市场会率先发展。2016年上半年有大量写字楼入市，但目前为止整个市场去化情况良好，租金和入住率均有所回升。思明区近几年不断有高端写字楼项目入市，市场整体质量不断提升，且收益情况较好，适合写字楼长期投资。相比之下写字楼新兴子市场如两岸金融中心片区和岛外各区均呈现出较高的租金增长率。这些区域未来都将不断有新增项目入市，发展前景光明。 市场简报 | 厦门写字楼04 2016年11月项目动态世茂海峡大厦厦门世茂海峡大厦位于思明区演武大桥西北侧，西邻环岛路。总占地逾3万平方米，项目由两栋超高层（总高度300米）主体建筑及裙楼组成，包含酒店、办公和SOHO等业态。 本项目是由上海世茂房地产有限公司开发，只售不租，办公面积约15万平方米，目前报价在每平方米人民币45,000到48,000元之间。数据来源：第一太平戴维斯研究部项目世茂海峡大厦位置思明区开发商上海世茂房地产有限公司交付日期2015年第二季度建筑面积154,482平方米租售情况只售不租办公楼层6-64层层高3.5米标准层面积1,700平方米报价每平方米人民币45,000-48,000元Please contact us for further information Savills Research Savills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 700 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.James MacdonaldDirector+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnSam HeSenior Manager+8620 3892 7350 sam.he@savills.com.cnProperty ManagementPeter ZhangDirector, Xiamen+8659 2806 4616peter.zhang@savills.com.cnProject & Development ConsultancyLucy LuiDirector+8620 3892 7130lucy.lui@savills.com.cn