武汉写字楼与商铺市场简报2018年第一季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 写字楼与商铺2018年6月Savills China Research Wuhan概述来自金融和专业服务行业的办公需求强劲，加之政府大力扶持，预计年内武汉写字楼市场吸纳量有望创新高。 一季度，甲级写字楼市场迎来一个新项目（光谷新世界）交付入市，为市场增加87,400平方米新供应。截至季末，全市甲级写字楼存量推升至157万平方米。 一季度，甲级写字楼整体空置率环比小幅下降0.2个百分点至35.5%。 一季度，甲级写字楼平均租金环比下跌0.7%至人民币每平方米每月116元。 一季度，无优质零售项目入市。截至季末，全市零售存量维持在502万平方米。 全市优质购物中心首层租金指数环比上涨0.2%至人民币每平方米每月496元。 全市优质购物中心空置率环比微降0.1个百分点至6.6%。“作为华中地区第二 大 人口城 市，武汉人均可支配收入增长赶超全国平均 水平，加之许 多商业 项目在 建 或规划，未来武汉对零售商拓展版图依 然 颇 具 吸引力。” 简可，第一太平戴维斯市场研究部图片：光谷新世界，光谷 02 市场简报 | 武汉写字楼与商铺2018年6月表 2写字楼租赁成交精选，2018年第一季度表 1甲级写字楼市场表现，2018年第一季度图 1甲级写字楼供应、吸纳和空置率，2008年-2018年第一季度写字楼市场供应、吸纳和空置率一季度，一个全新甲级写字楼项目交付入市，即位于光谷商务区的光谷新世界，为市场增加87,400平方米新增办公面积。截至季末，全市甲级写字楼市场存量推升至157万平方米。光谷新世界T1是光谷新世界综合体项目的写字楼部分，作纯租赁用途。该综合体项目由新世界中国地产开发，除写字楼以外，还包括高端购物中心K11、新世界酒店和住宅部分等。目前从项目步行到最近的地铁站（2号线光谷广场站）约需35分钟，待11号线关山大道站开通后，项目与地铁站的步行距离将缩短至五分钟，为通勤族带来利好。市场吸纳量依然强劲，一季度净吸纳量共计约59,400平方米，处于历史相对高位。这主要归功于光谷板块的贡献，共计36,700平方米，且大部分位于本季新入市的光谷新世界。同国内许多重点城市类似，武汉甲级写字楼需求多来自金融和专业服务类公司，同时高科技、媒体、电信（TMT）行业和联合办公品牌继续扩张。例如，国内联合办公品牌——品创商务在汉口沿江商务区的天悦外滩中心承租约9,000平方米办公面积；广东广信通信服务公司在硚口区的越秀财富中心承租6,200平方米办公面积。尽管有新项目入市，但由于市场需求依然强劲，一季度全市甲级写字楼空数据来源：第一太平戴维斯研究部0%10%20%30%40%50%0100,000200,000300,000400,000500,0000809101112131415161718Q1平方米年供应量（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）置率环比下跌0.2个百分点至35.5%。武汉中央商务区的空置率自去年三季度以来一直处于全市最高水平（2018年第一季度63%，2017年第二季度仅2%），这主要是由于去年三季度民生金融中心项目交付入市，为市场增添了84,500平方米新办公面积。租金1一季度，全市甲级写字楼平均租金环比下跌0.7%，至人民币每平方米每月116元，较去年同比下跌1.3%。自2012年二季度武汉天地的第一栋写字楼纳入租金计算范畴后，武汉次级商务区2甲级写字楼平均租金高出核心商务区约15-20%。随后的两三年中，由于次级商务区有更多低于区域平均租金的新项目交付入市，这一租金差据收窄至3-5%。过去一年中，次级商务区的甲级写字楼平均租金已被核心商务区反超。2018年一季度，武汉核心、次级和非集中商务区的甲级写字楼平均租金分别达到人民币每平方米每月119元、116元和112元。1租金自项目交付6个月后计入数据库并监测。2核心商务区包括建设大道和中南中北路；次级商务区包括航空路、汉口滨江和光谷；非集中商务区包括武昌滨江、武汉中央商务区等。数据来源：第一太平戴维斯研究部 供应量 (平方米)吸纳量 (平方米)空置率存量 (平方米) 核心商务区07,50028.1%657,200 次级商务区87,40048,30034.3%644,900 非集中商务区03,60056.8%265,800 全市87,40059,40035.5%1,567,900数据来源：第一太平戴维斯研究部 租户项目区域商务区承租面积 (平方米) 品创商务中心天悦外滩金融中心江岸汉口滨江9,000 广信通信服务越秀财富中心硚口航空路6,200 掌小门光谷新发展国际中心洪山光谷4,000 出门问问保利国际中心洪山光谷2,000 康明斯保利国际中心洪山光谷2,000 savills.com.cn/research 03 2018年6月市场简报 | 武汉写字楼与商铺表 3写字楼一手散售项目成交案例，2018年1-4月得益于长城汇项目相对出色的租金表现，中南中北路板块已超越汉口沿江商务区，连续两个季度成为全市甲级写字楼平均租金最高的商务区。2018年一季度录得人民币每平方米每月124元。数据来源：第一太平戴维斯研究部 项目区域商务区成交面积（平方米）成交均价（人民币每平方米） 绿地中心武昌武昌滨江11,40525,900 世纪中心江汉汉口滨江8,02423,900写字楼散售市场一季度，写字楼散售市场相对放缓。2018年1-4月，二环内办公产权散售项目共计成交约10.1万平方米面积，成交均价约人民币每平方米20,600元。部分沿江项目甚至录得人民币每平方米25,000元以上的高价，例如位于武昌滨江商务区的绿地中心。写字楼市场展望目前而言武汉甲级写字楼市场供求相对平衡，但未来或面临供过于求的局面。预计年内将有近57万平方米写字楼面积交付，但不排除一些项目延迟交付的可能。年内值得关注的未来供应包括：建设大道的卓尔国际中心、汉口沿江商务区的天悦外滩金融中心，以及中南中北路的帝斯曼国际中心等。预计未来五年还将有近240万平方米优质写字楼面积竣工入市，其中约86%位于汉口，14%位于武昌。大量未来供应将使业主承压，从而抑制租金上扬。被誉为“武汉金融街”的建设大道是许多大型国有银行、保险和证券公司的聚集地，其在各商务区之中的重要地位依然难以动摇，未来将持续吸引稳定需求。而随着次级商务区的大量高品质写字楼项目交付或在建，一些办公升级需求和新租需求将从核心商务区转移至次级商务区，尤其是光谷板块。在如今TMT行业大势趋动的背景下，未来光谷将吸引更多IT以及电子类公司入驻。作为湖北省省会，武汉享有重要的政治及经济地位，城市基础建设也在快速发展，且在“资智回汉”等人才举措的支撑下，武汉将继续受到投资客青睐，同时吸引企业总部落户，从而进一步推动办公需求。零售市场2018年开年以来，武汉零售额保持强劲增长势头，1-4月，全市社会消费品零售总额达到人民币2,103亿元，同比增长10.7%。武汉常住人口占全省的18.5%（1,090万），零售额占比图 2主要商务区甲级写字楼租金及空置率，2018年第一季度数据来源：第一太平戴维斯研究部0%20%40%60%80%306090120150中南中北路汉口滨江武昌滨江建设大道航空路武汉中央商务区光谷全市人民币每平方米每月平均租金(左轴)空置率(右轴)图 3武汉社会消费品零售总额，2000年-2018年4月数据来源：武汉统计局、第一太平戴维斯研究部0%5%10%15%20%25%30%35%010020030040050060070000010203040506070809101112131415161718十亿人民币社会消费品零售总额（左轴）名义年增长率（右轴）(1-4月) 04 市场简报 | 武汉写字楼与商铺2018年6月则高达37%。人民生活方面，2017年武汉城镇人均可支配收入达到人民币43,400元，较去年同比提高9.2%，高于全国8.3%之涨幅。供应和存量继去年第四季度四个全新商场开业后(合计36.4万平方米商业面积)，2018年一季度无优质零售项目入市。截至季末，全市零售市场总存量维持在500万平方米。过去六年以来，无优质百货项目供应。当前，购物中心约占零售总存量的80%。值得关注的是，去年四季度开业的光谷K11购物中心为市场带来了许多体验式文创品牌，包括全爱工匠、作物和都市农庄等。租金和空置率一季度，购物中心首层租金指数环比小幅上涨0.2%，达到人民币每平方米每月496元。其中核心商圈3、非核心商圈的平均租金分别达到人民币每平方米每月733元和457元。就购物中心平均首层租金而言，武广商圈领跑全市，于2018年第一季度达到人民币每平方米每月825元。截至季末，武广商圈的零售市场存量接近76.6万平方米，零售类型覆盖百货、购物中心和街铺，主要定位于中高端消费群体。武汉本地开发商巨头武商集团持有区域内最大零售市场份额，包括两个百货商店以及武汉最大最高端的购物中心项目——武汉国际广场。本季度，全市优质购物中心空置率环比下降0.1个百分点至6.6%。其中核心商圈平均空置率维稳在4.6%，非核心商圈空置率则环比微跌至7.4%。顺应线上至线下的大势，“新零售”的落地和扩张同样影响着武汉这座城市。4月，盒马鲜生的武汉首店开门迎客，店铺位于泛悦汇项目（前身为南国首义汇），占地4,100平方米。此外，餐饮业态同样积极扩张。创立于2013年的武汉本土美食汇品牌——公元铭美食广场在和记黄埔M+购物中心开出新店，占地1,900平方米，未来还将实现全国扩张。3核心商圈包括江汉路和武广；非核心商圈包括汉口滨江、徐东、中南中北路、光谷和王家湾等。零售市场展望年内预计将有六个全新购物中心项目开业，预计将为市场增添近47.2万平方米商业面积。其中，位于武昌滨江的绿地缤纷城、位于中南中北路的帝斯曼国际中心，以及武广商圈附近的环贸ICC等值得关注。未来五年，武汉零售市场预计还将迎来310万平方米的新供应。而随着恒隆、金地、远洋、华发、华润、中粮等国内外知名发展商陆续布局，未来武汉零售市场版图将更为多样化，但同时竞争也将更加激烈。现有项目业主须采取差异化运营战略和新亮点，以提升客流量，从而保留优质商户、确保入驻率。武汉当前的基础设施建设可以说达到空前规模，从地铁到机场再到桥梁和高速全面覆盖。尽管短期来看，交通拥堵和空气污染等负面影响恐将持续，但放眼长远，城市环境的显著改善将进一步利好商业市场、刺激经济增长。武汉作为华中要地，交通网络日益完善，不仅富有经济活力，高等教育资源也相当有竞争力。这些多重优势将助力武汉发展成为中国“纽约”，为中国的经济版图增添一抹重彩。 图 4零售供应与存量，2000年-2018年预计数据来源：第一太平戴维斯研究部012345670.00.10.20.30.40.50.60.7百万平方米百万平方米百货商场供应(左轴)购物中心供应(左轴)总存量(右轴)图 5购物中心租金和空置率，2018年第一季度数据来源：第一太平戴维斯研究部3%4%5%6%7%8%9%0100200300400500600汉口武昌汉阳全市人民币每平方米每月平均租金（左轴）空置率（右轴） savills.com.cn/research 05 2018年6月市场简报 | 武汉写字楼与商铺Please contact us for further information James MacdonaldSenior DirectorChina+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnSavills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is