深圳住宅 2021年第一季度

1savills.com.cn/research• 2021年第一季度，深圳市政府推出“i深圳”APP购房意向登记系统，以加强一手商品住宅的购房流程管理。• 季度内，主要受春节假期影响，全市一手商品住宅的新供应量环比下降73.7%至79.5万平方米；全市一手商品住宅成交量环比下降4.2%至174.8万平方米。然而，两者较去年同期均增长超过130%。• 季度内，由于全市一手商品住宅成交均价结构性增长6.6%至人民币每平方米58,832元，加之许多新住宅项目于开盘当天售罄，因此，全市成交总额创新高。• 季度内，深圳服务式公寓市场的全市平均空置率上升1.0个百分点至23.6%。但从积极面来看，该值已从2020年同期的37.5%高位回落13.9个百分点。• 深圳服务式公寓市场的全市平均租金为人民币每平方米每月249.5元，按租金指数计算环比下降0.7%，但同比上升5.6%。MARKETINMINUTESSavills Research住宅深圳 - 2021年5月买家购房选择受限2021年第一季度，全市一手商品住宅成交总额创新高。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Ray Wu董事总经理深圳+86755 8436 7008ray.wu@savills.com.cn中央管理层如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯“深圳新实施的调控政策通过需求分流以及降温效应，能够帮助市场整顿秩序，并减缓以投机 获 利 为 目 的 而‘ 打 新 ’的 非 理性 狂 热 。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+8620 3665 4874 carlby.xie@savills.com.cn 2savills.com.cn/research图1：一手住宅销售市场供应量、成交量及成交均价，Q2/2016 至Q1/20215.25.45.65.86.06.26.46.60.00.51.01.52.02.53.03.5Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201620172018201920202021来源 克而瑞, 第一太平戴维斯研究部图2：服务式公寓市场空置率及租金指数，Q2/2016 至Q1/20211101151201251301351401451500%5%10%15%20%25%30%35%40%Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201620172018201920202021Q1/2004= 100来源 第一太平戴维斯研究部图3：高端住宅租赁市场空置率及租金指数，Q2/2016 至Q1/20211201301401501601701801902000%2%4%6%8%10%12%14%16%Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201620172018201920202021Q1/2008= 100来源 第一太平戴维斯研究部市场综述三月份，全国两会召开，其间公布的2021年政府工作报告强调了稳定住宅市场发展的目标及解决好大城市住房突出问题的重要性。由此彰现了中央政府有意进一步收紧住宅市场调控的政策态度。2021年第一季度，为贯彻落实中央政府的指导方针，深圳市政府推出“i深圳”APP购房意向登记系统，以加强一手商品住宅的购房流程管理。根据新的购房意向登记规则，多个已获预售资质的新项目集中地在“i深圳”APP同时启动销售流程，同一时段内，意向购房者仅允许通过该线上系统选择其中一 个 项 目 进 行 购 房 意 向 登 记 ，系 统 而 后 将 线上严格审核每一位购房者所提交的诚意登记 资 格 信 息 。审 核 通 过 后 ，开 发 商 按 照 申 购者的在深社保（或在深个人所得税）缴纳月数进行排序，确定参与公证摇号的意向登记人名单。同时，参与公证摇号的人数也有所限 制 ，上 限 为 房 源 数 3 倍 。此外，季度末，意向登记入围积分规则上线，并增加意向购房者近期的住房转让记录作为积分项纳入评分。因此，意向购房者需要十分谨慎地考虑当下的所有购房选择，并根据自身条件选择最有可能入围的项目进行意向登记。从实际角度而言，深圳新实施的调控政策通过需求分流以及降温效应，能够 帮 助 市 场 整 顿 秩 序 ，并 减 缓 以 投 机 获 利 为目 的 而“ 打 新 ”的 非 理 性 狂 热 。销售市场季度内，由深圳政府组织的“多选一”集中开盘活动共举办了四轮。其中，首轮以两个位于前海的项目以“二选一”的方式同步于一月开盘。尽管市场仍在适应新的一手住宅购 房 规 则 ，但 上 述 两 个 项 目 在 前 海 积 极 发 展前 景 的 支 撑 下 ，在 开 售 当 天 认 购 率 均 达100%。其中，大面积或高楼层的户型尤受购房者欢迎。此后不久及春节前，第二轮的集中开盘迎来共七个新项目，项目销售均价在人民币每平方米51,400元至111,900元之间不等，合计房源约3,000套，可满足市场上广泛的购房偏好。深圳旺盛的一手住宅市场需求似乎并未因新政而有所动摇，多个新项目均于开盘当日售罄。在此综合作用下，一季度全市成交总额创新高。同时，季度的总成交面积超过新供应量近120％，意味着市场供不应求情况显著。尽管如此，由于为期七天的春节假期影响，季度内供需两端均分别环比下降了73.7％和4.2％。季度内，由于核心地区的新供应占市场主导地位且去化迅速，全市一手商品住宅成交均价结构性环比上升6.6%，至人民币每平方米58,832元。这也解释了在本季度全市成交面积环比下降的情况下，全市成交总额仍创新高的原因。租赁市场2021年第一季度，深圳服务式公寓市场的全市平均空置率环比上升1.0个百分点至23.6％ ，但 较 去 年 同 期 的 3 7 . 5 % 已 回 落 1 3 . 9 个 百分点。季度初，由于入境访客需遵行“14+7”天的防疫隔离措施，令本地服务式公寓的需求回升受阻。另一方面，年初大多数企业的差旅频次亦有所放缓。全市平均租金录得人民 币 每 平 方 米 每 月 2 4 9 . 5 元 ，按 租 金 指 数 计算，环比微降0.7%，但同比上升5.6%。然而，2021年春节假期期间，深圳共接待游客496.9万人次，为短期住宿需求提供了暂时性的支撑，一些以短租服务为主的服务式公寓因此受益。市场展望深圳政府公布了2021年第二季度商品住宅和商务公寓房源信息情况及《深圳市2021年度建设用地供应计划》。根据《计划》，2021年深圳计划供应居住用地363.3公顷，占计划供应总量的32.1%，较2020年和2019年居住用地计划供应量分别提高了24%和142%。尽管短期而言增加土地供应的影响相对有限，但从中长期来看，有望可改善供需矛盾。值得注意的是，银行在住宅市场调控过程中发挥更大的作用，以贯彻落实“房住不炒“原则。正如建设银行深圳分行5月6日下发通知称，将于5月7日起调整房贷利率，首套房贷款利率将执行LPR+45BP，即从原先的4.95%上调15个BP至5.10%。其它银行或紧随其后。随着地方当局呼吁民众接种新冠疫苗，以期及早建立人群对新冠病毒的免疫屏障。这或可为租赁市场带来正面影响。但实际而言，此举的实质性影响仍需较长时间方可完全反映至租赁市场。因此，租赁市场预计将整体保持相对稳定的状态，且在跨境检疫限制放宽之前，租赁市场需求预计将持续受制。住宅