上海写字楼 2023年第一季度

1savills.com.cn/research• 部分税费优惠政策得到延续和优化，旨在稳定小型企业发展预期，提振未来发展信心。• 一季度，三个新项目交付入市，共计31.9万平方米供应面积。截至季末，全市甲级写字楼存量达1,680万平方米。• 季内，市场共录得24.2万平方米净吸纳量，同比下降17%，但仍高于22.7万平方米的2022年单季水平。• 全市供应充沛加上非核心商务区整体吸纳放缓，使得全市甲级写字楼平均空置率环比上升0.2个百分点，至15.9%，较去年同期上升3.4个百分点。• 本季度租金相对维稳，但项目之间出现分化，去化良好、问询量增加的项目业主提升租金预期，反之出租率欠佳的项目进一步灵活商务条款。• 中国已将数据作为一种新型生产要素，并推动数字经济发展，这促进了一大批新企业的发展和近期一些瞩目租赁交易的达成。­MARKETINMINUTESSavills Research写字楼上海 - 2023年4月租赁活动增加租赁问询和带看活动增加，市场情绪改善，但需求的全面回暖仍需时日。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。“ 经济活动的全面恢复使得本地业务与区域乃至全球总部重新连接，企业纷纷重新思考房地产策略，包括回顾当前租赁条款和办公空间的重新 布 局 。” 简 可，第一太平戴 维 斯 研 究部定义核心中央商务区：南京西路，淮海中路，陆家嘴；核心次级商务区：老黄浦，南黄浦，虹桥，北站，北外滩，竹园，徐家汇；非核心商务区：除核心市场以外的商务区，包括东外滩，长风，大虹桥，徐汇滨江，莘庄，真 如，五角场，前世 博，前滩，后 滩，花 木 等。Cary Zheng高级董事华东区+8621 6391 6688cary.zheng@savills.com.cnPeter Sheng高级董事上海+8621 6391 6688peter.sheng@savills.com.cn商业楼宇部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnJoey Chio高级董事中国区+8621 6391 6688joey.chio@savills.com.cn交易及顾问部写字楼租户代表部 2savills.com.cn/research图1：全市甲 级写 字 楼 供 应、吸 纳 和 空 置率，2018至Q1/20230%5%10%15%20%25%030609012015020182019202020212022Q1/2023来源­­第一太平戴维斯研究部图2：各子市场甲级写字楼租金指数，Q2/2018至Q1/2023110120130140150160170180190Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201820192020202120222023Q2/1999=100来源­­第一太平戴维斯研究部图3： 各子市场 甲级写字楼空置率，Q2/2018至Q1/20230%5%10%15%20%25%30%35%40%Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201820192020202120222023来源­ 第一太平戴维斯研究部表1：写字楼租赁交易精选，Q1/2023来源­ 第一太平戴维斯研究部市场概述随着商务活动的全面恢复，租赁带看与问询量均呈显著增长，即是企业开始重新考虑房地产策略的佐证。但因企业预算暂时维稳，租赁意向仍需时间反映到最终成交量。在一季度已知租赁成交中，消费者服务类需求见长，占比提升5个百分点；同时，外资 需 求依 然 活 跃，占比 较 去 年 提 升了3 个百分点，尤其是来自零售消费、金融和专业服务行业。供需表现一季度，三个新项目交付入市，合计为市场新增31.9万平方米供应面积。新项目包括：位于北站的丽丰天际中心（城市更新项目，前身为闸北广场），位于洋泾的绿地滨江1558（浙商银行已购入约80%的办公面积 ），和 位 于 真 如 板 块 的 信 泰 中 心 。信泰中心是由中信泰富地产开发的综合体项目，包括两栋高层办公、三栋企业总部（合计近18.7万平方米），6万平方米商业面积，一个商务酒店和13栋海派商邸在售。轨道交通15号线梅岭北路站可直接到达项目，目前已吸引国内外企业办公升级入驻，例如一嗨汽车（购入约1.6万平方米作为总部 办 公 ）、不凡 帝 范 梅 勒（ 租 赁 ）。零 售 配 套计划将于今年第三季度开业，整体商业氛围将得到提升。在当前多数企业观望经济及所在行业复苏速 度 和 程 度 的 背景下，一 季度，上 海甲级写字楼市场录得24.2万平方米净吸纳量，环比增长3%，同比下降17%。空置率及租金新供应继续加持，使得全市甲级写字楼平均空置率环比上升0.2个百分点，至15.9%，较去年同期上升3.4个百分点。本季度租金维稳，至人民币每平方米每天7.1元，但项目之间出现分化，去化良好、问询量增加的项目业主提升租金预期，反之出租率欠佳、致力于留住优质租户的项目进一步灵活商务条款，例如为租户提供（或优惠提供）展示面积。市场展望随着政府工作重点转向经济增长和企业复工复产，年初各区重大工程纷纷开工，供应端加速。年内市场供应仍较为充沛，业主计划还将有120万平方米写字楼供应交付。此外，未来三年（2024-26F）还将迎来年均160万平方米的供应体量，届时上海甲级办公总存量将增至2,300万平方米。商务情绪的改善和租赁意向的增加仍需一定时日转化至最终交易，加上支持政策效果的滞后性，预计整体办公吸纳水平大概率将在下半年出现明显改善。尽管如此，鉴于持 续的未 来供 应，维持/提 升出租率仍是多数项目业主的年内工作重点，市场实际可获取租金难在短期内出现明显反弹。过去三年（典型租赁合同期）里，前滩、南京西路等热点商务板块租金增长明显，即将到期的租户面临不得不以高于当前的租金价格续租，或寻找新的办公场所。当前市面上可租赁面积充裕，租户不乏办公解决方案，因此抑或选择搬迁至其它商务区，或是对于想要留在当前区位的企业，考虑采取例如灵活工位、办公场所分散组合等举措来 提 高 空 间 使 用 效 率 ，也 有 部 分 租 户 考 虑去往拥有可租面积的自用型楼宇。租户行业项目商务区承租面积（平方米）美年健康消费者服务金融街海伦中心北外滩6,100上海医药医疗健康星扬西岸中心徐汇滨江3,000欧姆龙制造前滩信德文化中心前滩2,800巴黎世家零售贸易博华广场南京西路2,270开满乐物流交通瑞虹企业天地北外滩1,200写字楼