北京写字楼 2023年第一季度

1savills.com.cn/research• ­2023年第一季度，北京甲级写字楼市场迎来一个新项目入市，即位于通州运河商务区的通州中心C01项目，为市场带来57,415平方米的新增供应。• ­一季度，北京写字楼市场活跃度明显改善，尤其是带看量大幅提升，租户已经重启了因新冠疫情而搁置的选址计划。• ­整体而言，租户方的选址策略仍较为谨慎，新租、搬迁、扩张需求仍未完全释放，这也直接导致整体需求表现较为疲软。一季度全市净吸纳量再现负值，为-3,220平方米。• ­由于新项目入市叠加需求暂缓，本季度全市甲级写字楼平均空置率环比、同比分别上升0.5个百分点和1.5个百分点，至16.8%的相对高位。• ­同期，北京甲级写字楼租金继续下调，至人民币每平方米每月321.7元，环比、同比跌幅分别为1.3%、5.1%。• ­预计2023年北京甲级写字楼市场将迎来一波供应小高峰，约57万平方米的新建项目将渐次入市，市场在短期内面临的去化压力有增无减。­­MARKETINMINUTESSavills Research写字楼北京­-­­2023年4月北京写字楼市场缓慢复苏租赁需求仍未完全释放，市场全面复苏仍需一定时间。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。“ 202 3 年开局，北 京写字 楼市场 活 跃 度 明 显 提 升，尤 其 是 带看 量 大幅 增加，表明 企业已 经重启或重新考虑选址搬迁计划 。但 整 体 而 言，北 京 甲 级写 字楼市场目前仍处于复苏阶段，市场全面回暖仍需要较长时间 。对于2 0 2 3 年 而 言，既 是 转折之年、也是调整之年。” 李 想，第一太平戴 维 斯 研 究部Gary Wen高级董事北京+8610 5925 2064gary.wen@savills.com.cnAnthony McQuade董事长华北区+8610 5925 2002anthony.mcquade@savills.com.cn交易与咨询服务业务中央管理层如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnVincent Li董事北京+8610 5925 2044 vincentx.li@savills.com.cnJohnson Lin高级董事北京+8610 5925 2128johnson.lin@savills.com.cn写字楼租户代表部 2savills.com.cn/research图1：供 应，吸 纳量 和空置率，2018至Q1/20230%3%6%9%12%15%18%21%-0.30.00.30.60.91.21.51.820182019202020212022Q1/2023来源­­第一太平戴维斯研究部图2：各商圈空置率，Q2/2018至Q1/20230%5%10%15%20%25%30%35%40%45%Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201820192020202120222023CBDCBD来源­­第一太平戴维斯研究部图3：各商圈租金指数，Q2/2018至Q1/2023100150200250300350400450500Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201820192020202120222023Q1/2000=100CBDCBD来源­ 第一太平戴维斯研究部来源­ 第一太平戴维斯研究部供应与需求2023年第一季度，北京甲级写字楼市场迎来一个新项目入市，即位于通州运河商务区的通州中心C01项目正式交付，为市场带来57,415平方米的新增供应。截至一季度末，全市甲级写字楼存量为1,439.6万平方米（含自用面 积 ）。2023年是真正意义上的“后疫情元年”，防控措施全面放开后，经济、商务活动回到正轨，企业开始重启租赁计划，北京甲级写字楼 市 场 的 带 看 量 也 因 此 迅 速 反 弹 。但 由于 企业对于扩张更趋谨慎，加上去年累积的空置面积，迫使业主方承受着较大的去化压力。综合以 上 因 素，一 季度 全市净 吸 纳 量 仍为负值，约为-3,220平方米，但较去年四季度已有所改善。分商务区来看，一季度仅有丽泽、通州两个新兴商圈以及东二环、亚奥、燕莎三个次核心商圈呈现积极吸纳表现，其中丽泽商务区在一季度实现约2.4万平方米的吸纳量，直接拉动空置率环比下降1.9个百分点；其它区域 出 现 退 租 多 于 新 租 的 趋 势，例 如 中关村及CBD周边区域的写字楼入驻情况出现调整，包括互联网、零售类租户的退租、缩租情况明显，直接导致这两个区域在一季度分别出现-13,500平方米及-12,490平方米的负吸纳量。租金与空置新项目入市叠加租赁需求疲软，导致市场上空置面积持续增加，2023年一季度全市空置率环比、同比分别上升0.5个百分点和1.5个百分点，至16.8%的高位。分区域市场来看，大部分商务区的空置面积不断累积、去化压力不减，但仍有一些商务区的办公空置面积在本季度实现有效去化，空置率也相应下降。其中丽泽商务区去化表现最优，直接拉动空置率环比下降1.9个百分点至35.2%。此外，东二环、燕莎及亚奥商圈的空置率也分别下降0.1、0.2、0.4个百分点。面对空置面积的不断增加，业主方的压力也与日俱增，因此不得不继续“以价换 量”，因此在一季度，北京甲级写字楼租金继续下跌，至人民币每平方米每月321.7元，环比、同比降幅分别为1.3%、5.1%。核心、次核心、新兴商务区租金较上季度均有不同程度下 跌 。其中，中关村、通 州 和 望 京 商务 区 的租金降幅较大，环比分别下降5.2%、3%及1.4%。市场展望从供应端角度来看，因疫情影响而推迟入市的在建项目预计将在年内渐次交付，2023年的北京写字楼市场也将迎来一波供应小高峰，供应量约有57万平方米。需求端方面，尽管国内的社会经济秩序已完全恢复常态，但各行业所面临的复苏难度与所需时间却不尽相同，因此企业的租赁需求也相应地出现差异，如金融、专业服务类租户的需求较为稳定、但科技类企业的需求仍有待恢复。预计市场信心的重新建立与租赁需求的全面释放均需要一段较长的时间，对于北京写字楼市场而言，2023年既是转折之年、也是调整之年。表1：主要租赁成交案例，Q1/2023租户行业国籍项目商务区承租面积（平方米）工银瑞信基金金融内资聚杰金融大厦丽泽10,000诚通证券金融内资嘉铭中心CBD周边9,000Veritas信息技术外资融科资讯中心C座中关村2,160SK润滑油制造外资霄云路33号燕莎1,600约印医疗基金金融 内资阳光金融中心CBD1,000写字楼