建筑行业周观点：重申“城中村”与“广义城市更新”投资机会

从城中村改造到城市更新，“存量改造”有望成为新主线。2022年3月国家发改委在新型城镇化任务重提出“因地制宜改造一批大型老旧街区和城中村”，2023年7月国务院提出关于城中村改造的专项指导意见。从政策脉络上可以看出，城中村改造、老旧小区改造、城市更新将会遵循由“最旧”到“次旧”，由住宅到公共建筑和工业建筑再到城市建设全领域的改造顺序，城市“存量改造”需求有望加速释放，并形成新一轮的投资主线。 基建面临“缺项目”问题，“扩内需”呼唤改造类项目发力。当前具备自身造血能力，收益性较好的项目不足，导致专项债发行和项目开工滞后，在“缺项目”和“投资扩内需”的矛盾下，可以期待更多由政府主导的，公益性更强的项目加速审批落地。而改造类项目投资空间大，惠及范围广，政策支持可有效刺激地产链行业需求，且兼具公益性和一定的收益性，是当前最具必要性和可行性的基建投资方向之一。 估算城中村改造和城市更新年均投资额可达到1.68-3.15万亿元。根据部分城市公布的项目推进计划，8座样本城市2023年计划实施项目524项城中村改造和城市更新项目，其中济南、广州、深圳分别计划年内完成相关投资额3000亿元、2000亿元、2000亿元。我们假设未来单个城市年均实施40-50个项目，单个项目投资额平均为20-30亿元，则21个超大特大型城市年均投资额合计可达到1.68-3.15万亿元。 老旧小区改造潜在市场空间约1.6-2.4万亿元，估算年均投资约2100-2700亿元。根据住建部统计数据，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4,200万户，建筑面积约为40亿平方米。估算全国旧改投资规模约为1.6-2.4万亿元，2022-2025年需要完成改造2,183万户，即平均每年改造约546万户，对应投资规模约为2100-2700亿元。 投资建议：重视“存量改造”需求释放带来的投资机会。未来涵盖城中村改造、老旧小区改造、城市更新的改造类需求有望得到政策长期支持，并且成为新的投资主线，估算年均市场空间合计可达到2.5万亿元左右，推荐优先布局重点城市历史经验丰富的龙头标的。重点推荐：建科院（在城市更新、“双碳”发展等方面推动跨领域、多专业合作，并签订亿元规模的检测合同，融入深圳市高水平推进城市规划建设工作）；德才股份（上半年新签老旧小区改造类项目9.57亿元，同比增长106.7%；新签历史风貌建筑保护修缮类项目3.90亿元，同比增长43.0%，两项合计新签占比28.2%），建议关注华建集团。 风险提示：宏观经济下行风险；政策落地不及预期的风险；改造类项目审批进度不及预期；地方财政压力持续增大。 本周核心观点 重申“城中村”与“广义城市更新”投资机会 从城中村改造到城市更新，“存量改造”有望成为新主线。2020年起关于存量改造的相关政策即开始密集出台，老旧小区年内计划改造数量由2020年的3.9万个大幅提升到2023年的16.7万个，2022年3月国家发改委在新型城镇化任务重提出“因地制宜改造一批大型老旧街区和城中村”，2023年7月国务院提出关于城中村改造的专项指导意见。从政策脉络上可以看出，城中村改造、老旧小区改造、城市更新将会遵循由“最旧”到“次旧”，由住宅到公共建筑和工业建筑再到城市建设全领域的改造顺序，城市“存量改造”需求有望加速释放，并形成新一轮的投资主线。 表1：城中村改造、老旧小区改造、城市更新相关政策表述梳理 基建面临“缺项目”问题，“扩内需”呼唤改造类项目发力。2023年1-8月专项债净新增3.09万亿元，同比-12.2%。基建项目端看，1-8月，全国开工项目投资额37.18万亿元，同比-9.7%。当前具备自身造血能力，收益性较好的项目不足，导致专项债发行和项目开工滞后，在“缺项目”和“投资扩内需”的矛盾下，可以期待更多由政府主导的，公益性更强的项目加速审批落地。而改造类项目投资空间大，惠及范围广，政策支持可有效刺激地产链行业需求，且兼具公益性和一定的收益性，是当前最具必要性和可行性的基建投资方向之一。7月《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》发布后，相应资金支持政策亦加快出台，9月监管部门明确将城中村改造纳入专项债支持范围，符合条件的项目将得到专项银行贷款的支持，改造类项目将有望成为基建投资的重点发力环节。 图1：专项债发行额和新增规模变化（单位：亿元） 图2：2022-2023单月项目开工投资额对比（单位：亿元） 估算城中村改造和城市更新年均投资额可达到1.68-3.15万亿元。根据观研网数据，2019-2021年全国城中村改造市场规模每年都能够保持在1.2-1.4万亿之间，2022年城中村改造规模下降为6559亿元。根据部分城市公布的项目推进计划，8座样本城市2023年计划实施项目524项城中村改造和城市更新项目，其中济南、广州、深圳分别计划年内完成相关投资额3000亿元、2000亿元、2000亿元。我们假设未来单个城市年均实施40-50个项目，单个项目投资额平均为20-30亿元，则21个超大特大型城市年均投资额合计可达到1.68-3.15万亿元。 图4：部分城市2023年计划实施城中村改造和城市更新项目数（单位：项） 图3：城中村改造市场规模及增速（单位：亿元，%） 表2：部分改造类项目信息梳理 表3：城中村改造、老旧小区改造、城市更新相关地方政策梳理 老旧小区改造潜在市场空间约1.6-2.4万亿元，估算年均投资约2100-2700亿元。 根据住建部统计数据，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4,200万户，建筑面积约为40亿平方米。通过梳理部分旧改项目信息，我们假设全国老旧小区户均投资为4.0-5.0万元，单位平方米建筑面积投资400-600元，估算全国旧改投资规模约为1.6-2.4万亿元。根据住建部披露，2019年完成改造城镇老旧小区1.9万个，涉及居民352万户；2020年改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；2021年开工改造城镇老旧小区5.56万个，涉及居民965万户。剔除2019、2020年和2021年改造的户数，2022-2025年需要完成改造2,183万户，即平均每年改造约546万户，对应投资规模约为2100-2700亿元。 表4：部分老旧小区改造项目信息 投资建议：重视“存量改造”需求释放带来的投资机会。未来涵盖城中村改造、老旧小区改造、城市更新的改造类需求有望得到政策长期支持，并且成为新的投资主线，估算年均市场空间合计可达到2.5万亿元左右，推荐优先布局重点城市历史经验丰富的龙头标的。重点推荐：建科院（在城市更新、“双碳”发展等方面推动跨领域、多专业合作，并签订亿元规模的检测合同，融入深圳市高水平推进城市规划建设工作）；德才股份（上半年新签老旧小区改造类项目9.57亿元，同比增长106.7%；新签历史风貌建筑保护修缮类项目3.90亿元，同比增长43.0%，两项合计新签占比28.2%），建议关注华建集团。 地方债：新增专项债和一般债发行提速 8月专项债发行9758亿元，单月同比+354%，其中发行再融资债券3813亿元，单月同比+134%，发行新增债券5946亿元，单月同比+1052%；一般债发行3331亿元，单月同比+89%，其中发行再融资债券2204亿元，单月同比+35%，发行新增债券1127亿元，单月同比+795%。 图5：专项债单月发行规模（单位：亿元） 图6：新增专项债和一般债单月发行规模（单位：亿元） 城投债：发行2079.76亿元，净融资915.25亿元 9.18-9.24城投债发行2079.76亿元，净融资915.25亿元，环比+52.1%和+239.0%。 图7：周度城投债发行规模（单位：亿元） 图8：周度城投债净融资规模（单位：亿元） 市场表现回顾 板块：上涨0.41%，跑输上证指数0.06个百分点 2023.9.18-9.22期间，上证指数上涨0.47%，建筑装饰指数（申万）上涨0.41%，建筑装饰板块跑输上证指数0.06个百分点，位居所有31个行业中第11位。年初至今，上证指数下跌0.03%，建筑装饰指数（申万）上涨1.94%。 图9：年初至今建筑装饰板块与上证指数走势比较（单位：%） 图10：近期建筑装饰板块与上证指数走势比较（单位：%） 图11：A股各行业过去一期涨跌排名（单位：%） 个股：51%个股上涨 2023.9.18-2023.9.22期间，申万建筑装饰指数成分股中，86支个股上涨，80支个股下跌，占比分别为51%、47%，市值不小于30亿元的个股中涨跌幅居前5位的为：亚厦股份（+14.26%）、同济科技（+4.59%）、新疆交建（+4.26%）、四川路桥（+4.17%）、中国海诚（+3.72%），居后5位的个股为建发合诚（-11.32%）、东方园林（-8.63%）、美丽生态（-7.76%）、圣晖集成（-7.39%）、深桑达A（-6.72%）。 图12：最近一期建筑装饰板块涨跌结构（单位：%） 图13：最近一期30亿市值以上涨跌幅排名（单位：%） 行业政策要闻 表5：近期行业政策一览 公司公告要闻 表6：近期公司公告一览