2023新政策新形势房地产前景展望及投资机会分析报告

目录 前言................................................................................................................................................................3 （一）房地产政策转向...............................................................................................................................4 1、政治局定调.......................................................................................................................................................42、部委跟进...........................................................................................................................................................43、地方落实...........................................................................................................................................................4 （二）政策转向背景...................................................................................................................................6 2、房企出险频发..................................................................................................................................................8 3、地方财政压力大............................................................................................................................................10 （三）政策调整趋势及影响.....................................................................................................................12 1、认房不认贷，激活核心城市置换链条...................................................................................................122、降首付，降低购房门槛..............................................................................................................................133、降利率，减缓居民还款压力.....................................................................................................................144、税费减免，降低购房成本.........................................................................................................................165、因城施策，突破限购...................................................................................................................................166、优化限价规则................................................................................................................................................17 （四）房地产板块整体趋势.....................................................................................................................18 1、板块估值见底、筑底迹象明显................................................................................................................18 2、政策定调转向，扭转下行趋势................................................................................................................19 3、市场渐进回暖，各城市分化复苏............................................................................................................19 4、开发模式由高周转变高质量.....................................................................................................................19 （五）未来房地产板块的投资机会在哪里？........................................................................................20 机会点一：城中村改造相关参与者..............................................................................................................20机会点二：产品品质高的房企........................................................................................................................20机会点三：核心板块布局的国央企..............................................................................................................20机会点四：先发布局多元赛道的房企..........................................................................................................21 前言 房地产可以说是最受政策关注的行业，它一头牵涉 GDP、税收、土地财政、就业、上下游产业，另一头牵涉千家万户的居住空间和生活状况。针对这个行业，政策发布最为密集，多的时候，中央和地方政府加起来一年能发数百条政策；政策影响极为直接，几乎所有环节都有政策发力，最为直观的是，目前很多城市仍有“四限”：限价，限售，限购，限贷。正因如此，这个行业的从业人员，广大购房者，资本市场投资者，无不极为关注房地产政策的变动。 当前房地产市场销售较为低迷，内生动力不足，居民收入预期减弱，消费意愿弱、储蓄意愿强，不断延迟刚性购房，或者取消改善性置业计划。 而从资本市场来看，房地产板块已处在 20 多年来的估值水平的最低位区域。从房地产行业指数走势来看，在 2014-2015 年的牛市后，一直呈现震荡盘跌状态，目前从年线来看，房地产板块跌势趋缓。 房地产行业正处于触底回升的关键时刻，724 政治局会议定调房地产行业新形势，明确我国房地产市场供求关系发生重大变化，强调适时调整优化房地产政策；中央接连出手释放利好信号，一线城市扎推表态优化房地产政策，郑州打响省会放松第一枪。 8-9 月将迎来政策红利月，新政策持续落地，房地产前景如何？哪些政策还有松绑空间？未来的投资机会又在哪里？ 在此背景下，钛媒体国际智库发布《新政策、新形势——房地产前景展望及投资机会分析》，报告分析了当前房地产市场环境及股市走势、政策调整趋势及影响，研判未来房地产板块的整体趋势，指出行业有望出现的四类投资机会，帮助从业者以及投资者更清晰的了解房地产市场的新形势，对后市做出更准确的判断。 一、房地产政策转向：政治局会议定调，部委跟进，地方落实 中央密集发声。7月24日，政治局会议定调房地产行业新形势，首次明确我国房地产市场供求关系发生重大变化，并释放两大信号，一是要适时调整优化房地产政策，政策松绑力度有望进一步加大，二要加速城中村改造，推进城市更新。 政治局会议定调后，中央其他部门也纷纷表态行动起来。住建部提出，要落实好降首套首付、降利率、降税费、认房不认贷等政策。证监会强调坚持股债联动，继续保持房企资本市场融资渠道稳定，这意味着证监会将继续采取一系列措施，维护房地产市场的稳定和健康。央行2023年下半年工作会议指出，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。 一线城市扎推表态优化房地产政策。政治局会议以后，北京和广州明确尽快推出有关政策措施，大力支持刚性和改善性住房需求。深圳表示结合当地实际情况，更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼工作。上海表示坚持因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作。一线城市的密集表态为行业注入了极大的信心。 8 月 3 日，郑州打响省会放松第一枪，发布新政 15 条力促楼市，首提“认房不认贷”、首提“稳消费预期”、首提降存量房贷利率，且契税补贴力度明显增大，取消了限售，推进现房销售、试行地下停车位办理预售等规定。“郑15 条”相关政策政治站位高、落地性强，也意味着新一轮以城市为单位的政策宽松潮正式开启。 紧随着郑州步伐，另一省会城市南京也推出了楼市新政。涉及购房补贴、房票安置、建立“安置房源超市”、优化车位车库销售审批手续、提升预售监管资金使用效率等。 预计8 月地方政策优化有望加速出台，一线和强二线城市将快速得到落实。 二、政策转向的背景：市场、房企与地方财政 1、市场：供求关系发生转变，需求收缩，房企拿地意愿低，城投拖底项目难入市 根据公开数据显示，近40年来，中国城镇住宅存