香港的工业大厦物业开发商

中国光大资料研究有限公司 请参阅最后一页所载的分析员及公司披露事项以及免责声明 股票 香港/内地 新股短评 公司报告 星星地产 (1560 HK) 香港的工业大厦物业开发商  新项目将于今年年底完工。公司于2010年成立业务以来及于往绩记录期间，已完成一幢新建工业大厦天际中心，并已于2014年8月成功提高其资本值；公司亦于2013年6月开始兴建另一幢工业大厦星星中心，预期大厦将于2016年四季度完成。由于物业发展项目的运作流程相似，通过天际中心及星星中心等物业项目，公司累积了有关物色及收购发展用地、取得施工前批准、项目规划及设计（包括挑选及委聘建筑及工程公司）、项目执行及监督（包括委聘承包商承接地基及上盖结构建筑工程）以及预售及市场推广的经验。  未来注重物业升级及物业重建项目。公司于最后实际可行日期持有的全部物业均用作工业用途。公司有意将裕丰物业及重建柴湾角物业改变为工作室写字楼的商业物业，旨在于2016年四季度展开裕丰物业的物业升级工程及柴湾角物业的重建工程。  往期盈利水平并不稳定。于往绩记录期间，公司的溢利主要源自出售天际中心的工场单位。截至2015年年底止的三个财年，公司分别录得纯利约0.2百万港元、约196.1百万港元及约37.1百万港元，同期分别录得投资物业公平值收益约5.1百万港元、约12.0百万港元及约16.4百万港元。若撇除有关公平值收益，公司将于截至2015年12月31日止三个年度分别录得经调整亏损净额约4.9百万港元、经调整纯利184.1百万港元及20.7百万港元。  最大股东承诺IPO后三年内不卖盘。公司最大股东陈文辉在公司上市前持股达91.8%，并自愿向联交所、公司及独家保荐人国泰君安国际等作出不可撤销不出售承诺，延长其所持股份禁售期至上市日期起计36个月，期内将不会终止作为公司控股股东。  建议谨慎认购。作为香港本土的工业物业开发商，宏观经济条件转差势必令公司未来蒙上发展阴影。公司旗下发展的物业估值合理，但投资吸引潜力较弱。估值方面，公司2015年市盈率为8.69至10.87倍，市净率为1.57至1.80倍；截至最后可行日期，其净资产贴现率为56.5%至80.0%。与同业相比估值合理，建议谨慎认购。 2016年6月30日 建议谨慎认购 上市资料 发行价为 1.44港元 发行价为 1.80港元 市值 3.23亿港元 4.03亿港元 2015年 市盈率 8.69倍 10.87倍 *招股书资料 詹帝 (852)2106 8172 august.zhan@ebscn.hk 招股摘要 发行价 1.44 – 1.80港元 每手股数 2000股 每手金额 2,909 – 3,636港元 发行股数 0.560亿股 配售股数 0.504亿股 公开发售股数 0.056亿股 集资总额 0.806亿港元 – 1.008亿港元 保荐人 国泰君安国际 公开招股日 2016年6月30日至7月6日 定价日 2016年7月8日 上市日 2016年7月13日 公司背景 公司为香港的工业物业开发商。 资金主要用途(0.679亿港元) (以1.62港元计算-从发行新股0.56亿股) 70% 用作在香港收购合适发展用地 20% 用作偿还贷款 10% 用作一般营运资金 新股短评 中国光大资料研究有限公司 请参阅最后一页所载的分析员及公司披露事项以及免责声明 2 公司综合收益表 截至12月31日止年度 (千港元) 2013 2014 2015 收益 — 611,811 78,672 销售及服务成本 — (315,548) (42,709) 毛利 — 296,263 35,963 其他收入 28 4,420 5,963 投资物业公平值变动产生的收益 5,096 11,952 16,402 销售开支 (1,623) (10,764) (1,189) 行政及其他开支 (3,485) (66,710) (10,139) 上市开支 — — (864) 融资成本 — (2,433) (4,006) 所得税抵免/（开支） 212 (36,638) (5,028) 年度溢利及全面收益 228 196,090 37,102 资料来源：公司招股书、光大研究所 财务比率 截至12月31日止年度 % 2013 2014 2015 毛利率 — 48.4 45.7 纯利率 — 32.1 47.2 权益回报率 6.2 180.5 25.3 资产总值回报率 0.05 29.5 3.2 流动比率（倍） 1.0 1.2 0.6 资本负债比率 6,531.0 205.3 345.8 净债务对权益比率 6,508.6 185.8 341.9 债务对资产比率 48.3 30.3 43.7 资料来源：公司招股书、光大研究所 估值比较 股价 市值 市净率 (倍) 市盈率 (倍) 股票代号 (港元) (亿港元) 2016年6月29日 2014 2015 星星地产 1560 HK 1.44-1.80 3.23-4.03 1.57-1.80 1.64-2.06 8.69-10.87 大生地产 89 HK 4.32 12.43 0.19 1.75 4.54 渝港国际 613 HK 0.13 11.63 0.38 3.40 7.41 安全货仓 237 HK 23.00 31.05 0.69 6.24 2.75 卓能集团 131 HK 6.00 30.08 0.61 8.05 12.75