北京土地市场情况–20230908

（2）新房市场情况 今年新房市场供应量下降30％，成交量为3603万方。 1．北京土地市场情况（1）供应量与成交量0908今年北京土地市场供应量为4467万方，同比去年下降12％。土地成交量为40059.8万方，同比去年上涨24％。 （2）新房市场情况 今年新房市场供应量下降30％，成交量为3603万方。别墅供应量为10万方，成交量为60万方。表明今年新房市场主要还是在去库存。 （3）土地市场情况 土地市场供应节奏调整，每个月供应量有限，控制了新房推盘入市的量。土地市场成为近现房和摇号的主要竞拍规则，今年土地市场主要由国央企为主力军，新面孔涌入北京拿地，房企的拿地策略更加稳健。今年地块的分化严重，一半是底价成交，一半是溢价。好的地块给房企带来更大的利润空间。 2．北京新房市场情况（1）成交量走势 北京新房市场呈现出倒V型的走势。4月份成交量达到高点，但随后连续5个月回落。到了8月份，成交量已经与春节假期持平，市场运行在较低的基本面上。 （2）成交价格波动 今年北京新房成交价格波动在58，000到64，000之间，大约有10％的幅 1 度。这主要是因为区域的结构性因素导致的，而不是整体房价的大幅上涨。（3）市场基本面北京市场的基本面相对稳定，没有出现不好或严峻的走势。库存量为1，139万平方米，去化周期大约为18.9个月。刚需和手感产品成为主要成交对象。终端改善层面出现了一定的错位。 3．区域市场情况 今年北京市场主要在城郊地区有所扩大，导致部分月份房价上涨到64，000的高价。环城区的成交占比达到了60％，远郊区的市场相对较冷淡，区域分化明显。北京新房市场的成交面大于供给面，主要是在去库存。4．二手房市场情况北京二手房的挂牌量超过12万套，可供选择的空间相对较大。业主为了尽快出售房源变现，采取降价的方式，导致二手房价格回落。成交面积面临较大压力。今年二手房的走势呈现V型，比新房市场快。 5．政策对市场的影响 政策利好的风声开始吹，但目前看来，政策对二手房市场的影响并不明显。北京在9月1号发布了认房不认贷的新政策，降低了首付比例，提高了购房能力，降低了购房门槛。 6．市场总结 北京房地产市场并不容易一直保持良好的态势。市场热度出现了分化，政2策对二手房市场的影响并不明显。Q&AQ：今年北京哪些板块的销售情况较好？为什么？ A：今年北京销售较好的板块有两种类型。一是刚需型板块，能够满足刚需客户需求的板块。 另一种是手感型板块，即90～120平米的产品，也 在快速走量。此外，部分以价换量的板块相对也能够有一定的销售量。Q：北京主城区的高端改善型产品表现如何？ A：高端改善型产品在主城区表现较好，但也存在明显的差异。一些高性价比的楼盘和具备产业价值的板块相对较好，例如不用冠板块，有购房需求的人群能够支撑住。此外，城区稀缺的区位盘，如中信城4期，由于地段稀缺，所以完全不愁销售。 Q：今年上半年和下半年北京新房市场的表现有何不同？ A：上半年市场非常火热，每周单盘来访量能够达到200组以上。但到了6月份以后，市场热度明显下降，来访量减少。认购转换率也从7％～8％降至3％～5％。可以看出，市场热度在下半年明显分化。 Q：北京二手房市场的情况如何？ A：截止到8月份，北京二手房的挂牌量已经超过12万套，买方的选择空间较大。为了快速出售房源变现，业主也会采取降价的方式，导致二手房价格相比上半年有所回落。成交面积的压力也很大，成交量的走势呈现V型，到了7月份已经回到较低点。 Q：北京政策对房市的影响如何体现在二手房市场？ A：从7月20多号开始，政策利好的风声开始吹，但对二手房市场的影响并不明显。政策利好对于改善型产品市场有较好的提升作用，对于改善盘的影响最明显。但对于二手房市场来说，政策的好处并未体现出来。 Q：关于认房不认贷新政的影响，有哪些人群能够受益？ A：认房不认贷新政利好两类人群。一是之前在外地有过贷款记录，但在北京没有房的人，现在按照首套房来执行；二是那些卖一买一的人群，他们可以按照首套房来算。这个政策降低了首付比例，提高了购房能力，降低了购房门槛，起到了加杠杆的作用。 Q：这个新政对于北京房产市场有何影响？ A：新政对于新房市场的提升作用较好，尤其是对改善型产品的影响最为明显。发布政策后，许多房企开始发海报，表示今天不打烊，并开展双休日的抢房大战，以借助政策的力量来营造营销热度。同时，也有传闻称项目价格将上涨，加剧了购房客户的紧迫感。 Q：在这个政策的背景下，北京的房产市场面临哪些困难？A：北京房产市场也面临一定的困难，无法一直保持良好的发展态势。从7月20多号开始，政策Q：开发商在营销策略方面有哪些变化？A：开发商现在开始严格控制付款周期，要求客户在7天内支付20％的款项，并缩短原先产品分析的时间。另外，他们不再向无资质的客户销售，对折扣的选择也更加策略性，对快销户型缩小折扣或取消赠送，提高付款要求，以促进整个项目的均衡推进。Q：哪些项目受到了政策利好的影响？A：融创一号院和中建普元是两个受到政策利好影响最大的项目。其中，融创一号院9月3号开盘，总共成交了169套，认购金额达到了56亿；中建普元9月2号和3号开盘后卖出了300多套。这两个项目受政策利好的带动效果明显。Q：目前案场的整体表现如何？A：在优惠政策层面上，房企表现出了几个动作。有些房企的案场折扣保持不变，有些房企上浮一定的折扣，还有些房企开始收回折扣，但具体时间节点还不确定。案场的来访量和认购套数都有明显提升，转化率也从3～4％提升到了10％。二手房市场也出现了活跃的迹象，很多卖房的客户急于出手以换取首套购房资格，因此二手房挂牌量明显上涨。Q：对于二手房的成交量和价格有何预判？A：在9月2号和3号的两天内，北京二手房成交量达到了2800套，已经超过了8月份整个单周的成交量，成交量有明显变化。预计在新政策5的影响下，二手房挂牌量会继续上涨，价格上涨空间有限，因为现在新房市场都有政府指导价，开发商为了促进销售和现金流，很多并不按指导价出售，所以价格上涨的幅度有限。Q：新房市场的表现如何？A：新房市场在政策利好的刺激下，购房者的需求会增加，观望态度可能会减少，因此整体成交量会提升。虽然价格会有一定上涨，但幅度有限。改善型的项目将受到更好的利好影响。Q：对于首套购房者来说，现在的政策对他们有何影响？A：首套购房者现在可以卖掉旧房置换新房，负担减轻了，能够购买800万到1，500万的改善产品。这部分人群的购买力将增强，同时也会加剧新房市场的分化。Q：政策对于热点项目的影响是什么？A：热点项目受政策的影响更大，利好能够更快地带动客户转化成交。对于不太好的项目，虽然也可能有一定的影响力，但是力量较小。因此，市场将出现赢者和输者。Q：对于金九银十市场成交的预判是什么？A：金九银十市场成交面上涨后，预计会有一部分回落的走势。目前正在消化存量客户的需求，未来市场成交还需要增量客户的支持，而这部分增量客户将来自于二手房市场。Q：未来楼市的走势还会受政策影响多久？A：预计政策利好周期大约会在一个月左右消化掉存量客户，因为这部分客户之前观望，现在可能活跃于市场。市场能否持续上涨还要看客户量和客户预期的变化。Q：未来市场走势还会受哪些因素影响？A：未来市场走势还会受增量客户的速度、政策组合拳效应、整体经济面的表现以及北京供给速度的影响。市场供给速度能否跟上需求是关键因素之一。Q：对于北京的供给速度，是否能跟得上市场需求？A：供给速度取决于土地市场的力量，目前供给量相对稳定。但由于土地供给有限，未来供给速度限制了市场的持续性。预计9月份的供应量能够支撑市场需求。Q：政策对市场的影响是什么？A：政策提升了市场需求，激发了市场的需求量，释放了一部分原来受限制的需求。对于后续政策的预判，目前还不确定北京会出台哪些政策。Q：北京会放松限购限售吗？A：我们认为限购对北京来说是底线，不会放开限购。如果真的放开，可能只会在远郊区域实施一区一策，而整体市场不会完全放开。 7 Q：预计未来会有哪些政策调整？ A：我们认为未来政策可能会调整普查标准，提高普宅认定标准，以更大程度发挥用房不用贷政策的效力。放松限价和限售的可能性较小。Q：最近的8月份以来待看数据一个什么样的情况，以及最近一周有没有一些有所改善？A：8月份整体来说，案场的来访量相比7月份有所上涨，但上涨的幅度不是特别大。新政一下来之后，量很快很明显起来了，达到200多组以上，这是一个很大的改善。Q：您是提的这个问题是吗？A：是的。Q：如果预期九十月份相比做整个大的调控，三条红线出来之前的量的话，预期会是什么样的一个水平？九十月份会起来，但是从历史水平对比，大概是一个什么情况预计？A：您的问题就是说今年金九银十的量会起来，起来之后整体的会在一个什么样的水平上是吗？Q：跟历史上的一个比较高的水平比较，可能整体调控之前的。整体来说，今年1～8月份，新房的成交量大概已经达到了428万方了，它这个量对比去年其实已经完成了去年的75％，也就是说其实基本上已经超过了去8年的同期的一个水平了。 A：对比三角横店以前，它这个量应该是如果说我没记错的话，可能2020年那时候的量应该是年轻要能达到600600万方。这个量如果说往428我看看除一下2020年的量是完成了2020年的70％。如果说我们从9月份往后，还有几个月91011124个月4个月。如果我们按月均成交50万方的量，比较保守的去推断，还能成交大概要200万方，200万方加上428万方，相当于能够成交大概有628万方，这个量它是高于2020年的600万方的。 Q：二手房如果对历史的一个如果二手房对比历史的一个同期税，历史的调控前的水平，也是是什么样一个状态？ A：二手房现在是1～8月份是成交了10.6万套，10.6万套，去年成交了13.7万套，今年的量其实相比去年同期其实也是提高了，虽然说好像今年市场表现不是特别好，但是比去年其实还是好的，去年月均成交也就1.1万套，今年月均成交了1.3万套，主要也是因为1～3个月，1～3月份，第一季度的量太大了，所以这样直接就缓冲了下半年弱势，所以今年的量同比去年还是好的，要说在去比调控三道红线之前2020年的量，2020年成交了大概有17万套，今年10.6万套，相当于完成了去年的62％，62％。如果说还有4个月的时间，如果按照1.3按照量还有5.2万套，大概能成交15点8万套，大概就10～16万套的量，这个量相比之前其实还是达不到去年没有调控之前的量的，所以二手房今年表现应该没有像以往能达到以往的高点，还是限制因素刚才提到的还是因为这个有一个前置的力量在里头，咱们只是说保守的去估计和客观的去判断。 Q：今年9月份的供给是否能跟得上需求的释放？10月份的供给情况如何？ A：供给的情况目前还没有具体数据，但可以预计在政策的刺激下，房企会加快取得证书推盘的意愿。但由于近几个月供地量较少，转换到市场的速度可能会受限。 Q：今年的金九银十的销售量是否能和去年持平？ A：由于北京网签存在滞后性，因此九十月份的销售量可能不会立即反映出来。根据往年的趋势，如果客户能够在9—10月份迅速签约并交付首付款，预计销售量将达到60万方左右，与去年持平。 Q：网签的数据滞后多久才能反映实质情况？ A：网签数据的滞后时间大约为1—2个月。Q：对于北京普宅的标准能否再做介绍？ A：北京普宅的标准是指在五环内，单价要达到39，600元／平方米，总价达到468万元才算是普宅。但现在北京房价已经普遍超过了这个标准，所以基本上都属于非普宅范围。 Q：普宅和非普宅的首付比例有何不同？ A：购买普宅的首套房需付首付款的比例为35％，非普宅为40％；购买二套房的首付比例为60％和80％。目前这些比例没有变化的迹象。 Q：未来北京普宅标准是否有变化的可能？ A：普宅标准自2014年开始执行至今一直没有变化。尽管有人认为应该调整这个标准，但具体调整与否仍需政府部门决定。调整标准可能面临一些困难，因为一旦调整可能会