2023年8月城市视角房地产行业新闻政策

●公积金贷款年限调整，全市八成房源将受影响；●“认房不认贷”将带动一小波新增需求；●降低房贷负担，释放消费潜力；●经历快速发展和扩张，共享办公发展进入瓶颈期；●上海商办市场前景如何？外资机构投资选择出现分歧 01.上海出台住房公积金支持城市更新政策 上海市住房公积金管理委员会近期审议通过《关于调整本市住房公积金购买存量住房最长贷款期限的通知》及《关于本市住房公积金支持城市更新有关政策的通知》。前者明确“对借款人购买6（含）至35年之间房龄的存量住房的住房公积金最长贷款期限进行调整”，后者明确“对纳入本市城市更新范围内的旧住房更新改造项目实施住房公积金支持政策，主要包括支持购买更新改造后房屋公积金提取、支持项目建设期内租房公积金提取、扩大提取申请人范围。”本次政策调整自2023年10月7日起正式实施。（界面新闻） 城市视角：公积金贷款年限调整，全市八成房源将受影响 9月7日 ， 上 海 市 住 建 委 发 布 《 关 于 调 整 本 市 住 房 公 积 金 购 买 存 量 住 房 最 长 贷款 期 限 的 通 知 》 ， 进 一 步 优 化 公 积 金 政 策 。 在1 0月7日 公 积 金 贷 款 新 政 执 行后 ，可 贷 款 期 限 将 明 显 延 长，还 贷 压 力 减 小。 从 新 老 政 策 的 贷 款 年 限 对 比 来 看，二手房受益最大的房龄在20年左右。 新 政 策 实 施后 ，这 类 住 房 的 贷 款 年 限 可 延 长 至3 0年 ，比 当 前 政 策 下 的 贷 款 期 限 延 长1 5年之 多。 其 中 ， 房 龄 在1 5年 至2 5年 之 间 的 房 屋 受 影 响 最 大 ，贷款 延 长 年 限 都 在1 0年以 上 。 根 据 城 市 资 管 云 数 据 统计， 此 类 房 屋 已 达 到 上 海 全 市 住 房 总 量 的3 4 %。相 较 于 “ 认 房 不 认 贷 ” 政 策 ， 本 政 策 调 整 影 响 范 围 非 常 广 泛 ， 全 市8 0 %的 存 量住 宅 受 到 影 响。 02.刚刚，上海官宣“认房不认贷”，9月2日执行！ 9月1日下午，上海市房屋管理局发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，宣布“居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。”该通知自2023年9月2日开始实施。此次政策调整符合预期，其对于降低购房成本、满足合理住房消费需求、促进楼市平稳发展等都具有积极的作用。（凤凰网房产上海） 城市视角：“认房不认贷”将带动一小波新增需求，但对市场形成实质性推动还需配合其他政策实施 “ 认 房 不 认 贷 ” 将 对 以 下 三 类 人 群 影 响 较 大 ： ① 在 上 海 有 一 套 房 ， 且 准 备 置 换的 改 善 客 户 ② 在 上 海 无 房 ， 但 在 上 海 有 过 贷 款 记 录 的 刚 需 客 户 ③ 在 上 海 无 房 ，但 在 外 地 有 过 贷 款 记 录 的 刚 需 客 户 依 照 原 有 的 “ 认 房 认 贷 ” 政 策 ，以 上 三 类 购 房 群 体 在 上 海 购 买 住 宅 时 ， 会 被 认定 为 “ 二 套 房 ”。 “ 认 房 不 认 贷 ” 的 实 行 将 不 再 考 虑 有 无 房 贷 记 录 ， 使 这 些 购房 者 在 上 海 获 得 “ 首 套 房 ” 资 格 ， 大 幅 降 低 购 房 门 槛 和 购 房 成 本 。 小 编 认 为 ，该 政 策 调 整 将 吸 引 一 部 分 有 过 贷 款 记 录 的 新 市 民 或 本 地 刚 需 ， 以 及部 分 改 善 需 求 客 群 入 市 ， 预 计短 期 内 低 总 价 新 盘 成 交 会 有 增 加。 但 购 房 门 槛 降低 伴 随 的 是 杠 杆 的 增 加 ，对 于 还 贷 能 力 也 有 了 更 高 的 要 求。 “ 认 房 不 认 贷 ” 预 计 能 够 带 动 一 小 波 新 增 需 求 ， 但 要 对 市 场 形 成 实 质 性 推 动 ，还 需 配 合 其 他 政 策 的 实 施 。 03.购房首付比下限、存量首套房贷利率调整落地 8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。两项通知对现行差别化住房信贷政策进行调整优化，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，更好地满足刚性和改善性住房需求，并支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。（经济参考报） 城市视角：降低房贷负担，释放消费潜力 近 期 ， 央 行 在 全 国 各 地 的 分 支 机 构 陆 续 在 官 网 公 布 首 套 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 利率 自 律 下 限 有 关 情 况 。 截 至 目 前 ， 上 海 保 持L P R + 3 5个B P不 变 。 对 比 全 国 其他 城 市 ，北 京 地 区 首 套 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 利 率 下 限 为L P R + 5 5个B P，成 都 为L P R-2 0个B P，上 海 地 区 首 套 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 利 率 下 限 虽 不 是 最 高 ， 但 仍处 于 高 位。 多 家 国 有 大 行 和 商 业 银 行 陆 续 发 布 关 于 降 低 存 量 首 套 住 房 贷 款 利 率 有 关 操 作 事项 的 公 告 。 小 编 算 了 一 笔 账 。 假 设 小C于 今 年6月向 银 行 申 请1 0 0万 元 、2 0年 期 房 贷 ， 由 于 他 有 过 房 贷 记 录 ， 所 以 被 认 定 为 二 套 房 ， 利 率 为5 . 2 5 %。 虽 然目 前 上 海 暂 未 降 低 房 贷 利 率 ， 但 此 次 政 策 调 整 后 ， 小C可 以 与 银 行 协 商 ， 调 整为 当 前 上 海 首 套 房 贷 利 率4 . 5 5 %， 按 等 额 本 息 计 算 每 年 减 少 支 出 约5 0 0 0元 。 存 量 首 套 房 贷 利 率 的 调 整 和 下 降 ， 将 降 低 购 房 者 财 务 负 担 ， 扩 大 消 费 和 投 资 需求 。 04.共享办公等待救赎，WeWork快撑不住了 WeWork在其最近的二季度财报中表示，公司未来12个月的持续经营能力存在重大疑问。临时首席执行官大卫·托利在一份声明中指出，商业地产供应过剩、灵活办公空间竞争加剧以及宏观经济波动，都导致会员流失率上升，需求也比预期更为疲软。WeWork在财报中表示，公司是否能够持续经营，取决于在未来十二个月内公司能否提高流动性和盈利能力。为此，公司将采取一系列补救措施，包括但不限于降低租赁成本、减少会员流失和增加销售额以提高收入、控制开支并限制资本支出、通过出售资产、发行债券或股票来筹集资金等。（时代财经） 城市视角：经历快速发展和扩张，共享办公发展进入瓶颈期 W e W o r k近 年 来 财 务 状 况 和 盈 利 能 力 都 不 尽 如 人 意 ，并 且 在 商 业 模 式 上 缺 乏 创新 ， 直 至 今 年 二 季 度 业 绩 报 告 发 出“破 产”预 警 。 区 别 于 第 三 方 办 公 服 务 运 营 商 （ 主 要 提 供 大 面 积 精 装 传 统 办 公 空 间 ） ，大 多 数共 享 办 公 企 业 采 用“二 房 东”模 式 进 行 运 营：租 赁 大 面 积 办 公 场 地 并 进 行 装 修 ，随后 出 租 工 位 和 共 享 公 区 。 不 过 ， 共 享 办 公 的需 求 方 主 要 集 中 在 小 型 企 业 和 初 创 型 企 业 。 在 整 体 经 济 下 行的 背 景 下 ， 这 类 企 业 的 稳 定 性 与 持 续 性 相 对 较 差， 使 得 需 要 保 持 高 出 租 率 的 共享 办 公 企 业 面 临 营 运 挑 战 。 同 时 为 提 高 出 租 率 ， 企 业采 取 高 成 本 营 销 策 略 和 租金 优 惠 等 措 施 增 加 成 本 支 出 ， 导 致 整 体 财 务 状 况 恶 化， 从 而 进 入 了 恶 性 循 环 。目 前 ， 上 海 的 办 公 租 金 市 场 处 于 下 行 通 道 中 ，2 0 2 3年 至 今 租 金 水 平 持 续 小 幅下 跌 。 此 外 ， 受 经 济 大 环 境 影 响 ， 需 求 也 在 逐 步 减 少 。 下 半 年 上 海 办 公 市 场 还 将 迎 来 新 的 供 应 高 峰 ， 共 享 办 公 企 业 将 面 临 更 加 激 烈 的 市 场 竞 争 ， 经 营 压 力 增大 ， 前 景 不 容乐 观 。 05.解局|97亿收购案下太古地产的扩张 8月15日，有市场消息称，太古地产或以97.1亿元的代价接盘陆家嘴集团两家子公司40%股权这两家子公司分别持有上海前滩21号地块与洋泾地块。上述转让预计在8月底9月初完成，此次收购大概率是完成股权的正式移交。两项目的开发体量超过120万平方米，涵盖大型商业、办公、酒店、豪宅和文化等全业态。如果此次收购完成，太古地产在上海的第三个商业综合体项目将正式落地。与此同时，其在内地的投资布局将进一步扩容。（观点网） 城市视角：上海商办市场前景如何？外资机构投资选择出现分歧 随 着 上 海 办 公 市 场 供 应 高 企 、 去 化 放 缓 ，部 分 外 资 机 构 选 择 撤 离。 除 美 国 知 名地 产 基 金6 5折 抛 售 嘉 宁 国 际 广 场 外 ， 新 加 坡 吉 宝 置 业 也 拟 出 售 包 含 吉 汇 大 厦在 内 的 多 个 商 办 物 业 。 这 类 机 构 以地 产 基 金 公 司为 主 ， 近 期 抛 售 的 原 因 ： 一 是在 美 国 加 息 的 大 背 景 下 ，基 金 面 临 一 定 程 度 上 的 赎 回 压 力， 迫 使 其 不 得 不 清 理资 产 ； 二 是 办 公 市 场 需 求 疲 软 导 致 物 业 投 资 回 报 率 降 低 ，针 对 投 资 结 构 进 行 资金 腾 挪 以 应 对 市 场 下 行。 与 此 同 时 ， 仍 有部 分 外 资 机 构 选 择 加 码上 海 商 办 市 场， 包 括 太 古 地 产 拟9 7亿元 收 购 上 海 浦 东 两 宗 地 块4 0 %股 权 、嘉 里 建 设 豪 掷2 2 1亿 元 拿 下 金 陵 路 项目 等 。这 类 机 构 多 数 是与 政 府 合 作 紧 密 的 知 名 外 资 地 产 开 发 商，对 大 型 综 合 房 地 产 项目 有 丰 富 操 盘 经 验， 所 购 入 的 项 目 均 为 区 域 重 点 优 质 项 目 ， 对 大 体 量 综 合 体 的加 码 布 局 能 够 进 一 步 提 升 其 品 牌 影 响 力 。 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用。本刊分析内容并不反映个别情况，对于特定项目读者应自行寻求专业意见。城市测量师行保留一切版权，未经许可，不得转载。 ©城市测量师行2023年 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F邮编：200003网址：www.surea.com电子邮箱：surea@surea.com电话：86 21 63589988