01 ● 公积金贷款年限调整，全市八成房源将受影响； ●“认房不认贷”将带动一小波新增需求； ● 降低房贷负担，释放消费潜力； ● 经历快速发展和扩张，共享办公发展进入瓶颈期； ● 上海商办市场前景如何？外资机构投资选择出现分歧 02 01. 上海出台住房公积金支持城市更新政策 上海市住房公积金管理委员会近期审议通过《关于调整本市住房公积金购买存量住房最长贷款期限的通知》及《关于本市住房公积金支持城市更新有关政策的通知》。前者明确“对借款人购买6（含）至35年之间房龄的存量住房的住房公积金最长贷款期限进行调整”，后者明确“对纳入本市城市更新范围内的旧住房更新改造项目实施住房公积金支持政策，主要包括支持购买更新改造后房屋公积金提取、支持项目建设期内租房公积金提取、扩大提取申请人范围。”本次政策调整自2023年10月7日起正式实施。（界面新闻） 城市视角：公积金贷款年限调整，全市八成房源将受影响 9月7日，上海市住建委发布《关于调整本市住房公积金购买存量住房最长贷款期限的通知》，进一步优化公积金政策。在10月7日公积金贷款新政执行后，可贷款期限将明显延长，还贷压力减小。 03 从新老政策的贷款年限对比来看，二手房受益最大的房龄在20年左右。新政策实施后，这类住房的贷款年限可延长至30年，比当前政策下的贷款期限延长15年之多。 其中，房龄在15年至25年之间的房屋受影响最大，贷款延长年限都在10年以上。根据城市资管云数据统计，此类房屋已达到上海全市住房总量的3 4 %。 相较于“认房不认贷”政策，本政策调整影响范围非常广泛，全市80%的存量住宅受到影响。 02. 刚刚，上海官宣“认房不认贷”，9月2日执行！ 9月1日下午，上海市房屋管理局发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，宣布“居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。”该通知自2023年9月2日开始实施。此次政策调整符合预期，其对于降低购房成本、满足合理住房消费需求、促进楼市平稳发展等都具有积极的作用。（凤凰网房产上海） 城市视角：“认房不认贷”将带动一小波新增需求，但对市场形成实质性推动还需配合其他政策实施 “认房不认贷”将对以下三类人群影响较大：①在上海有一套房，且准备置换的改善客户②在上海无房，但在上海有过贷款记录的刚需客户③在上海无房，但在外地有过贷款记录的刚需客户 依照原有的“认房认贷”政策，以上三类购房群体在上海购买住宅时，会被认定为“二套房”。“认房不认贷”的实行将不再考虑有无房贷记录，使这些购房者在上海获得“首套房”资格，大幅降低购房门槛和购房成本。 04 小编认为，该政策调整将吸引一部分有过贷款记录的新市民或本地刚需，以及部分改善需求客群入市，预计短期内低总价新盘成交会有增加。但购房门槛降低伴随的是杠杆的增加，对于还贷能力也有了更高的要求。 “认房不认贷”预计能够带动一小波新增需求，但要对市场形成实质性推动，还需配合其他政策的实施。 03. 购房首付比下限、存量首套房贷利率调整落地 8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。两项通知对现行差别化住房信贷政策进行调整优化，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，更好地满足刚性和改善性住房需求，并支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。（经济参考报） 城市视角：降低房贷负担，释放消费潜力 近期，央行在全国各地的分支机构陆续在官网公布首套商业性个人住房贷款利率自律下限有关情况。截至目前，上海保持L P R + 3 5个BP不变。对比全国其他城市，北京地区首套商业性个人住房贷款利率下限为L P R + 5 5个BP，成都为L P R-20个BP，上海地区首套商业性个人住房贷款利率下限虽不是最高，但仍处于高位。 多家国有大行和商业银行陆续发布关于降低存量首套住房贷款利率有关操作事项的公告。小编算了一笔账。假设小C于今年6月向银行申请1 0 0万元、20年期房贷，由于他有过房贷记录，所以被认定为二套房，利率为5 . 2 5 %。虽然目前上海暂未降低房贷利率，但此次政策调整后，小C可以与银行协商，调整为当前上海首套房贷利率4 . 5 5 %，按等额本息计算每年减少支出约5 0 0 0元。 05 存量首套房贷利率的调整和下降，将降低购房者财务负担，扩大消费和投资需求。 04. 共享办公等待救赎，WeWork快撑不住了 WeWork在其最近的二季度财报中表示，公司未来12个月的持续经营能力存在重大疑问。临时首席执行官大卫·托利在一份声明中指出，商业地产供应过剩、灵活办公空间竞争加剧以及宏观经济波动，都导致会员流失率上升，需求也比预期更为疲软。WeWork在财报中表示，公司是否能够持续经营，取决于在未来十二个月内公司能否提高流动性和盈利能力。为此，公司将采取一系列补救措施，包括但不限于降低租赁成本、减少会员流失和增加销售额以提高收入、控制开支并限制资本支出、通过出售资产、发行债券或股票来筹集资金等。（时代财经） 城市视角：经历快速发展和扩张，共享办公发展进入瓶颈期 W e W o r k近年来财务状况和盈利能力都不尽如人意，并且在商业模式上缺乏创新，直至今年二季度业绩报告发出“破产”预警。 区别于第三方办公服务运营商（主要提供大面积精装传统办公空间），大多数共享办公企业采用“二房东”模式进行运营：租赁大面积办公场地并进行装修，随后出租工位和共享公区。 不过，共享办公的需求方主要集中在小型企业和初创型企业。在整体经济下行的背景下，这类企业的稳定性与持续性相对较差，使得需要保持高出租率的共享办公企业面临营运挑战。同时为提高出租率，企业采取高成本营销策略和租金优惠等措施增加成本支出，导致整体财务状况恶化，从而进入了恶性循环。 目前，上海的办公租金市场处于下行通道中，2 0 2 3年至今租金水平持续小幅下跌。此外，受经济大环境影响，需求也在逐步减少。下半年上海办公市场还 06 将迎来新的供应高峰，共享办公企业将面临更加激烈的市场竞争，经营压力增大，前景不容乐观。 05. 解局 | 97亿收购案下太古地产的扩张 8月15日，有市场消息称，太古地产或以97.1亿元的代价接盘陆家嘴集团两家子公司40%股权这两家子公司分别持有上海前滩21号地块与洋泾地块。上述转让预计在8月底9月初完成，此次收购大概率是完成股权的正式移交。两项目的开发体量超过120万平方米，涵盖大型商业、办公、酒店、豪宅和文化等全业态。如果此次收购完成，太古地产在上海的第三个商业综合体项目将正式落地。与此同时，其在内地的投资布局将进一步扩容。（观点网） 城市视角：上海商办市场前景如何？外资机构投资选择出现分歧 随着上海办公市场供应高企、去化放缓，部分外资机构选择撤离。除美国知名地产基金65折抛售嘉宁国际广场外，新加坡吉宝置业也拟出售包含吉汇大厦在内的多个商办物业。这类机构以地产基金公司为主，近期抛售的原因：一是在美国加息的大背景下，基金面临一定程度上的赎回压力，迫使其不得不清理资产；二是办公市场需求疲软导致物业投资回报率降低，针对投资结构进行资金腾挪以应对市场下行。 与此同时，仍有部分外资机构选择加码上海商办市场，包括太古地产拟97亿元收购上海浦东两宗地块4 0 %股权、嘉里建设豪掷2 2 1亿元拿下金陵路项目等。这类机构多数是与政府合作紧密的知名外资地产开发商，对大型综合房地产项目有丰富操盘经验，所购入的项目均为区域重点优质项目，对大体量综合体的加码布局能够进一步提升其品牌影响力。 07 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F 邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com 电话：86 21 63589988 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用。本刊分析内容并不反映个别情况，对于特定项目读者应自行寻求专业意见。城市测量师行保留一切版权，未经许可，不得转载。 ©城市测量师行 2023 年