宏观周报：历史、现在和未来，地产稳定复苏有望

刘思佳S0630516080002liusj@longone.com.cn联系人高旗胜gqs@longone.com.cn 投资要点 Ø核心观点：近期有关部门密集出台房地产“认房不认贷”、降首付比例、降存量房贷利率等力度较大的促进政策，来稳定房地产市场。从市场反响来看，楼市活跃度整体上升，项目到访量和认购量增长明显，但30城商品房成交数据尚无明显起色，可能与统计数据的时滞有关。从历史经验看，2008、2014年两轮放松之后房地产均迎来全面复苏，且同时伴随降息周期。从日本历史看，1990年泡沫破裂后土地价格长期处于低位，但房价已恢复上涨，住房需求还在，商品房销售在泡沫破裂后仍有上升，直到2008年才开始快速下降。中长期看，我国经济增速和人均可支配收入增速相对较高、城镇化仍处加速阶段，房地产需求可能已有所下降，但基本规模估计还在，预计在政策推动下房地产销售会有所改善。但考虑到当前行业景气度仍然偏低，复苏尚需时日，后续市场的持续回暖可能还需政策继续推进。 Ø新政出台后楼市活跃度整体上升。近期房地产放松政策密集出台，部分热点地区的部分楼盘到访量和认购量明显增加，预计9月当月住宅成交或将环比改善。同时，房地产的较强复苏也可能还需要政策的全面落实，如降最低首付，地方层面基本还未出台具体政策。 1.经济恢复弱于预期，政策端或将加码——宏 观 周 报 （20230529-20230604） Ø历史经验：政策放松推动房地产全面复苏。1）2009年政策大宽松推动房地产销量和价格大涨。2008年，房贷利率下限扩大至贷款基准利率的七折，贷款首付比例最低20%。同时，2008年9月-12月，央行共降息5次，累计降息216个基点。2009年，全国房地产量价双升，且涨幅显著。全国商品房销售面积增速从2008年的-18.8%大幅升至2009年的45.4%；2009年全国商品房销售均价上涨23.8%。2）2014年地产政策放松推动房地产全面复苏。2014年开始，众多城市取消限购政策，二套房认定标准从“认房又认贷”放松为“认贷不认房”，房贷利率下限为基准利率七折，首套房首付比例降至25%。央行重启降息周期，2014年11月-2015年10月，央行共降息6次，累计降息125个基点。2015年棚改货币化安置政策对房地产销售也有较为明显的促进作用。2016年全国房地产迎来全面复苏，商品房销售均价平均涨幅为13.7%，销售面积增速2016年4月最高升至38.8%。 2.6月房地产需要供需两端齐发力——宏观周报（20230605-20230611） 3.积极政策开启，权益配置价值提升— —宏 观 周 报 （20230612-20230618） 4.积极因素有所增加，但内需仍显不足— —宏 观 周 报 （20230626-20230702） 5.我国实际利率水平相对偏高——宏观周报（20230703-20230709） 6.出口增速承压，但地区结构产品结构有亮点——宏观周报（20230710-20230716） Ø政策落地空间还很大。从当前各地政策落实的速度来看，个别商品房库存水平较高的城市执行速度快，一线城市响应速度也较快，一线城市带动众多二三线城市相继跟进。房贷利率方面，9月7日，中、农、工、建四大国有银行发布公告称，9月25日起主动批量下调存量房贷利率。同日，南京宣布玄武区等四个核心区范围内购买商品房不再需要购房证明，成为本轮首个放开限购的核心城市，未来可能有更多城市放松限购、限售等措施。目前，央行已经出台降低最低首付政策，地方尚未公布具体政策；放松限购的地方在继续增加；住建部部长提出的降税费政策有空间；货币政策还有降息空间，政策上可能还会继续推进。 7.民营经济或将迎来发展新阶段——宏观周报（20230717-20230723） 8.美国计算实际利率转正，未来继续大超预期可能性下降——宏观周报（20230724-20230730） 9.期待一致性评估基础上新的政策措 施— —宏 观 周 报 （20230731-20230806） Ø我国房地产需求可能已有所下降但基本规模应当还在，在政策推动下，企稳回暖的可能性较大。从日本经验看，1990年泡沫破裂后，商品住宅销售恢复较快并创下新高，直到2008年才开始大幅下降；土地价格可能受工商业用地减少影响长期处于低位，但住房价格也已修复。从经济增长看，我国GDP增速较高，2018年-2023年6月中国GDP当季同比均值为5.4%。从城镇化率看，我国城镇化进程处于加速阶段下半场，未来仍具增长空间。从居民收入看，我国人均可支配收入增速较高，居民购房潜力仍在。整体上，我国房地产需求端仍有经济基本面支撑，政策松绑有助于购房需求的不断释放，带动房地产企稳回暖。 10.价格信号：酒店出行、票房、新船等 景 气 水 平 较 好— —宏 观 周 报（20230807-20230813） 11.地产、出口拖累，需求端需要更宽松 的 利 率 支 持— —宏 观 周 报（20230814-20230820） 12.北向资金与上证指数，宏观基本面 向 好 不 变— —宏 观 周 报（20230821-20230827） Ø下周关注：中国8月经济数据和金融数据；美国8月通胀数据；欧央行公布9月利率决议。 13.中报披露完毕，社服、汽车、公用事业净利润增速表现较好——宏观周报（20230828-20230903） Ø风险提示：地缘政治风险；海外金融事件风险。 正文目录 1.地产新政出台后楼市活跃度整体上升............................................42.历史上两轮政策放松推动房地产全面复苏.....................................53.各地响应速度较快，未来政策落地空间还很大.............................64.未来我国房地产需求端仍有基本面支撑........................................95.行业周观点汇总..........................................................................106.下周关注.....................................................................................137.风险提示.....................................................................................14 图表目录 图1 30城商品房成交面积，万平米..............................................................................................5图2北上广深住宅成交面积，万平米...........................................................................................5图3房地产开发投资增速，%......................................................................................................6图4 2008、2015年两轮降息周期，%.........................................................................................6图5全国商品住宅销售面积增速，%...........................................................................................6图6全国商品住宅销售均价增速，%...........................................................................................6图7郑州商品住宅存量规模与出清周期，万平米，月..................................................................8图8广州8月新房销售压力较大，万平米...................................................................................8图9日本房地产泡沫破裂后销售端快速企稳，套.......................................................................10图10中日GDP增速，%..........................................................................................................10 表1近期房地产重要政策梳理......................................................................................................7表2政策调整前部分城市限购、首付比例和房贷利率政策..........................................................8表3行业周观点.........................................................................................................................10 1.地产新政出台后楼市活跃度整体上升 7月政治局会议后，多部委从优化购房政策、换房税费优惠、支持房企融资等方面频繁表态并出台相关举措。8月25日，住建部等三部门出台《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，提出居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，均按首套住房执行住房信贷政策。8月31日，央行、金融监管总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》与《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。 其中，《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》指出，首套、二套商业性个人房贷最低首付款比例统一为不低于20%、30%。首套房贷利率政策下限按现行规定执行，二套房贷利率政策下限调整为不低于相应期限LPR+20个基点，具体政策实施仍按照“因城施策”原则。《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》指出，下调后的利率水平不得低于原贷款发放时所在城市首套商业性个人房贷利率政策下限。 相较前期出台的房地产优化调整举措，上述政策力度明显偏强，对房地产行业具有较大的促进作用。“认房不认贷”可扩大首套住房的认定范围，叠加下调首付比例，有助于降低居民购房门槛，特别是针对非普通住宅以及过去被认定为二套房的改善性需求释放，首付比例可能会有大幅改善。短期内，前期观望和积压的购房需求或将得到快速释放，房地产销售端有望企稳回升。 从政策出台后的市场反响来看，楼市活跃度快速提升。从市场活跃度看，政策优化后热点地区的部分楼盘到访量明显增加，例如越秀地产称8月28日至9月3日广州区域当周到访量环比增长近50%，1北京、上海部分项目到访和认购量也有较大幅度上升。但从30城商品房成交数据看，9月1日-7日成交164万平米，与8月同期相比降6.7%，与2022年同期相比降约3成。其中，一线、二线、三线城市与8月同期相比分别为-15%、+1.5%