2023年9月8日利率债观察：降低存量首套房贷利率：哪些可降？可降多少？何时申请？

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023年9月8日 总量研究 降低存量首套房贷利率：哪些可降？可降多少？何时申请？ ——2023年9月8日利率债观察 1、降低存量首套房贷利率：哪些可降？可降多少？何时申请？ 8月31日，中国人民银行和国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。9月7日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行这六家全国性大型银行发布公告，明确了存量首套住房贷款利率调整有关具体事项。 按照《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，此次利率调整仅面向存量贷款，即该文件发布日（注：2023年8月31日）前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的贷款。其中，可降低利率的商业性个人住房贷款，既包括贷款发放时套数性质为首套住房贷款，也包括贷款发放时套数性质为二套住房贷款及以上、但当前按所在城市最新政策已属于首套贷利率标准的贷款。“发放时不为首套、当前已属首套”的情况具有多样性，例如：房屋购买时家庭在当地没有其他成套住房，但因当地政府采取“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套房贷利率标准办理房贷，现在当地政府执行“认房不认贷”政策的；以及房屋购买时不是家庭在当地唯一成套住房，但后期通过交易等方式出售了其他成套住房，该住房成为家庭在当地唯一成套住房且当地政府执行“认房不认贷”政策的。 值得一提的是，本次转换只针对于参考LPR定价的浮动利率贷款，对于参考人行贷款基准利率定价的和固定利率贷款需要先按中国人民银行于2019年12月28日发布的公告〔2019〕第30号要求进行“LPR转换”，再进行存量房贷利率调整。 《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》要求“新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在LPR上的加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。”结合六家大行的公告，为了方便公众理解，我们将利率调整的大体规则总结为四句话： 1. 本政策有利于借款人、有利于扩大消费和投资，利率只会下调和不调，不会上调。 2. 2019年10月8日（不含当日）之前发放贷款，利率调整为发放时当地下限和约定重定价日前一个月的LPR孰高者。 3. 2019年10月8日（含当日）至23年8月31日（含当日）发放的（或已签订合同但未发放的）贷款，利率调整为发放时全国下限、发放时当地下限孰高者。 4. 利率调整前按原合同利率执行（不溯及既往），调整当日即按新利率执行。 同样为了方便理解，我们将申请和调整的时间总结为：发放时即符合首套标准且目前为LPR浮动利率贷款的客户变更利率无需申请，9月25日会批量调整；其余需申请利率调整的客户，于10月22日（含）前申请的，10月25日会对其中审核通过的申请进行批量调整；10月22日后仍可申请。 2、风险提示 不理性的预期引发市场快速波动。 作者 分析师：张旭 执业证书编号：S0930516010001 010-58452066 zhang_xu@ebscn.com 重要收益率走势图 2.52.72.93.13.3Jan-19Oct-19Jul-20Apr-21Jan-22Oct-22Jul-2310Y国债收益率 资料来源：Wind，光大证券研究所 单位：% 相关研报 关于降低存量房贷利率的建议——2023年7月18日利率债观察 下半年MLF降息和降准的概率有多大？——2023年7月17日利率债观察 期盼存量房贷利率下行——2023年7月16日利率债观察 10Y国债的估值偏贵，宜早做准备——2023年7月11日利率债观察 金融数据正受到基数因素的影响——2023年7月9日利率债观察 信贷合理增长的大势明朗——2023年7月7日利率债观察 如何理解OMO降息后资金利率的上行？——2023年7月2日利率债观察 10bp的降幅既是合理的也是合适的——2023年6月20日利率债观察 关于特别国债发行方式的思考——2023年6月19日利率债观察 为何我们认为当前的收益率偏低？——2023年6月18日利率债观察 债券市场中我们担心的两个问题——2023年6月16日利率债观察 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 固定收益 1、 降低存量首套房贷利率：哪些可降？可降多少？何时申请？ 2023年8月18日，住房城乡建设部、中国人民银行和金融监管总局发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，放宽了个人住房贷款中住房套数认定的标准，明确“居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策”，并将此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。随后，北京、上海、广州、深圳等城市分别对房套数的认定标准进行了优化。8月31日，中国人民银行和国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。9月7日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行这六家全国性大型银行发布公告，明确了存量首套住房贷款利率调整有关具体事项。 按照《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，此次利率调整仅面向存量贷款，即该文件发布日（注：2023年8月31日）前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的贷款。其中，可降低利率的商业性个人住房贷款，既包括图表1：《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》中的部分内容 1. 首套存量房贷的认定 □ 存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。 2. 降低首套房贷利率的“置换方式” □ 自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。 □ 新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。 □ 新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。 3. 降低首套房贷利率的“变更利率方式” □ 自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平。 □ 变更后的贷款合同利率水平应符合前文中“置换方式”的规定。 4. 规范住房信贷市场秩序 □ 金融机构应严格落实相关监管要求，对借款人申请经营性贷款和个人消费贷款等贷款的用途进行穿透式、实质性审核，并明确提示风险。 □ 对存在协助借款人利用经营性贷款和个人消费贷款等违规置换存量商业性个人住房贷款行为的中介机构一律不得进行合作，并严肃处理存在上述行为的内部人员。 资料来源：中国人民银行官网，光大证券研究所 制图日期：2023年9月8日 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 固定收益 贷款发放时套数性质为首套住房贷款，也包括贷款发放时套数性质为二套住房贷款及以上、但当前按所在城市最新政策已属于首套贷利率标准的贷款（即“发放时不为首套、当前已属首套”）。 在实践中，“发放时不为首套、当前已属首套”的情况较多，例如：房屋购买时家庭在当地没有其他成套住房，但因当地政府采取“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套房贷利率标准办理房贷，现在当地政府执行“认房不认贷”政策的；以及房屋购买时不是家庭在当地唯一成套住房，但后期通过交易等方式出售了其他成套住房，该住房成为家庭在当地唯一成套住房且当地政府执行“认房不认贷”政策的。 值得一提的是，本次转换只针对于参考LPR定价的浮动利率贷款，对于参考人行贷款基准利率定价的和固定利率贷款需要先按中国人民银行于2019年12月28日发布的公告〔2019〕第30号要求进行“LPR转换”，再进行存量房贷利率调整。 《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》要求“新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在LPR上的加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。”结合六家大行的公告，为了方便公众理解，我们将利率调整的大体规则总结为四句话： 1. 本政策有利于借款人、有利于扩大消费和投资，利率只会下调和不调，不会上调。 2. 2019年10月8日（不含当日）之前发放贷款，利率调整为发放时当地下限和约定重定价日前一个月的LPR孰高者。 3. 2019年10月8日（含当日）至23年8月31日（含当日）发放的（或已签订合同但未发放的）贷款，利率调整为发放时全国下限、发放时当地下限孰高者。 4. 利率调整前按原合同利率执行（不溯及既往），调整当日即按新利率执行。 图表2：新发放的个人住房贷款加权平均利率 3.544.555.566.577.5Dec-08Sep-10Jun-12Mar-14Dec-15Sep-17Jun-19Mar-21Dec-22新发放的个人住房贷款加权平均利率 资料来源：Wind，光大证券研究所 单位：% 截至日期：2023年6月 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 固定收益 同样为了方便理解，我们将申请和调整的时间总结为： 1. 发放时即符合首套标准且目前为LPR浮动利率贷款的客户变更利率无需申请，9月25日会批量调整； 2. 其余需申请利率调整的客户，于10月22日（含）前申请的，10月25日会对其中审核通过的申请进行批量调整； 3. 10月22日后仍可申请。 需要说明的是，为尽可能地方便理解，以上的总结不得以舍弃一些精确性。而且，各家银行的具体办理细则也略有不同，请投资者以相应银行的公告为准，如有疑问请致电银行客服电话或向贷款经办机构进行咨询。 2、 风险提示 不理性的预期引发市场快速波动。 图表3：存量首套住房贷款利率调整规则 贷款利率>LPR ?当地下限> LPR ?当地下限>全国下限？贷款利率>全国下限？当地下限>全国下限？贷款利率>全国下限？LPR贷款19年10月8日（含）至22年5月14日（含）发放的19年10月7日（含）之前发放的22年5月15日（含）之后发放的加点幅度调整为当地下限加点幅度调整为0加点幅度调整为-2 0 bp不调整YNYNYNNNYYNY 资料来源：中国人民银行官网，工行、农行等六家大行的相关公告，光大证券研究 作图日期：2023年9月8日 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 固定收益 3、 附录 图表4：四个直辖市首套房贷利率下限情况表 城市 时间段 当地执行的利率下限水平 北京 2019年10月-今 LPR+55bp 上海 2016年3月26日-2019年10月7日 基准利率0.9倍 2019年10月8日-2019年11月20日 LPR-20bp 2019年11月21日-2020年2月20日 LPR-15bp 2022年2月21日-2020年4月20日 LPR-10bp 2020年4月21日-2021年7月23日 LPR 2021年7月24日-今 LPR+35b