宏观专题研究：哪些地区还缺房子？

宏观专题研究 哪些地区还缺房子？ 2023年09月06日 一线城市相继执行“认房不认贷”后，市场开始高度关注未来地产走势。一线城市能否迎来地产趋势转变，并一如往前，带动低能级城市销售活跃度回升？这是当前资本市场最关切的问题，也是充满分歧的争议话题。我们曾测算，2021年中国城镇居民达到户均1套房，即总量住宅恰好供需平衡。当前地产需求端政策逐步放松，是顺应中国地产供需格局变化之后的灵活调试。这也意味着本轮地产需求政策调整之后，地产将呈现出本应有的行业趋势——大分化。 分析师周君芝 未来哪些地区需求将被激活，地产销售量价活跃度回温？本质上这是在问一个朴素的问题：总量住宅供需平衡背后，仍有结构性供需错配，哪些地区还缺房子？ 执业证书：S0100521100008邮箱：zhoujunzhi@mszq.com 当前部分省市住宅仍短缺，部分省市住宅供需恰好平衡，还有省市住宅供大于求。 相关研究 滤去住宅套户比反直觉的省份，我们聚焦20个省市，观察它们的存量住房供需情况。测算发现，户均住宅数量（亦为套户比，即住房总套数除以居民家庭户数量）最多的省 1.宏观专题研究：人地关系，城中村改造内核-2023/09/04 2.全球大类资产跟踪周报：政策加码带动情 份，与最少的省份，两者差距可超过2倍。即中西部省份（户均住宅数量高，例如重 绪好转-2023/09/03 庆）显著高于东部沿海经济发达地区（户均住宅数量少，例如北京）。 3.流动性跟踪周报：汇率调控的方向和节奏- 五大省市存量住房供不应求（套户比<1）。上海、北京、广东、浙江和天津，套户比小于1且常住人口多于户籍人口，说明现有存量住房不能满足人口流入带来的旺盛需求。 2023/09/024.2023年8月PMI数据点评：平庸的库存周期-2023/08/31 九大省份存量住房供需相对匹配（1<套户比<1.1）。辽宁、山东、江苏和湖北省，人口 5.全球大类资产跟踪周报：中长端美债利率 有流入也有流出，但省内总量住宅供给偏平稳，能够匹配当地住宅需求。 涨势暂缓-2023/08/27 六大省市存量住房供大于求（套户比>1.2）。贵州、安徽、湖南、重庆、河南和广西，套户比均大于1.2，常住人口小于户籍人口，说明人口流出趋势下当地住宅供给过剩。具体到城市的套户比测算，甚至包含部分县级市数据，可详见本文附录。 存量住宅越是相对短缺，这些地区的老旧住宅占比也高，新建高品质住宅越紧俏。 部分省份2000年以前建造住宅（老旧住宅）比例超过三分之一。上海老旧住宅占比近5成，北京和天津占比近4成。中西部地区住宅房龄普遍在20年以下，即老旧住宅占比普遍低于30%。贵州、重庆等地，老旧住宅占比甚至低至20%。东部沿海地区的城镇住宅户型普遍偏小，一居室占比超三成。中西部等房价相对较低的省份，三四居室比例较高。而对上海、北京等东部发达地区，改善型住宅（三四居室房型）占比约2成，显著低于全国均值。越是总量住宅供给偏薄地区，房价相对偏高，然而高品质、改善型以及新房供给反而更有限。即，经济发展程度较高地区、人口净流入较多、能级较高城市，相对“缺”房子，尤其缺高品质住宅。 存量住房供需错配之下，未来地产需求或将在哪儿释放？ 经济发展程度较高地区，存量住宅供给偏薄，恰好新房库存偏少（详见《地产大分化时代已来》），常住人口流入较多，人均收入和储蓄程度偏高。人口、经济、库存、供给，这几重因素叠加，未来十年，或将是地产行业迎来大分化的十年。正因为把握未来大分化趋势，故而我们认为，近期地产需求政策调松之后，人口流入的高能级城市，地产修复动能更足。尤其是这些地区大面积、高品质的核心地段住宅，量价修复或更明显。也正因此类住宅稀缺，我们认为未来此类住宅供给或将加快推进。然而本轮高能级地产修复能否传到至低能级城市，或许不能再复刻历史。这也是我们评估未来地产走势所需注意的，地产大趋势已然转变，过去的经验规律或不再适用未来。风险提示：人口普查对住宅统计存在偏差；结果测算存在偏差；地产政策调控超预期。 目录 引言3 1各省城镇居民住宅呈现两层分化4 1.1各省城镇居民户均拥有住宅数量分化4 1.2各省城镇居民住宅品质分化5 2反直觉套户比的特定解释8 2.1反直觉之海南，套户比为2.28 2.2反直觉之山西等地，套户比低于18 2.3重点关注20个省市（覆盖中国多数人口）存量住房10 3中国不同省市存量住房供需矛盾截然不同12 3.1五大省市存量住房供不应求12 3.2九个省市存量住房供需相对匹配13 3.3六大省市存量住房供大于求13 4未来地产需求将在哪儿释放14 附录16 风险提示19 插图目录20 引言 我们之前专题报告《中国地产的历史“大变局”》测算发现，2021年中国城镇居民户已实现户均1套房，2022年城镇居民户均1.03套房。 中国还缺房子么？户均1套房似乎指向，当下中国城镇居民已经不缺住宅。然而我们知道中国人口规模巨大，不同群体给出的答案存在极大差异。 户均1套房总量特征之下，两种住房现象一直并立存在：部分城市人口稀少， 空置率高，一些东北地区甚至2-3万人民币便能购置一套住宅。可另一方面，部分高能级城市目前住房供给不足，不乏媒体报道众多年轻人蜗居北上广深，“一张床”、“一间房”便是生活。 2021年中国城镇居民户均1套房意味着住宅市场总量供需基本达成平衡。当下，我们关注住房供需状况的各省差异，尝试回答一个更具现实意义的问题，哪些地区存量住房过剩，而哪些地区存量住房不足？ 1各省城镇居民住宅呈现两层分化 1.1各省城镇居民户均拥有住宅数量分化 延续之前《中国户均几套房》报告中城镇家庭住宅套户比的测算思路，我们计算出各省城镇居民户均拥有住宅套数。 具体计算公式如下： 各省城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数 =（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数） =户均拥有商品住宅数量/商品住宅占比 商品住宅套数为历年来商品住宅销售套数加总得到。假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占所有住宅的比例。 测算结果显示，31个省市自治区的城镇居民户均拥有住宅套数分化明显。 海南的城镇家庭住宅套户比最高，为2.2，意味着海南的城镇居民户均拥有 2.2套住宅。但有部分省市城镇家庭住宅套户比远低于1.0，如北京的为0.6，上海的为0.7，远远够不上“户户有房”的标准。 户均拥有住房最多的省份与最少的省份之间的差距达2倍以上，区域供需差异尤为明显。中西部省份的城镇居民户均拥有的住宅数量明显多于东部地区。 省市 城镇化率 户均拥有商品住租赁其他住房的购买新建商品房购买二手房的家城镇居民住宅 图1：各省城镇居民户均拥有住宅数量分化明显 （%） 宅套数 家庭占比 的家庭占比 庭占比 套户比 山西 63.4 0.30 11.2% 37.7% 7.1% 0.54 黑龙江 65.7 0.45 7.8% 43.5% 23.0% 0.60 北京 87.5 0.38 29.8% 18.5% 12.7% 0.63 内蒙古 68.2 0.48 13.0% 43.7% 17.6% 0.65 吉林 63.4 0.54 11.5% 46.9% 23.8% 0.65 上海 89.3 0.54 32.3% 27.5% 20.6% 0.67 青海 61.0 0.44 9.4% 39.3% 11.5% 0.73 浙江 72.7 0.54 34.6% 19.8% 12.2% 0.80 西藏 36.6 0.22 17.1% 4.1% 7.0% 0.80 甘肃 53.3 0.46 12.2% 35.6% 9.1% 0.81 广东 74.6 0.60 45.2% 19.2% 7.5% 0.83 新疆 57.3 0.53 9.3% 38.3% 13.0% 0.87 天津 84.9 0.64 13.8% 38.9% 19.1% 0.90 河北 61.1 0.49 7.7% 36.6% 7.7% 0.94 陕西 63.6 0.52 16.0% 35.0% 4.3% 0.94 福建 69.7 0.67 30.7% 25.4% 8.7% 1.03 宁夏 66.0 0.72 10.8% 45.0% 14.0% 1.04 四川 57.8 0.74 15.0% 41.0% 11.0% 1.10 湖北 64.1 0.61 10.5% 36.5% 8.1% 1.10 山东 63.9 0.63 8.7% 39.2% 9.0% 1.11 云南 51.0 0.53 18.7% 21.6% 7.7% 1.11 江苏 73.9 0.67 13.0% 34.7% 12.6% 1.12 辽宁 72.8 0.79 7.7% 41.9% 21.1% 1.12 江西 61.5 0.63 8.8% 37.7% 7.4% 1.16 湖南 59.7 0.58 8.8% 33.1% 4.8% 1.25 重庆 70.3 0.91 11.7% 46.0% 14.9% 1.25 贵州 54.3 0.68 15.3% 31.1% 5.1% 1.32 安徽 59.4 0.81 12.0% 34.9% 9.6% 1.43 河南 56.5 0.70 7.2% 34.1% 6.6% 1.44 广西 55.1 0.68 16.3% 25.8% 4.8% 1.45 海南 61.0 0.98 25.7% 15.1% 4.4% 2.17 资料来源：国家统计局、民生证券研究院测算。注：灰色标注省份住宅套户比反直觉，后文会做出详细解释。 1.2各省城镇居民住宅品质分化 除去户均住宅数量存在差异，各省城镇居民拥有住宅在品质上也同样存在分化，主要体现在两个方面。 一是住宅房龄分布分化。 部分省市2000年以前建造的住宅比例超过三分之一。 上海近五成住宅都是2000年以前建造，北京和天津在2000年以前建造的住 宅比例也近4成。 中西部地区是在2000年以后才进入大规模商品房建设时期，住宅房龄普遍 在20年以下，相对较新。 二是住宅户型分布分化。 上海、广东、浙江和北京等省市城镇住宅户型普遍偏小，一居室占比超3成。这类省市土地资源紧张、房价相对较高。 相反，中西部等房价相对低廉的地区，居民有能力购买更大面积房屋，三四居室比例较高。 图2：部分省市2000年以前建造的住房比例超过三分之一 户数占比 省份 2000年以前 2000-2009年 2010-2014年 2015年以后 上海 47.6% 30.9% 13.0% 8.4% 北京 39.8% 34.0% 17.1% 9.2% 天津 39.6% 27.3% 21.9% 11.3% 辽宁 38.2% 30.3% 21.8% 9.7% 广东 35.3% 36.7% 17.6% 10.4% 浙江 35.0% 33.0% 18.2% 13.8% 河北 34.5% 28.4% 25.1% 12.1% 湖南 33.5% 32.1% 21.9% 12.5% 福建 33.2% 34.6% 20.4% 11.9% 黑龙江 32.6% 25.9% 29.8% 11.7% 山东 32.5% 30.0% 23.0% 14.5% 山西 32.4% 29.8% 24.2% 13.6% 江苏 32.1% 33.5% 22.6% 11.8% 湖北 31.8% 30.7% 23.7% 13.9% 海南 30.1% 27.5% 27.7% 14.6% 河南 29.4% 31.4% 24.9% 14.3% 吉林 27.9% 32.0% 27.3% 12.7% 云南 27.1% 28.1% 25.1% 19.7% 甘肃 27.1% 30.9% 26.1% 15.9% 广西 27.1% 32.3% 24.0% 16.6% 江西 26.3% 35.5% 24.9% 13.4% 四川 26.1% 33.3% 26.3% 14.4% 陕西 25.4% 31.1% 28.3% 15.1%