【华福固收】地产与债市往事——周观点

1 Table_First 证 券 研 究 报 告 Table_First|Table_ReportType 固收研究 利率周报 Table_First|Table_Summary 【华福固收】地产与债市往事 ——周观点20230902 每周一谈 ➢ 地产与债市往事 本周地产支持政策陆续出台：北上广深四大一线城市全面执行“认房不认贷”、首套及二套房最低首付款比例下调、降低存量首套住房贷款利率政策落地。从历史上10年国债收益率与商品房销售面积增速的相关性可以看出，两者具有明显的正相关性。因此本周接连出台的地产支持政策带动债市收益率出现明显上行，本周我们以史为鉴，回顾历史上不同的地产政策阶段，债券市场的表现情况。 今年三季度特别是最近两周有关地产支持政策不断出台，再度点燃市场对于地产行业复苏的预期，不过通过我们复盘2002年至2023年上半年地产与债市表现，可以看出，分析地产销售数据和债券收益率关系时，地产销售面积增速和债券收益率明显具有相关性。 当然，影响债市表现的因素很多，2002年以来的影响我国经济基本面的重大事件也层出不穷，比如加入WTO、国际金融危机、4万亿刺激政策、供给侧改革等，这里我们仅回顾了商品房销售面积增速和债市表现的相关性可能比较片面，但考虑到房地产行业在经济中的重要地位，地产销售数据能反映很多，不仅在供给端反映整个地产产业链的发展情况，也在销售端通过居民购房需求数据反映出居民收入的增长情况及其背后的国民经济景气度变化，因此商品房销售面积增速和债券市场的这种强相关具有理论上的合理性。此外，通过上述的回顾分析我们可以发现，商品房销售面积增速较10年国债收益率走势变化具有一定的领先性，因此跟踪地产销售增速变化对于指导债券市场左侧投资具有很强的现实意义。 ➢ 复盘 本周股市、地产、个税等刺激政策不断出台，带动债市收益率明显上行。以周五收盘价计，1年期国债230016较前一周上行7BP至1.95%，1年期国开债230206较前一周下行0.5BP至2.045%；10年期国债230012较前一周上行5.75BP至2.625%，10年期国开债230210较前一周上行5.55BP至2.7275%。超长债方面，30年国债230009较前一周上行4.75BP至2.93%，20年国开债210220较前一周上行4.25BP至2.9625%。 ➢ 周观察 1、北上广深均官宣落实“认房不认贷”政策； 2、制造业环比三连升，非制造业保持扩张； 3、多家银行再下调存款利率，最高降幅达25个基点。 ➢ 本周展望 综合来看，下周随着跨月的结束，8月降息对资金价格的影响将逐步显现，虽然9月政府债券发行压力仍然较大，但是在月初+降息影响凸显+降准预期的综合影响下，预计下周资金面仍会较本周边际转松，有望带动短债收益率出现一定回落。长端方面，近期落地政策的实操性明显增强，未来预计仍会有更多政策落地；另一方面，政策出台后产生效果需要时间，预计短期内高频数据仍将延续弱势筑底的态势，因此长端方面基本延续上周观点，即预计长端收益率在短期内仍会延续休整态势。 ➢ 风险提示 市场风险超预期、政策边际变化。 Table_First|Table_ReportDate 固收定期研究 2023年9月2日 团队成员 Table_First|Table_Author 分析师: 李清荷 执业证书编号： S0210522080001 邮箱：lqh3793@hfzq.com.cn Table_First|Table_Contacter Table_First|Table_RelateReport 相关报告 1、《如何看待再次超预期降息？——8月15日降息点评》—2023.08.15 2、《未来银行次级债不赎回风险如何？》—2023.08.14 3、《流动性跟踪：1Y同业存单利率小幅波动至2.27%》—2023.08.12 诚信专业 发现价值 请务必阅读报告末页的重要声明 诚信专业 发现价值 2 请务必阅读报告末页的重要声明 固收定期研究 正文目录 1周观点：地产与债市往事 .................................................. 1 1.1每周一谈：地产与债市往事 ................................................................................ 1 1.2复盘 .................................................................................................................... 3 1.3周观察 ................................................................................................................. 3 1.4本周展望 ............................................................................................................. 4 2 流动性周度跟踪 .......................................................... 5 3 债券估值周度跟踪 ........................................................ 7 4 风险提示 .............................................................. 10 图表目录 图表1：10年国债收益率与商品房销售面积增速具有高度相关性 ................................... 1 图表2：央行公开市场操作（亿元） ................................................................................ 5 图表3：质押式回购资金价格与逆回购利率走势 .............................................................. 5 图表4：质押式日回购量走势 ........................................................................................... 5 图表5：各期限SHIBOR报价周度平均值（%） .............................................................. 6 图表6：各期限国债收益率............................................................................................... 6 图表7：同业存单发行与到期情况 ................................................................................... 6 图表8：国股银票转贴现利率 ........................................................................................... 6 图表9：各期限同存收益率和一年期MLF利率 ................................................................. 6 图表10：各类型利率债发行与到期情况（亿元） ............................................................ 7 图表11：本周和上周最后一个交易日绝对利率水平及本周近三年历史分位数（%） ..... 7 图表12：本周和上周最后一个交易日利率变动情况 ........................................................ 8 图表13：品种利差情况（利率债与国债比、信用债与国开债比）及近三年历史分位数 . 9 图表14：期限利差情况及近三年历史分位数 ................................................................. 10 诚信专业 发现价值 1 请务必阅读报告末页的重要声明 固收定期研究 1周观点：地产与债市往事 1.1每周一谈：地产与债市往事 本周地产支持政策陆续出台：北上广深四大一线城市全面执行“认房不认贷”、首套及二套房最低首付款比例下调、降低存量首套住房贷款利率政策落地。从历史上10年债收益率与商品房销售面积增速的相关性可以看出，两者具有明显的正相关性。因此本周接连出台的地产支持政策带动债市收益率出现明显上行，本周我们以史为鉴，回顾历史上不同的地产政策阶段，债券市场的表现情况。 图表1：10年国债收益率与商品房销售面积增速具有高度相关性 来源：Wind、华福证券研究所 （1）2002年-2004年 我们选取“中债国债到期收益率：10年”的数据起点2002年作为研究区间起点。2002年5月，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让，土地“招拍挂”制度正式登上历史舞台。2003年国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确把房地产业列为国民经济的支柱产业，商品销售面积维持高增速。2004年在房价快速上行的现实和预期下，虽然中央开始采取调控措施，但住房销售面积仍保持较快增速，四季度后才有所回落。这一阶段，10年国债收益率从3.20%的水平稳步上行，并在2004年下半年站上5%的历史高位水平。 -60-40-200204060801001200.00001.00002.00003.00004.00005.00006.0000中国:商品房销售面积:累计同比中国:中债国债到期收益率:10年 诚信专业 发现价值 2 请务必阅读报告末页的重要声明 固收定期研究 （2）2005年-2007年上半年 这一阶段的地产政策以调控为主。2005和2006年，政府先后出台了 “国八条”和“国六条”，从落实地方政府责任制、调整土地供应结构和加大相关税收等方面全面加强市场调控。这一阶段房价仍持续走高，但是房产销售面积增速有所放缓，债券收益率呈