中国银河“总量和政策”团队联合解读：如何理解近期地产政策加速松绑及其影响？

2023年09月01日 如何理解近期地产政策加速松绑及其影响？ ——中国银河“总量和政策”团队联合解读 核心要点： 1.政策综述：8月25日住建部、人民银行、金融监管总局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，之后重点城市也陆续发布“认房不认贷”的通知。8月31日人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》两个文件，不再区分“限购”和“不限购”城市，将首套和二套住房贷款的最低首付比例下限统一为不低于20%和30%；二套住房利率政策下限调整为LPR+20BP，首套住房利率政策下限仍为LPR-20BP。 分析师 [table_marketdata]首席经济学家：章俊：010-8092 8096：zhangjun_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070003 2.存量按揭利率调整，重点解决新增房贷利率与存量利率差距大问题，对银行息差和利润影响可控。LPR加点幅度较多阶段集中在2017年7月至2022年6月，期间累计净增贷款规模为18.76万亿元，占同口径金融机构人民币贷款增量比重为20.44%。假设未有调整月供周期，测算加权平均利率为5.49%，与增量贷款利率（4.11%）拉开差距，调降存量利率的必要性提升。假设统一下调30BP、50BP、100BP，对银行净息差的影响分别是-0.34BP、-0.53BP、-3.28BP，对银行净利润的影响分别是-0.19%、-0.3%、-1.86%。高利率除影响地产销量外，也会制约投资和消费。假设100万按揭贷款利率下调100BP，预计节约月供558元，拓展到所有需要调整的存量房贷，第一年累计节约利息约1866亿元，同时提前还款率下降大约释放资金1.7万亿元，假设居民消费意愿为25%左右，累计用于消费的资金为4687.6亿元，带动社会零售消费品总额增长约1.77%。 宏观分析师：高明：010-8092 7606：gaoming_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130522120001 策略分析师：杨超：010-80927696：yangchao_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130522030004 宏观分析师：许冬石：010-8357 4134：xudongshi@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130515030003 3.“认房不认贷”主要受益群体有两类：本地置换群体、在本地购首套房但在外地有贷款记录的异地刚需群体。截至2023年8月30日，全国有9个重点城市执行“认房又认贷”，包括北京、上海、厦门、西安等，考虑到政策时滞，也将广州和深圳也纳入列表。2021年以上10个城市（不含厦门）的商品住宅销售面积1.58亿方。且由于高能级城市存量房市场较活跃，根据我们测算，以上10个城市新房和二手房成交面积合计为2.4亿方。假设全面执行“认房不认贷”，按照一线城市和非一线城市受益于此次“认房不认贷”的成交面积占总成交面积的比例分别为60%、30%来估算，我们测算出以上10个城市新建商品住宅和二手房成交面积合计或增加42.1%至34741万方。 银行业分析师：张一纬：010-80927617：zhangyiwei_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130519010001 4.综上，预计认房不认贷和存量房贷利率下行两项政策在2023年和2024年分别拉动GDP上行0.17%和0.18%。虽然幅度不大，但由于是增量拉动，也就意味着房地产持续下行势头得以遏制，房地产流动性逐步好转，带动市场信心逐步恢复。信心对于当前经济复苏而言极其重要。 房地产分析师：胡孝宇：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070001 5.历次重大利好政策对市场的催化效果：历史上房地产利好政策有8轮，其中3轮在短期内对销售面积有提振效果，4轮短期内对于平均房价有提振效果。对于A股市场而言，历次地产放松政策的短期影响并不十分显著，但适当拉长时间维度，仍有助于推动市场整体回暖，其中对银行业行情的效果较为明显，对地产产业链尤其是钢铁、建筑材料、建筑装饰、房地产、家电等也有提振效果。 风险提示： 1.国内政策时滞的风险2.海外经济衰退的风险 目录 一、房地产政策对宏观经济的影响...................................................................................................................................3二、存量按揭利率调整的影响测算...................................................................................................................................7三、“认房不认贷”措施的影响测算.................................................................................................................................10四、房地产利好政策的市场效应....................................................................................................................................13（一）当前房地产周期所处的位置..........................................................................................................................................13（二）历次重要房地产利好调控政策的效果..........................................................................................................................18（三）房地产调控政策对A股市场的影响.............................................................................................................................19 7月24日中央政治局会议要求下半年经济工作要加大宏观政策调控力度，着力扩大内需、提振信心、防范风险，不断推动经济运行持续好转、内生动力持续增强、社会预期持续改善、风险隐患持续化解。目前扩大内需的政策组合正在陆续出台。货币政策方面，MLF收益率在6月、8月分别调降10BP、15BP，1年期LPR在6月、8月都调降10BP，5年期LPR只在6月调降10BP；截止2023Q2金融机构贷款加权平均利率再次降至历史低位。财政政策方面，8月28日十四届全国人大常委会第五次会议明确“专项债9月底前发行完毕、10月底前力争资金使用完毕、研究扩大专项债投向和用作资本金范围”。资本市场方面，8月27日出台了证券交易印花税减半、优化IPO节奏与再融资机制、限制减持、调降融资保证金等措施；同时明确了“房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制”。 对于房地产市场，7月24日中央政治局在“防范化解重点领域风险”的部分提出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。8月下旬重要政策开始出台。 8月25日住建部、人民银行、金融监管总局联合印发的《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此次通知主要有两方面作用：一是在居民购房时，银行业金融机构对于首套房的认定门槛下降，贷款记录不再作为首套房认定的标准，仅需满足家庭在当地城市名下无房即可执行首套住房信贷政策；二是通知提到政策纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用，便于地方因城施策，各地具有自主选用的空间。此通知发布5日后，广州和深圳陆续发布通知实行“认房不认贷”。 8月31日，人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。二套住房利率政策下限调整为相应期限LPR+20BP；首套住房利率政策下限仍为相应期限LPR-20BP。 一、房地产政策对宏观经济的影响 如果没有政策调整，房地产投资可能持续低位运行。房地产投资增速在2022年同比下降10.0%的基础上，2023年1-7月又同比下降8.5%。新开工面积增速领先房地产投资增速大约2.5年左右，但在2022年下降39.4%的基础上，2023年1-7月又同比下降24.5%，预示房地产投资将持续下行。 房地产行业持续低迷，首先会直接影响固定资产投资增速，并导致工业品库存周期见底而不回升。截止2023年7月房地产开发投资要占固定资产投资总额的24.6%，房地产行业是中国工业最重要的需求来源之一，因此也是库存周期的主要驱动力。图3显示房地产销售面积增速领先于库存周期约12个月。房地产销售持续低迷，可能会导致库存周期见底但不回升。 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 房地产行业持续低迷，会加重地方政府财政收入压力，加剧地方政府债务问题，限制财政政策空间。全国住宅销售面积增速在2022年下降26.8%的基础上，2023年1-7月又同比下降4.3%，这也导致土地购置面积增速明显下降，以及土地出让收入在2022年同比下降23.3%的基础上，2023年1-7月又下降19.1%，这又会对地方政府的收支平衡进而基建投资形成制约。 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 房地产行业持续低迷，会影响民营企业的信心与投资意愿。房地产行业持续性低迷会加剧内需不足，叠加外需下行与逆全球化趋势强化，2023年1-7月民间固定资产投资同比下降-0.5%，出现负值，占固定资产投资比重降至52.3%（去年同期为55.7%，最高在2015年为65%以上）；制造业投资1-7月累计同比5.7%（2022年为9.1%），也出现降速。 房地产行业持续低迷，会影响居民消费的能力与意愿。截止2023年7月，70个大中城市二手住宅价格指数同比增速降至-3.1%，其中一二三线分别为-1.4%、-2.7%、-3.5%，全部转负。这会导致居民部门收入增长预期与房地产增值预期下降，消费和购房的能力、意愿都受到影响。此外，房地产产业链相关的家具、家电、家装等方面消费也受到影响。 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 房地产行业持续低迷，还会影响货币政策的整体效果。个人住房贷款加权平均利率已再次降至历史低位，根据经验这有助于稳定住房销售。但由于目前通胀率为负，实际利率被动升高，货币政策驱动信用扩张的效果明显受限，因此居民购房与消费意愿尚未明显改善。 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 总体而言，房地产政