新湖中宝：2023年半年度报告
公司代码：600208 新湖中宝股份有限公司2023年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司负责人林俊波、主管会计工作负责人潘孝娜及会计机构负责人（会计主管人员）胡倩倩声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 无 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述，该计划不构成对公司投资者的实质性承诺，请投资者注意风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否十、重大风险提示无 十一、其他□适用√不适用 目录 第一节释义.....................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标.................................................................................................4第三节管理层讨论与分析.............................................................................................................7第四节公司治理...........................................................................................................................22第五节环境与社会责任...............................................................................................................24第六节重要事项...........................................................................................................................25第七节股份变动及股东情况.......................................................................................................33第八节优先股相关情况...............................................................................................................37第九节债券相关情况...................................................................................................................37第十节财务报告...........................................................................................................................42 备查文件目录载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表报告期内在中国证监指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正文及公告原件 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况变更简介 六、其他有关资料 □适用√不适用 七、公司主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 公司主营业务为地产和投资。 地产：期内，公司克服宏观和市场环境的不利影响，地产业务稳步推进。公司在环上海圈拥有丰富优质的土地储备，上海内环开发面积约164万平方米。多年来，通过高端营造、精准定位，不断优化产品设计，增强产品竞争力，公司的产品形象、品牌和质量得到市场进一步认可。随着地产进入新的发展阶段，行业的发展模式和外部环境愈加复杂多变，公司在巩固传统地产开发业务的同时，根据行业发展的变革，积极发展地产轻资产业务，努力实现地产业务从重资产、高杠杆模式向轻资产、低杠杆模式转变。 投资：公司前瞻布局区块链、人工智能、高端制造等领域，对高科技企业的投资累计超100亿元，已形成较为完善的规模和体系。众多被投企业拥有国际领先的国产自主可控技术，未来3-5年将有多家被投资企业进入IPO，持续推动公司价值提升及利润贡献。在高端制造领域，公司投资的衢州市衢发瑞新能源材料有限公司，利用衢州新材料产业聚集优势，研发生产高性能负极材料，布局新能源电池产业链。项目达产后有助于公司向高端制造业转型。 公司对经营情况等进行了分析论述，详见本报告“经营情况的讨论与分析”。 二、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 报告期内，公司积极拥抱变化，持续转型，积极向高科技和先进制造业转型，向地产资产管理业务转型，整体呈稳健高质量发展态势。 1、战略转型前瞻。近年加大了对高科技和先进制造业领域的布局，已经渐成规模和体系，为公司未来的发展打开广阔空间。公司战略投资了大量具有国产自主可控技术的高科技企业，区块链、人工智能、高端制造、芯片设计、生物医药等板块已基本成型，已经或拟将陆续上市，具有很大的升值空间。 2、土地储备丰裕。具备质地优良、规模合理的土地资源，土地储备主要分布在以上海为中心的长三角经济发达地区。尽管近年来拿地谨慎，但土储质量较高，货值储备仍十分充足。目前在开发和待开发建筑面积约1220万平方米，可满足公司未来5年的开发需求；土地取得成本较低，为公司持续盈利提供了充分保障。 3、财务稳健健康。公司始终坚持稳健的财务策略，资产负债结构始终坚持均衡稳健，债务期限及类型合理。兼顾风险防范与风险扩张能力，在金融机构和资本市场具有良好的信用和声誉，能够从资本市场、金融机构等多元渠道获取资金。财务质量持续改善，杠杆水平合理，资产负债率、净负债率、综合资金成本在同行业中均保持较低水平，具备较强的风险抵御能力。 4、公司治理规范。建立了完整规范的业务管理制度、流程，有效实施风控机制，强化对风险的识别、管理和控制能力。管理团队人员稳定，项目运作经验丰富，管理能力突出，与公司共同 成长，具备在复杂市场环境下实现企业规范、健康、持续发展的能力。公司激励方式完善，通过股权激励等使公司和员工利益高度统一，形成了强大凝聚力。 三、经营情况的讨论与分析 1、财务情况 期内，公司承受住了行业波动的压力，各项经营指标总体健康。期末，公司总资产1249亿元，比年初增加0.29%；归属于上市公司股东的净资产429亿元，比年初增加4.29%。期内，归属于上市公司股东的净利润16.13亿元，同比上升46.32%，主要系投资收益及公允价值上升所致；本期归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润11.40亿元。每股收益0.19元；加权平均净资产收益率3.84%。实现营业收入28.38亿元。个别经营指标尽管同比有所下降，但在行业下滑的大背景下，仍属难能可贵。 期内，公司财务继续保持稳健态势。公司账面资产负债率64.53%，较期初下降1.76个百分点，连续四年下降；预收类款项293亿元，扣除预收类款项后的资产负债率为53.68%，较期初下降1.57个百分点。这充分说明在当前趋紧的行业大背景下，公司有能力和实力应对市场变化。 期内，公司负债结构日趋优化。期末货币资金余额64.22亿元；有息负债合计338.49亿元，占总资产的27.11%，较期初减少3.51亿元。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计116.28亿元，占比34.35%，一年以上有息负债222.20亿元，占比65.65%；按融资机构分：银行借款62.47%，公司债占比23.50%，其他类型借款占比14.03%。 期内，公司信用良好，整体融资成本在行业内保持相对较低水平。公司加权平均融资成本6.71%（其中银行借款加权平均融资成本5.35%），期末加权平均融资成本6.75%（其中银行借款期末加权平均融资成本5.47%）。期内利息资本化金额约4.54亿元，利息资本化率37.09%。 2023年7月，公司成功发行了7亿元中期票据，发行利率4.25%，募集资金用于住宅项目开发建设、偿还境外美元债券及补充流动资金。值得一提的是，本次中期票据由中债增提供增信担保，是“第二支箭”在浙江省的首单成功案例。 2、地产业务情况 期内，公司克服行业、宏观环境的不利影响，地产业务有序推进。上半年实现合同销售面积16.95万平方米，合同销售收入17.59亿元，同比下降19.36%和64.35%，主要系根据项目开发周期，本期新开盘项目较少。公司土地储备丰裕，新增拿地较为谨慎，期内新增土地储备10万平方米，新增建筑面积22万平方米。无新开工面积，新竣工面积41.30万平方米，同比上升117.78%；结算面积34.85万平方米，结算收入36.68亿元；结算均价1.05万元/平方米，结算毛利率15.95%。 期内，公司在瑞安的项目新湖秋月园盛大开盘，首开销售近4亿，赢得市场和购房者的广泛青睐，充分说明公司的产品形象、品牌和质量得到市场认可。 3）2023年1-6月房地产项目总建筑面积按地区分布图 3、高科技投资情况 通过多年来在高科技领域的投资布局，公司持续投入的高科技取得了较为丰硕的成果，多家被投企业成功上市，未上市的投资企业也步入了稳健快速有序的轨道。目前已有4家登陆科创板，1家登陆创业板，未来3-5年将有多家被投资企业进入IPO，持续推动公司价值提升、作出利润贡献。 期内，公司投资的深圳云天励飞技术股份有限公司在科创板成功上市。云天励飞成立于2014年8月，是国内第一家兼具AI算法平台、AI芯片平台、大数据平台等AI关键技术平台的独角兽企业。公司依托一流的国际化专家团队和“全栈式”AI技术平台,打造了面向公共安全、城市治理、新商业等领域的产品和解决方案,以深圳先行示范区-粤港澳大湾区的双区驱动为基点,以青岛、成都、长沙、南京、杭州、上海、北京等城市为灯塔,业务辐射国内外100多个城市。 期内，公司积极寻求合作机会，着力转型升级。公司子公司浙江新湖智造实业有限公司与衢州绿石新材料股权投资合伙企业（有限合伙）、衢州神工三号股权投资合伙企业（有限合伙）和衢州融本源控股合伙企业（有限合伙）等合作增资衢州市衢发瑞新能源材料有限公司。衢发瑞将利用衢州新材料产业聚集优势，在
