ST世茂：世茂股份2023年半年度报告

上海世茂股份有限公司2023年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司负责人吴凌华、主管会计工作负责人俞峰及会计机构负责人（会计主管人员）俞峰声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述（包括但不限于预计、预测、目标、估计、规划、计划及展望）涉及各类已知或未知的不确定因素，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中其他披露事项中可能面对的风险部分的内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义.....................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标.................................................................................................4第三节管理层讨论与分析.............................................................................................................7第四节公司治理...........................................................................................................................26第五节环境与社会责任...............................................................................................................28第六节重要事项...........................................................................................................................29第七节股份变动及股东情况.......................................................................................................43第八节优先股相关情况...............................................................................................................45第九节债券相关情况...................................................................................................................45第十节财务报告...........................................................................................................................55 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况变更简介 四、信息披露及备置地点变更情况简介 六、其他有关资料 □适用√不适用 七、公司主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 九、非经常性损益项目和金额√适用□不适用 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 (一)宏观形势与行业发展情况 2023年上半年，在低基数效应叠加政策发力及市场需求回升的共同作用下，宏观经济恢复性增长态势明显，需求收缩、供给冲击、预期转弱的三重压力得到一定程度的缓解，但宏观经济转暖向微观主体的传导还存在一定时滞和阻碍，使得上半年整体经济呈现“宏观热、微观冷”的特点，具体到房地产市场则呈现出以下特点： 1.需求脉冲式恢复，持续性较弱 根据国家统计局数据，2023年1-6月全国商品房销售面积59,515万平方米，同比下降5.3%，累计商品房销售额63,092亿元，同比增长1.1%。一季度由于积压需求释放导致销售短暂冲高，但二季度市场未能延续2月、3月的“小阳春”行情，销售趋势明显走弱，其中6月单月销售面积同比下降18.2%，单月销售额同比下降19.2%，降幅均较5月进一步扩大。 2.土地成交同比下滑，企业拿地依然谨慎 2023年上半年，全国300城住宅用地供求规模同比下降超过30%，创下2010年以来同期最低水平。销售端未见明显起色、企业现金流紧张、市场信心匮乏致使全国土地市场整体表现仍较为低迷。谨慎投资意愿使得房企在投资策略上更聚焦核心城市及优质地块，北京、上海、杭州、合肥等高线城市地价上限成交占比均达到五成以上，而非核心地块则多以底价成交。相较高线城市，三四线城市无论在土地出让面积、成交面积还是土地出让金方面同比降幅均超过三成。 3.到位资金降幅扩大，融资规模继续下滑 2023年1-6月，房地产开发企业合计到位资金约6.87万亿元，同比下降9.8%，其中国内贷款同比下降11.1%，利用外资同比下降49.1%，自筹资金同比下降23.4%，包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比下降0.6%。融资规模方面，上半年房地产行业共实现非银类融资4041.7亿元，同比下降16.2%，各类渠道同比均呈回落态势，尤其是海外债和信托渠道，降幅明显。 尽管今年年初监管部门明确了“需求端差别化信贷支持、完善保交楼政策工具、改善优质房企资产负债表、完善住房租赁金融支持政策”四大金融支持房地产的政策方向，央行、银保监会、证监会等相关部门也相继表态，但受行业景气度下降、预期转弱、销售脉冲式恢复、出险房企增多等因素影响，房企资金面紧张的局面并未得到明显改观。 4.政策层面基调未变，仍以精准施治为主 中央层面，上半年除金融端降准降息、下调LPR和推动房贷利率下限动态调整之外，对地产行业本身更多只是加大对现行制度的优化调整。地方层面则聚焦需求端，继续深化因城施策。据第三方机构统计，上半年117个省市共出具188次房地产相关政策，多地松绑“四限”并下调最低首付比例。然而，由于中央政策基调仍为“防风险、促需求”，再加上4月政治局会议再次重申“房住不炒”，因此地方政策力度终究较为审慎，仍以精准施治为主，政策效果并未完全达到预期。 5.社零整体向好，消费潜力持续复苏 2023年上半年社会消费品零售总额227,588亿元，同比增长8.2%，随着经济社会全面恢复常态化运行，线下消费逐步实现改善修复。根据赢商网数据，上半年全国典型购物中心累计场均客流同比2019年已实现微增。然而，由于疤痕效应带来的影响，复苏之路任重道远。上半年全国新开业购物中心新增体量同比下降14%，新增数量同比下降24%，略显乏力的供应量反映出行业信心仍待进一步恢复。写字楼方面，在宏观经济恢复基础尚不稳固的情况下，企业对扩大经营的决策仍较为谨慎，加之前期积压的新增供应集中入市，市场竞争日趋加剧。根据第三方调研结构的数据显示，2023年第二季度全国15个重点城市主要商务区写字楼的平均租金环比继续下探。 (二)主营业务情况 公司是集综合商业地产开发与销售、商业经营及管理、多元投资于一体的综合地产上市公司。公司紧跟国家发展战略，聚焦沿海发达经济带和内陆经济重镇，以打造高标准的商用综合物业为己任，将满足人民日益增长的对美好生活的需求作为发展动力。 公司始终关注商业经营的本质，在夯实基础管理的同时，不断提升运营效率，优化组织结构，以实现稳定高质量的发展，为客户、员工、股东和社会创造更大价值。 二、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 二十大报告提出，要着力扩大内需，增强消费对经济发展的基础性作用。消费既是经济高质量发展和稳增长的重要元素，也是畅通国内大循环的关键环节和重要引擎。作为一家以商业地产开发与销售、商业项目经营与管理为主营业务的上市企业，公司提供的产品与服务与国家把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署关系密切。国家为增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景、促使消费潜力充分释放出来所出台的各项重要举措，均有助于公司发挥在商业地产经营管理方面的优势，实现行稳致远的高质量发展。 1、双轮驱动的运营模式 公司将继续坚持并优化“地产开发与销售+商业经营与管理”双轮驱动的运营模式，同时加大向商业轻资产业务方向的转型力度，以逐步摆脱对传统地产运营模式的依赖。 2、多元的产品阵营 公司多元化的产品阵营能契合客户在生活、办公、文娱方面的各种需求。多样化的产品类型，使得公司能因地制宜地选择最合适的产品组合，在项目运营过程中公司将不断注入创新理念、优化用户体验、丰富产品内涵、实现投资价值的最大化。 3、丰富的品牌资源 凭借与行业内大量优质品牌在多个项目上的合作，公司积累了丰富的品牌资源并与其建立了良好的战略合作关系。与此同时，与品牌方的密切协作也能在公司输出轻资产管理时，为业主方带来品牌赋能，优化投资回报。 4、体系化的管理方案 依托在商业综合体领域多年的开发运营经验，公司已形成一套涵盖全产业链的体系化管理方案，以更好地降低管理成本，提升运营效率。公司也有能力以此为基础对外输出定制化的管理方案，以满足不同客户的多样化需求。 5、携手共创服务生态 公司将积极推动商用物业服务生态的构建，继续以空间服务为核心，携手合作伙伴，整合供应链资源，从而为用户提供更完善、丰富、贴心的服务，实现美好生活体验。 三、经营情况的讨论与分析 (一)报告期内主要经营情况说明 2023年上半年经济社会全面恢复常态化运行，在前期积压的需求得到逐步释放和宏观政策靠前协同发力的共同作用下，三重压力得到缓解，经济增长的势头好于预期。然而正如2023年4月政治局会议中所指出的，当前我国经济运行好转主要是恢复性的，内生动力还不强，需求仍然不足，经济转型升级面临新的阻力，推动高质量发展仍需克服不少困难挑战。 具体到房地产市场，随着前期积压的购房需求得到有效释放，保交付工作得到顺利推进，以及房企融资“三支箭”的逐步到位，再叠加各地出台的刺激政策的落地实施，行业各项指标在一季度出现明显回暖。然而，自二季度以来，房地产复苏的动力已明显减弱，尤其是销售端，预期偏弱下居民购房意愿降低，