万法归宗：户型同质化背后的极限、取舍与趋势

本文是对大众三房四房户型瓶颈和创新可能性的研究，文中涉及的项目，均不涉及推广，仅为观点佐证使用。 在文章的最后，有内容框架的思维导图。全文一万三千字，您可以先收藏文章，稍后阅读。 历史的终结？ 2023年，爆火的小说改编网剧三体成为顶流，里面最震撼的场景之一，就是清楚地预见到三体人到来意味着什么的叶文洁，面对夕阳西下时，说出的那句：“这是人类的落日。” 这个画面，震撼力十足。 在三体人到达地球之前，他们派出微观粒子智子锁死了人类微观层面的物理实验，从而让科技创新陷入不可突破的瓶颈，提前宣告了科学发展的停滞。 然而大多数普通人对智子的秘密并不知情，大家只是隐约觉得，世界上的科学技术，很久没有新突破了。 结合这句话的背景，很容易引发人们的遐想： 有时候，某个行业或产品的发展创新，也存在一个时常被大众忽视的奇点。一旦创新的进程撞上这个奇点，一时的“瓶颈”，就可能成为长期的上限。 我们今天想要讨论的观点，当然没有三体这么沉重和深刻，但也和“瓶颈”这件事有关： 有一种可能，是在现有条件下，我们的户型最优产品力，已经进入到短期内无可突破的瓶颈阶段。 不知道你是否有同感：今天的新房户型，已经很久没有卷出来新花样了。 最直接的体现，就是绝大多数项目软文中的户型介绍，看起来都像是硬吹——明明和市场上80%的户型都一样，作者却写出了神户型颠覆行业的气势。 什么三面宽、南北通透、联通阳台、飘窗赠送、全明户型、主卧独卫套房、三段式卫生间干湿分离…… 每次看到这样的户型介绍，我都特别想问： 今天品牌房企的新房户型，还有几家不符合这样的标准？ 上图，是武汉市2023年热门项目的部分三房户型的摘录，我们还可以举出更多的三房例子，也可以类似地举出四房的例子。但是，其实没必要，因为你一定同意，在大众面积段之下，同功能的户型格局，真没太大不同。 注意，我不是在说这些户型不好，既然客户用真金白银把这些项目推到了热销的高度，自然说明这些户型是符合客户喜好的。 正相反，我想说明的，就是这些户型都是市场上特别好的户型—— 唯一的问题是，我们甚至可能做不到更好的水平了。 随着商品房市场的30年扩张，户型前前后后经过多次迭代，从最开始的筒子楼，到后面的塔楼、板楼，从餐客分离到横厅设计，从手枪户型、三角户型到方正、全明、通透，今天的新房市场，劣质户型已经非常少见。除了少数卖了10多年的陈年老盘、朝北江景加持的楼盘、极小地块楼盘之外，绝大多数新房楼盘，户型已经高度趋同。 全行业的90-140㎡户型库，看起来都像是一家的。源起于品牌房企的新一代户型产品主张，早已从品牌房企渗透到本土房企，从一二线渗透到了三四线，市场上原有的产品力死角基本清空。 很多到过三四线调研的市场人，普遍有一种感受：得益于更大的户型面积和宽松的赠送规范，下沉市场的户型设计，比省会城市的户型看起来好多了。 于是有一种观点浮现出来，优质户型的格局，从板楼开始普及开始，就随着单体的定型迅速趋同。 那些糟糕的户型产品，可能已经永远成为历史，被埋葬到没有流通性的老旧二手房的汪洋大海里面去了，大多数户型缺陷都在市场倒逼之下得到修复，产品迭代已经自发形成最优解，万法归宗，千人一面。我们的户型升级之路，或许已经迎来了最好的时代，无从提升。 这就是福山眼中“历史的终结”，和叶文洁眼中“最后的落日”。 户型的瓶颈，不等于品质的瓶颈 一句话总结产品力升级的趋势，就四个字：“体验下沉”——原来专属于豪宅或者改善的产品属性或配置，逐步在刚需刚改产品线上普及。 首创一江源，2万+的房子做出了全铝板+玻璃幕墙公建立面； 时代海伦堡印记，单价6000+的极刚需房子，做出了小区公共游泳池…… 至于在大门大堂、架空层、景观示范区方面的内卷，今天都已经算不上是新闻。 但这背后，都有一个共同的问题——这些产品力的提升，背后都是成本，而用成本提升产品力，其实是最容易的—— 只要涨价以后卖得出去，提升品质实在不是问题。 朝这个方向做产品力提升，能走的路还很远。大门有没有天然石材？立面是否铝板玻璃幕、水包砂、窗墙比是多少？有没有小区水景、下沉庭院、名贵树种、全冠移植？地下车库是否精装大堂、自然通风？…… 我们毫不怀疑，随着居民消费力的提高，以及高端配置和建造工艺成本的持续下降，总有一天，一切都会有的。 但做出更好的产品，不等于做出更好的户型。 就像前文说的，能花钱提升的产品力，都不是问题； 但户型设计的改善，不是靠开发商花钱就能做到的。 不是塔楼，不是叠拼，不是大平层 注意，这里所认为的户型已达最优解，特指的是普遍流行于华中、华东、华北的2T4或3T6的板式非低密产品、90-140㎡大众户型，而非其他。 我们当然知道，追求产品力极致的重庆塔楼，已经有99㎡的五开间三房户型了；在赠送上深度挖潜的广深塔楼，90㎡都要做四房了；塔楼结构的户型设计，灵活性比板楼高得多； 我们也知道，200㎡以上的改善顶豪户型的格局研究，行业可能才刚刚摸到一些皮毛：叠拼项目，以前讲赠送最大化、户户有天地、大开间，现在讲动静翻转、无梁户型、独立归家动线； 大平层产品的女王玄关、超级主卧、交错露台、悬梁挑空无立柱……，创新提升的角度依然层出不穷。 但你可能也注意到了，当你在公众号上看到一个标题为“创新神户型”的文章时，点进去无非三种情况： 要么是塔楼；如果不是塔楼，就是板式洋房；如果不是洋房，那就是300平的大平层。 什么户型都有，就是没有最常见的100平左右板式非低密三房户型。 不是因为板式大众户型没人关注，而是大众面积段的户型，产品力大差不差，真没什么好研究了。 为什么？ 原因有很多，但最主要的原因，是能做好户型的空间，都已经开发殆尽了。 理论的极限——得房率，面宽，通透，功能性 要谈论指标极限之前，就要首先对户型的发展方向达成共识。户型迭代的背后，是作为消费者的人本身不变的居住属性。 孙长毅曾经有个著名的观点：天下购房人，都是一个人。这句话的意思是，尽管客户需求千变万化，但总有些底层的需求，是固定且共通的。详细来分析的话，我认为最底层的需求分两层： 第一层，是体感维度，采光需求和通风需求，对应的产品趋势，就是更大的面宽、更通透的结构； 第二层，是社会维度，生活场景和经济实得，对应的产品趋势，就是更多的功能、更大的得房率。 其中，率先到达指标极限的，就是得房率。 之所以说得房率提升已经到达瓶颈，主要是两个原因： 一、梯户比已经达到均衡水平；二、交通核尺寸也已逼近消防安全最低值。 得房率=1-公摊率。要研究得房率，首先要看公摊率。 诚然，公摊的构成是复杂多元的，但其中的最大权重就是交通核（即电梯井、消防楼梯、消防前室）。 至于说像变电室、设备间、警卫室、共用墙体等杂项公摊，一方面本身占比不高，另一方面鉴于这些地方的重要性，也不太可能再减小面积。 还有一个杂项公摊，架空层，大约影响楼栋公摊的1%（实际有波动），客户关注度也比较高。但跟架空层对项目品质带来的提升相比，这1%的面积损失早已被客户接受。 所以，当一个客户说，我想要更高的得房率时，最有效的方法就是从最大权重——交通核下手： 三个电梯公摊76%，嫌太大？减掉一个，两个电梯得房率马上冲到80%。 于是三梯六户，变成了两梯六户——还嫌不够？两梯七户怎么样？公摊还能再下降。得房率确实提高了，请问这样的房子在今天还能卖掉吗？ 一旦选择做两梯六户及以上的梯户比，基本只有塔楼一种选择，而对应做出来的户型，在今天的市场只能用不堪入目来形容。 客户已经形成共识，电梯比得房率更重要，2T2明显比2T4好，而2T6作为一种落后的产品设计，已经在市场绝迹。牺牲电梯数量来换得房率，早就被市场否定。 消防规范要求高度33米以上住宅建筑最少要有两台电梯，所以现在市场上大多数的房子，都是两梯四户、三梯六户。而无论是2T4还是3T6，都绝无可能再减少电梯数量。 既然电梯数量不能再减少，那就意味着高层公摊23-25%的水平，就很难有特别大的波动，因为最大权重已经定型。 那既然交通核数量不能动，那我们能通过减小单个交通核尺寸，从而降低公摊吗？ 很遗憾，这个也不太可能了。 看一则2023年的最新新闻： 江西某小区，2023年3月9日消防验收部门验收时，相关部门提出项目连廊户型消防电梯前室短边尺寸小于2.4m，违反建筑防火规范，被拒绝办理验收。 根据相关规定，开发商要针对客户进行大范围退房并赔付违约金，涉及损失约15亿。这也有可能是第一个因为极限压缩消防间尺寸而开启退房先河的项目。 提及这个新闻想表达的是，规范提出的红线，背后都是有道理的。规范给出交通核中消防前室的强条尺寸要求，都有出于安全考虑的现实原因，是无数高层建筑火灾教训带来的结果。无论再怎么想要降公摊，都不能盯着消防空间的长宽尺寸动手动脚。在消防前室上的钻研各种极限操作，无论是对消防验收还是后期业主安全，都存在巨大隐患。 今天的研发人员，在消防空间的所有位置，都已经高度贴合尺寸的规范极限，如果再进行空间收缩，不仅成效甚微，而且会带来远远超过得房率增益的风险。 所以，单个交通核空间，同样很难再压缩了。 综上，我们可以认为，今天的小高层或高层建筑的梯户比已经基本定型，从而得房率区间也成为定值。得房率并非不能突破，但突破的方法必然伴随着品质的大量折损，没有开发商会选择冒险。 得房率优化进程，到此为止。至于在各个公摊杂项的小修小补，对最终公摊的影响，不值一提。 对了，除了公摊之外，还有一个影响客户实得面积感受的重要因素：走道。 说起走道，几乎所有客户都是深恶痛绝，觉得走道面积过于浪费，相比之下，大家似乎更倾向于一种所谓叫四叶草的户型，卧室长在户型四个角落，客餐厅在中间，实现去走道化，看起来更加经济： 只是让人疑惑的是，就像电梯越多得房率越低一样，这是一个捡了芝麻丢了西瓜的产品形态。 去走道化的结果，就是无法实现动静分区，且南向还少了一个面宽——四叶草户型进深都比较深，面积不变，开间自然变窄。 相当于是为了几平方的得房率，放弃了老人/儿童的采光权、也放弃了主卧睡区的休息权。这怎么看都不像是一笔划算的生意。 对比下图这样市场上绝大多数的四房大开间户型格局，这种差异非常明显。 当然，并不是说四叶草户型就差、大开间户型就好，这更多的是一种价值取舍。但总的来说，开发商都普遍更倾向于研发建造大开间、长走廊的户型，这并不是开发商独断专行、肆意妄为，而是大量消费者用脚投票的结果。 综上，无论是梯户比，还是套内走廊，都在不可消解的客观因素面前，高度受限。 得房率指标，已到极限。 第二个封顶的指标，就是面宽。 面宽的极限，体现在面积和开间的悖论： 户型面积恒定前提下，加宽度（面宽）就要降低长度（进深），而进深不能无限小，开间进深两者之间存在黄金分割比例。 过去塔楼盛行的年代，开发商做了不少两面宽甚至一面宽的三房四房，所谓手枪户型、倒三角户型盛行，成了今天二手房里面的滞销货； 今天，随着板楼的普及，新房户型的面宽已经大为改善。 那到底多少面宽算是好户型呢？ 有一个比较好的判断面宽合理性的方法，那就是几房就做几面宽。 例如三房户型就是三面宽，四房就是四面宽。倘若三房只有两面宽，或者四房只有三面宽，一般就属于产品力不足。 同样道理，如果三房能做3.5面宽或四面宽，自然属于产品力较优； 问题是，面宽提升以此为界，不能再加了。 为什么？不是面宽越大越好吗？三房做五面宽，不应该是行业先驱户型吗？ 并非如此。 前文已经给出过一个西南区域五面宽三房户型的案例，但这种户型只能是塔楼的专利，板式楼做五面宽三房，几乎是天方夜谭。 事实上，就算理想状态下，板楼小户型能做三房五面宽，对于大众面积段的三房产品而言，也可能是物极必反。 像下图一样，把餐厅和北次卧全部拿下来，三房虽然做了五面宽，但最大活动区客厅不含走道的净进深仅为2.5m，和最小次卧的开间一个水平，过于扁平化，反而拉低了 户型品质。 五面宽虽然有难度，但三房做出3.5面宽，则并不