信达地产：信达地产2023年半年度报告

公司简称：信达地产 信达地产股份有限公司2023年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司负责人郭伟、主管会计工作负责人（财务总监）周慧芬及会计机构负责人（财务管理中心总经理）王琦声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中关于其他披露事项中可能面对的风险因素及对策部分的内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义...................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标...............................................................................4第三节管理层讨论与分析...........................................................................................6第四节公司治理.........................................................................................................26第五节环境与社会责任.............................................................................................27第六节重要事项.........................................................................................................29第七节股份变动及股东情况.....................................................................................38第八节优先股相关情况.............................................................................................40第九节债券相关情况.................................................................................................40第十节财务报告.........................................................................................................48 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况变更简介 五、公司股票简况 六、其他有关资料 □适用√不适用 七、公司主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 公司主要会计数据和财务指标的说明 √适用□不适用 营业收入变动原因说明：主要为本期房地产结转规模较上年同期减少。 归属母公司股东净利润、每股收益、加权平均净资产收益率变动原因说明：主要为营业收入、投资收益较上年同期减少，导致归属母公司净利润较上年同期减少。 归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润、扣除非经常性损益后的基本每股收益、扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率变动原因说明：主要为本期交易性金融资产公允价值变动损益较上年同期增加、非经常性损益较上年同期增加。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要为房地产项目销售回款较上年同期减少。 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）公司所从事的主要业务和经营模式 公司以房地产开发为核心，以物业服务、商业运营、房地产专业服务为支持，坚持房地产开发与资本运营协调发展和良性互动的发展模式；持续完善产品体系与城市布局，努力提高公司的市场影响力和品牌美誉度。公司重点关注经济强市和人口导入城市，围绕长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江中游和成渝城市群，进入了北京、天津、上海、广东、浙江、江苏、安徽、湖北、山东、海南、重庆、成都等地近三十个城市，形成了核心城市、深耕城市和辐射城市兼顾的业务布局。公司开发产品以住宅为主，重点关注刚性需求和改善型需求，同时适度开发写字楼和综合体，逐步探索长租公寓、产业园区等新业态。公司秉承“专业特色的不动产资源整合商”的企业愿景，践行“专业创造、共赢未来”的企业使命，坚持“理解客户需要，开发宜居产品，建设美好家园”的品牌价值观，在住宅领域形成了蓝系列、郡系列、东方系列、逸邨系列产品线，在办公领域形成了国际系列产品线，并努力提高物业服务水平和商业运营能力。 作为中国信达的房地产开发业务运作平台，公司将发挥在房地产开发方面的专业能力，打造 专业化、差异化、特色化发展模式，努力成为专业特色的不动产资源整合商，逐步提高市场影响力。公司持续创新业务模式和盈利模式，努力由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及监管代建收入等多元化收入来源转变。 （二）行业情况 我国房地产行业的规模大、链条长，关系国计民生，对于经济金融稳定具有重要的系统性影响，是国民经济的支柱产业。我国房地产行业具有周期性、政策性、地域性、资金密集型、人才密集型和资源整合型等特征。宏观经济环境对房地产行业具有深远影响，居民就业状况和收入预期影响购房的能力和信心。调控政策对房地产行业的影响是全方位的，其中土地政策、融资政策、税收政策、房屋预售制度、人口户籍政策对于行业的影响最为明显。各区域城市由于经济活力、产业布局、人口流动、交通网络等因素千差万别，导致各地市场差异很大、分化明显，即使同在一个城市，核心城区与远郊区的市场表现也大相径庭。互联网、数字化、智能科技对于房地产行业的渗透日新月异。同时，房企自身的投融资能力、组织管控能力和资源整合能力深刻影响企业发展水平。房地产行业的多种特征使得房企在定位、模式、规模、布局、产品、管理等方面各具特色，房企总体呈现差异化、特色化发展的趋势。行业专业分工不断细化，投资商、开发商、运营商、服务商等细分领域的专业门槛持续提高，要求房企不断增强自身专业能力和外部资源整合能力。 2023年上半年，国际形势复杂严峻，世界经济复苏乏力，我国在疫情防控平稳转段后，国民经济持续恢复，显示出巨大的发展韧性，但国内需求不足，居民就业形势和收入预期还存在一定的压力，部分购房者的信心不足。在此背景下，房地产市场在经历了一季度的复苏回暖行情后，从二季度开始有所降温，上半年市场整体依然处于调整筑底的状态。国家统计局数据显示：2023年上半年，全国房地产开发投资58,550亿元，同比下降7.9%；商品房销售面积59,515万平方米，同比下降5.3%；商品房销售额63,092亿元，增长1.1%。 上半年相关部委和地方政府密集出台市场维稳政策，从支持优秀房企融资、鼓励行业并购重组，到放松限购、限贷、限售，降低首付比例、房贷利率、税收成本，提高公积金贷款额度，放松户籍政策等，都在努力稳定市场预期，这些政策有利于市场的复苏，但由于我国房地产市场已经告别全面短缺时代，总体上已经从卖方市场转变为买方市场，在人口、就业、收入等基本面没有很大改善的情况下，市场没有出现强劲的反弹，市场信心还在逐步恢复的过程中。 与此同时，房企销售竞争加剧，行业洗牌加速。中指研究院发布的2023年上半年中国房地产企业销售业绩排行榜显示，上半年，TOP100房企销售总额为3.57万亿元，同比微增0.1%；销售额超千亿房企7家，较去年同期减少2家，百亿房企78家，较去年同期减少7家。在我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，房地产业将告别高负债、高杠杆、高周转“三高”模式，逐步向新发展模式平稳过渡，追求高质量发展的房企需要坚持长期主义，不断提升企业的核心竞争力，努力形成可复制的业务模式和可持续的盈利模式。 二、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 公司重点在定位差异化、模式轻型化、团队专业化、运营数智化、机制市场化五个方面不断培育和提升公司的核心竞争力。 （一）定位差异化 公司作为中国信达房地产开发业务运作平台，除从公开市场获取项目外，可以加强集团协同，发挥公司的专业作用，通过协同拓展、行业并购、项目投资、操盘代建、联合建设、项目监管等多种方式获取项目，建立地产开发、协同并购、管理服务三大体系成熟互补的业务发展格局。随着房地产市场进入规模降速的新周期，需要纾困救助和修复价值的项目资源增多，需要盘活优化和更新改造的存量资产丰富，公司业务的领域还将继续延伸。报告期内，公司积极参与“保交楼、保民生、保稳定”工作，根据不同的业务场景梳理业务模式和解决方案，加强培训推广，努力提高业务决策效率和投后管理能力，集团协同效应进一步显现。（二）模式轻型化 我国房地产业将向新发展模式平稳过渡，在此形势下，公司将逐步提高轻资产业务规模。相对于传统“购地、开发、销售”的重资产业务模式，公司将采取多种灵活方式介入房地产项目， 形成“轻重并举”的业务组合。在业务模式方面，公司正从单纯的房地产开发向房地产投资、协同并购与管理服务领域拓展；在盈利模式方面，由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及监管代建收入等多元化收入来源转变。未来房地产行业并购重组、特殊机遇投资、纾困代建、城市更新、资产证券化等业务机会将不断增多，公司提升业务模式和盈利模式还有很大的探索创新空间。 （三）团队专业化 公司具有专业、透明、高效的董事会和团结、务实、创新的经营层。多数所属公司深耕多年，积累了丰富的专业管理经验，员工忠诚度较高，企业凝聚力较强。房地产专业开发能力得到市场检验，公司品牌在部分区域市场有一定的影响力。公司不断推进产品标准化工程建设，目前已经形成蓝系列、郡系列、东方系列、逸邨系列住宅产品线及国际系列写字楼产品线。报告期内，公司落实产品集约化、标准化的设计理念及管理要求，更新产品建造标准；编制设计任务书、施工图审图要点、景观通用标准、室内精装、公区精装等区域标准化成果，提升设计速度和质量；建立投前和投后的责任成本管控机制，强化一线人员成本意识；加强工程管理，合理排布、抢抓工期，全面提高交付力；强化营销队伍建设和平台建设，推广商办类大宗交易经