世联行：2023年半年度报告

2023年半年度报告 2023年8月23日 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人胡嘉、主管会计工作负责人陈志聪及会计机构负责人(会计主管人员)童朝军声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。 本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义....................................................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标................................................................................................................7第三节管理层讨论与分析..............................................................................................................................10第四节公司治理................................................................................................................................................27第五节环境和社会责任..................................................................................................................................28第六节重要事项................................................................................................................................................29第七节股份变动及股东情况.........................................................................................................................35第八节优先股相关情况..................................................................................................................................40第九节债券相关情况.......................................................................................................................................41第十节财务报告................................................................................................................................................42 备查文件目录 一、载有法定代表人、财务负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。 二、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿。 三、载有董事长胡嘉先生签名的2023年半年度报告文件原文。 四、以上备查文件的备置地点：公司董事会办公室及深圳证券交易所。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司简介 二、联系人和联系方式 三、其他情况 1、公司联系方式 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化□适用不适用公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2022年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □适用不适用 公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2022年年报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况□适用不适用 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： 适用□不适用 2）与转让合并内子公司股权一并转让终止债权确认的损失 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司主要业务情况 公司1993年成立于深圳，是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商，业务遍及中国核心城市。作为中国城市空间集成服务商，公司以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，坚持以客户为中心，致力于“让更多人享受真正的资产服务”，为创造城市美好生活不懈努力。 2020年，大横琴成为公司单一拥有表决权比例最高的股东，公司实际控制人变更为珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会。2021年，公司实际控制人由珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会，公司充分发挥“上市公司＋国有平台”优势，全面推进“大交易+大资管”业务的协同发展。 报告期内，公司从事的主营业务包括： 1.大交易 公司大交易业务以“专业服务”为理念，主要为开发商在房地产销售环节提供营销相关服务，旨在提升交易效率、降低交易成本。大交易业务主要包括综合销售业务、互联网+业务和金融业务。 综合销售业务根据市场、客户结构等发生的较大变化，洞察客户需求，在原代理业务的基础上，构建“策、销、渠、媒”（专业策划、代理销售、渠道获客、新媒体）整体操盘能力，为客户提供一体化整体解决方案，按照销售额的一定比例收取营销费用和佣金，降低客户总营销成本。互联网+业务顺应开发商整合线上、线下全渠道营销的需求，打造行业独有的开发商、渠道、公司三方管理平台，汇集代理项目资源，整合各种分销渠道，提升销售效率。金融业务定位为“大交易”和“大资管”的增值辅助业务，支持两大业务规模化发展，形成业务、融资闭环增长。 2.大资管 “大资管”业务以“价值运营”为理念，针对城市综合体、产业园、商办楼宇、企业总部、人才公寓、城市公建、城市公共空间等城市非住宅类核心资产，提供从顾问咨询、招商租赁、物业管理及综合设施管理、资产综合运营的全过程、全价值链综合服务，旨在挖掘城市资产价值，为城市资产提质增效。 大资管业务主要包括物业及综合设施管理业务、招商及空间运营业务、咨询顾问业务。物业及综合设施管理业务是围绕各类产业物业、公建设施和城市空间，为政府端和企业端客户提供物业管理、城市公共设施管理、企业综合设施管理等基础运营服务和一系列叠加的高附加值服务。招商及空间运营业务为物业所有者或持有者提供商办楼宇、产业园、公寓等招商租赁、运营及相关服务。咨询顾问业务为地方政府、开发商、产业企业、资产持有机构/金融机构等客户提供政策建议、土地规划建议、项目开发策略、产业综合服务、资产打理咨询等服务，贯穿从土地取地策略到资产退出的全流程。 （二）公司经营情况 2023年一季度受积压需求释放等因素影响，房地产市场出现修复性反弹；二季度补偿性因素明显衰减，消费者置业和预期信心不足，房地产市场再次转弱。7月中央政治局会议提及“适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”，为房地产市场回稳释放重要积极信号。 自去年以来，公司顺应宏观经济和房地产行业变化，积极主动调整战略，不断优化城市布局，将资源聚焦在核心区域和核心业务，扩大和深化地区市场竞争优势，增强公司整体盈利能力。公司保持合理充裕流动性，在利率下行的背景下不断优化有息负债结构，夯实发展基础，促进企业平稳、高质量发展。截至报告期末，公司资产负债率45.58%，较期初减少3.45个百分点；销售商品、提供劳务收到的现金为20.23亿元,占营业收入的比例为104.84%，继续保持在较好的水平。 受主动战略调整及销售额收入结转周期等因素影响，报告期内，公司实现营业收入192,984.51万元，同比下降5.93%；归属于上市公司股东的净利润2,900.38万元，同比增长8.97%。 1.大交易 克而瑞数据显示，2023年上半年，百强房企实现销售操盘金额30,620.2亿元，同比微增0.2%，但消费者置业需求和预期信心目前仍在低位徘徊。房地产市场结构性分化加剧，区域经济发展潜力与人口吸附力持续加强的核心城市，房地产市场表现出较强韧性。公司“大交易”业务抓住市场修复反弹机遇，积极扩大销售规模；同时主动收缩调整、优化城市布局，进行业务重组和组织架构调整，降本增效，不断提升盈利能力。 报告期内，综合销售业务实现代理销售额同比两位数增长；受综合销售业务销售额收入结转周期影响，大交易实现营业收入131,952.89万元，同比下降3.89%。 （1）综合销售业务 随着市场环境和市场格局的变化，销售代理或者渠道分销等单一价值环节的营销服务逐渐不能满足部分客户的需求，在销售周转率下降、销售周期拉长的市场背景下，单一营销价值环节服务使客户面临较大的成本压力，市场亟需新的服务模式适应新的客户需求。2023年上半年，公司大交易业务顺应市场发展趋势，打破固有界限，以案场为单位，升级原有代理业务，构建“策、销、渠、媒”（专业策划、代理销售、渠道获客、新媒体）整体操盘能力，为客户提供一体化整体解决方案，帮助客户降低营销成本，提升成交效率。截至报告期末，公司已在大湾区、山东及成都等地多项目开展综合销售业务，为获取更广泛的业务机会打下良好基础。公司不断扩大优势区域业务规模，提升区域市场领先地位。 1）地区公司分类管理，一城一策。2023年上半年，国内“城市”、“区域”持续分化，公司继续聚焦核心地区，优化城市布局，分级分类差异化开展地区公司业务。大湾区、山东等一类地区公司，以固本强基为重点，提供资金及人员支持，增加区域项目合作率和渠道连接性，不断强化“策销渠媒”的分项能力，创新尝试更多业务，打造“经验输出和人才培养”的重要基地。报告期内，一类公司营业收入实现同比两