经济案例用于投资社会 &负担得起HOUSING最终报告2023 年 7 月 21 日 免责声明表格和图表中显示的所有数据均为 Oxford Economic Australia 自己的数据 ， 除非在脚注中另有说明和引用 ， 并且版权所有 © BIS Oxford经济有限公司.本报告对 CFMEU 保密 ， 未经事先书面许可 ， 不得发布或分发。这里提供的建模和结果是基于第三方提供的信息 ， 澳大利亚牛津经济学院在制作其报告时依赖这些信息。和真诚的预测。这些数据的任何后续修订或更新都会影响所显示的评估和预测。要进一步讨论报告 ， 请联系 ：Emily DabbsANZ 宏观经济咨询主管edabbs @ oxfordeconomics. com6 级 ， 95 皮特圣悉尼 ， 悉尼 ， 2000 ， 新南威尔士州Tel: + 61 2 8458 42022 执行摘要 关键发现估计有 750, 700 个缺口2023 年的社会和负担得起的住房。缩小住房差距需要投资 5110 亿美元 （ 名义 ） 。当前的政府政策不是足以缩小住房差距。这包括 190, 900 个社会住房和总投资基于 52, 600 套住宅澳大利亚的州和地区政府559, 800 套负担得起的住房。每年在 2023 年至 2041 年之间建造。宣布估计有 30, 000 个新的社会住宅指定在未来五年内完成。自 2014 年以来 ， 总差距增加了 114, 000 （ 18 ％ ）预计将再增长 196, 200 （ 26 ％ ）建设成本预计将超过将预测期添加到所需的当前联邦政府提议的住房2041.投资。澳大利亚未来基金旨在提供 20, 000 个社会房屋和 10, 000 套经济适用房。对社会和经济适用房的需求未得到满足可以通过带来减少所需的投资估计从总数的 5.6% 增加家庭在 2008 年为 2023 年的 7.3%推进建设活动 ， 以限制增加建设成本 ， 注意能力限制这些政策目标仍然远远低于 750, 700住房需要填补目前的住房缺口。部门。缩小住房差距可能会对澳大利亚人来说是巨大的好处经济。超级利得税的收入可以为关闭所需的投资提供资金住房差距。超级利润的设计特点税收影响经济程度扭曲。增加社会和负担得起的住房供应经济范围内的超级利得税可以为永久精心设计的一般好处估计租金价格较低 ， 并且有限对房地产价格的影响。每年需要 280 亿美元才能 “关闭住房 ”到 2041 年 ， 社会住房和经济适用房的差距。超额利润税理论上是高效 ， 不阻碍投资和自动对经济租金征税 ， 而不需要在特定事件期间确定有利可图的部门。较低的租金和价格对通货膨胀的影响是仅对采矿项目征收的超级利润税到 2041 年没有有意义的变化。可以全额资助 930 亿美元要求到 2033 年缩小社会住房差距精准瞄准超额利润 ， 同时确保关闭住房还有额外的好处以及 12% 的经济适用房缺口。充分激励企业承担项目风险具有挑战性 ， 特别是在存在差异的地方差距 ， 包括减少无家可归 ， 改善生产力、经济增长和更好的健康超利得税估计约为商业模式和生产结构 ， 即为什么这种税没有被更广泛地使用。结果。目前政府收入的 3% 。4 执行摘要社会住房和经济适用住房总差距牛津经济学院澳大利亚从事建筑 ， 林业 ， 海事 ， 采矿和能源联盟 （ CFMEU ） 探索投资澳大利亚社会和经济适用房的经济案例 ，民居1,000,000潜在的资金来自超级利润税的收入。预测我们分析的第一部分通过估计来量化目前在社会和负担得起的住房方面的差距未满足的需求。我们将对社会和负担得起的住房的未满足的需求定义为800,000600,000400,000200,0000收入最低的两个五分之一的人支付他们收入的 30% 以上的住房成本 ， 加上那些经历无家可归的人。我们的分析估计 ， 目前澳大利亚的社会和负担得起的住房缺口为 750, 700（ 住房缺口 ） 。如果不采取行动大幅增加 ， 预计这一缺口将上升到 946, 900社会和负担得起的住房的供应。我们的预测与国家住房金融和投资公司 （ 2021 年 ） 基本一致估计到 2041 年将有 866, 000 个缺口 ， 略高于 2036 年估计的 729, 000 个缺口2014 2017 2020 2023 2026 2029 2032 2035 2038 2041特洛伊等人 （ 2019 年 ） 。1社会住房差距经济适用房缺口来源 ： 牛津经济尽管最近宣布增加对该行业的投资 ， 例如澳大利亚住房未来基金 （ HAFF ） ， 但计划的内容和计划的内容存在重大不足。需要。根据联邦、州和地区政府的公告 ， 估计有 30, 000 个新的社会住宅在 2022 财年和FY2027 。在 FY2027 之后 ， 我们假设过去十年此类住房供应的长期趋势仍在继续。缩小住房缺口有许多社会和经济利益。重要的是 ， 增加社会和负担得起的住房供应可能会给租金带来下行压力与我们每年 2.6% 的基线预测相比 ， 增长估计为每年 2.0% 。同时 ， 预测每年 4.0% 的中位数价格增长将在住房缺口完全缩小的情况下 ， 小幅调整至 3.8% 。在对房价和通胀影响最小的情况下 ， 这不太可能损害对更广泛房地产行业的投资。In addition to property market impacts, research suggests that the provision of social and afferable housing can have additional benefits for the Australian economy. Safe and经济适用住房在减少无家可归、提高生产力和经济增长以及推动更好的健康和收入平等方面发挥着重要作用。1.Troy et al. (2019) Estimating needs and costs of social and afferable housing delivery, UNSW City Futures Research Centre. Available here.5 执行摘要到 2041 年缩小差距所需的年收入与投资我们的分析还量化了缩小住房差距所需的投资。这只考虑了建设所需的社会和负担得起的住房所需的资本投资。$million40,000缩小差距所需的投资是巨大的 ， 需要长期的收入来源 ， 以确保对该行业的持续投资。我们估计需要 5110 亿美元的投资才能结束到 2041 年住房缺口 ， 或平均每年 280 亿美元。35,00030,00025,00020,00015,00010,0005,000在 2041 年之前缩小住房缺口可能会节省一些投资 ， 但这需要考虑到它将给建筑业带来的额外压力。政府对社会和负担得起的住房部门的投资有能力作为支持到住宅建设市场。通过增加对住宅建设的投资在经济低迷时期 ， 在活动强劲时期的作用相对较小 ， 政府可以在不显著增加产能限制的情况下支持供应。0FY24 FY25 FY26 FY27 FY28 FY29 FY30 FY31 FY32 FY33最后 ， 我们考虑了超级利得税是否可以提高所需的收入来资助缩小住房缺口所需的投资。社会投资经济实惠的投资SPT 收入资料来源 ： 牛津经济学 ， 议会预算办公室 ， 财政部。注 ： 按名义价值计算 ， 到 2041 年缩小差距所需的年度投资。我们的分析表明 ， 在整个经济范围内征收超级利得税可能会增加每年 280 亿美元的投资 ， 以缩小社会住房和经济适用房的住房差距。2041. Over the next decade alone, this tax could raise $2900 billion. This including $1280 billion from mining projects (excluding those already covered by other resource rent taxes) and1630 亿美元来自营业额超过 1 亿美元的非矿业公司。从理论上讲 ， 永久性的精心设计的一般超额利润税是有效的 ， 并且不会阻碍投资。任何超额利润税都应设计成财政稳定 ， 以确保对税收制度的信心并限制市场扭曲 ， 因为抑制投资反过来会减少经济活动 ， 工资 ， 就业 ， 从而减少社会福利特别是 ， 在所有非采矿公司中设置单一阈值可能不会考虑业务模型和生产的变化当考虑超级利得税的潜在设计时 ， 应该考虑这些因素。6 INTRODUCTION INTRODUCTION该项目的目的是探索在澳大利亚投资的经济案例社会和经济适用房 ， 可能由超级利得税的收入资助。本报告的其余部分遵循以下结构 ：本项目旨在回答以下研究问题 ：澳大利亚的社会和负担得起的住房差距 - 提供上下文和1.社会、可负担和总体的当前和预测供需缺口是多少对 “缩小住房差距 ” 所需的股票和投资的预测社会和经济适用房。住房存量?2.澳大利亚住房未来基金可能会弥补多少差距缩小住房差距的经济影响 - 探讨缩小住房差距 ， 重点关注房地产和租金价格、通货膨胀和（ HAFF ） ？ 如果低于 100 ％ ， 则需要多少进一步的投资才能关闭住房差距 “？无家可归。3.缩小社会和负担得起的住房差距对经济有什么影响资助住房差距 - 探索引入超级利得税来弥补社会住房和经济适用房的缺口。住房 ？ 特别是 ， 对通货膨胀、无家可归和不平等?技术附录 - 提供方法和关键的高层次概述建模假设。4.超级利润税的收入能否涵盖 “关闭 ” 所需的投资社会和经济适用房的住房差距 ？参考文献 - 提供了主要的学术和政府来源的列表分析。5.根据学术文献 ， 对 “超额 ” 征税的经济原理是什么公司利润 ？ 可能的成本和收益是什么 ？8 澳大利亚的社会和负担得起的住房 澳大利亚的社会和负担得起的住房差距社会住房和经济适用住房总差距2023 年估计有 750, 700 个社会和负担得起的住房短缺 - 190, 900 个社会dwellings and 559, 800 compresent dellings. The housing gap is expected to grow to 946, 900 dellings by民居1,000,0002041 年 ， 反映了未来 18 年 26% 的增长。这一增长是由 31% 的增长驱动的社会住房差距 ， 经济适用房差距增加 25% 。预测800,000600,000400,000200,0000就本报告而言 ， 需要社会和经济适用住房的人 (或未满足的需求) 是收入最低的两个五分之一的租房家庭 ， 他们支付的收入超过 30%住房成本。这些预测是基于对各种国家级数据的分析 ， 并在本报告中用于了解现有的社会和负担得起的住房短缺的规模 ， 以及预期的到 2041 年的未来需求。供应缺口预测也支撑着估计为缩小这一差距 ， 开发足够的库存所涉及的潜在成本。我们的预测与国家住房金融和投资公司 （ 2021 年 ） 基本一致2014 2017 2020 2023 2026 2029 2032 2035 2038 2041估计到 2040 年将出现 866, 000 个缺口1略高于 2036 年估计的 729, 000 个缺口特洛伊等人 （ 2019 年 ） 。2社会住房差距经济适用房缺口来源 ： 牛津经济社会、负担得起和估计总住房差距来源 ： 牛津经济1.2.3.国家金融投资公司 （ 2021 年 ） “法定审查 ： 2018 年 NHFIC 法案的运作 ” 。此处可用。Troy et al. (2019) Estimating needs and costs of social and afferable housing delivery, UNSW City Futures Research Centre. Available here.AIHW 国