房地产行业的ESG量化：迄今为止的六项经验总结

迄今为止的六项经验总结 ESG：是一项集体责任 环境、社会和公司治理（ESG）因素如今已成为几乎所有重要商业房地产决策中的关键考量因素。房地产行业已将克服ESG挑战视为一项集体责任，即使以最挑剔的眼光来看，也能发现房地产行业确实想要造福社会 William Matthews 合伙人兼英国商业研究部主管 重数据分析。在某些情况下，我们会利用复杂的统计方法来排除、剥离特定的影响，而在其他情况下，我们则会运用更为简单的方法，并通过采用专有数据集或与行业机构合作来确保研究的效力。我们在整个研究过程中始终秉承一个原则：根据数据和分析得出结论。 我们已采用严格的技术方法来量化ESG因素所产生的影响。 我们的ESG研究涵盖了我们于近期开展的一系列分析项目，也参考了实际的应用情况以及与客户相关的考虑因素。我们希望决策者们能够借助研究所得出的明确结论，在瞬息万变的发展环境中做出明智的决策。此外，我们也希望研究所提出的观点能够引发讨论，并开辟出新的探索领域。我们的团队随时整装待发，准备迎接新的难题。 人们虽然已经广泛认识到解决ESG问题十分重要，但什么才是最佳解决方法？特定措施将对房地产行业产生怎样的影响？在这些方面业内仍存在较大分歧。这在一定程度上是源于，迄今为止，一些ESG研究也只是提出了善意的观点。然而，依靠这些观点不但让人们难以做出明智的决策，而且更严重的是，可能还会导致人们做出糟糕的选择。 在我们的研究中，我们一直在努力避免出现毫无依据的推测。我们已将“必须解决ESG问题”视作已知事实，并且始终在避免只是单纯地重申这一观点。我们暂时摈弃了任何个人或道德的是非判断，我们坚持以公正的态度分析问题，以清晰无偏见的方式解析结果。最重要的是，我们已确保严格开展研究，注 探索Knight Frank Intelligence Lab，了解我们的所有研究与洞见 绿色建筑如何增值 与‘棕色’建筑相比，‘绿色’建筑真的能提升租金或价值吗？ 资者和开发商都面对着一个重要问题：绿色评级建筑真的能给他们带来资金收益吗？如果能，收益是多少？我们的资本市场研究团队利用全球首个绿色建筑评级标准⸺英国建筑研究院环境评估方法（BREEAM）完成了开创性研究，其结果显示与非评级建筑相比，绿色评级建筑在租金和售价上确实都有提升。这一提升幅度可以达到12.3%，这从位于伦敦市中心黄金地段上的最高评级绿色建筑所公布的办公空间租赁价格中便可见一斑。在澳大利亚，这一溢价幅度甚至还要更高，与相同的‘棕色’建筑相比，符合澳大利亚国家建筑环境评价系统（NABERS）的建筑，其平均销售溢价可达18%。投 了研究结果，探讨了这些结果对于投资者和开发商的意义。 为此，我们结合使用了英国建筑研究院（BRE）的数据与其数据集，从而成功剥离了绿色认证这一影响因素。 我们的研究重点考察了BREEAM对伦敦市中心黄金地段租金的影响，解释了可持续发展是如何实现增值的。获得BREEAM评级可以让一栋建筑从整个建筑市场中脱颖而出。对于关注收入和风险缓解的投资者来说，我们的研究揭示了投资最高等级的绿色建筑能够带来的价值。对于开发商而言，ESG研究的意义在于能让他们了解专注于打造BREEAM评级建筑可以如何提升他们的开发价值。目前，伦敦正努力发展成为绿色金融中心与绿色评级建筑中心，因此《绿色建筑如何增值》这份报告预测，未来人们对绿色评级建筑的需求将会有所增加。 更优，因此量化绿色建筑与租金或售价之间的关系是一项复杂的任务。 我们结合使用了英国建筑研究院的数据与其数据集，从而成功剥离了绿色认证对伦敦办公楼租金和售价的影响。在《绿色建筑如何增值》这份报告中，我们解释了我们所采用的研究方法是一种可靠的前瞻性思维模式，并且还列出 但实际上与常见的‘棕色’建筑相比，绿色评级建筑往往更新、施工质量更高或者地段 走 进 实 践没有万能的标准 面对五花八门的认证和评级，您该如何选择？ 为您的资产获得市场认可积极与租户互动解锁绿色溢价 联系我们的ESG咨询团队，进一步了解绿色建筑认证。 www.knightfrank.co.uk/commercial/energy ESG如何影响房地产私人投资 富豪们在做出投资决策时是否会考虑ESG因素？是否有些国家/地区的富豪对ESG更为关注？ Antonia Haralambous 资本市场研究部初级合伙人 坊2022年《财富报告》态度调查的最新结果显示，私人投资者在制定商业投资决策时非常关心ESG因素。虽然这种态度因地理区域而异，但从总体上看，有80%的受访者认为ESG非常重要。这项年度调查采访了600位财富顾问，他们的资产管理总额达35,000亿英镑，调查结果发布在《ESG相关房地产投资的关键驱动因素》一文中。莱 这与我们的《活跃资本》研究的研究结果相一致。这项研究发现，与未评级的同等建筑相比，经BREEAM评定为“优秀”的伦敦市中心黄金地段办公楼在销售价格上会有10%的溢价。同样，在澳大利亚的悉尼和墨尔本，获得NABERS 5+绿色评级的建筑在销售价格上会有将近18%的溢价。 全球私人投资者显然非常关心ESG问题，但他们仍然面临着挑战。 调查显示，五分之四的超高净值客户都在关注ESG相关房地产投资，而且超过一半（52%）的受访者将ESG视为创造与保存财富的机会。 驱动投资者关注ESG相关房地产投资的主要因素是他们希望确保自己的投资组合能够抵御未来风险，这在调查中体现为有40%的受访者非常关心如何保护长期收益，尤其是来自英国、拉丁美洲、俄罗斯和独立国家联合体的投资者。排在这一主要驱动因素之后的，分别是对影响力的渴望以及有机会获得更多收益，这两个驱动因素分别位列第二名和第三名。与此同时，仅有16%的受访者指出外部压力是他们重视ESG的主要原因。 对ESG的重视程度也存在地域差异：例如仅有10%的亚洲受访者认为ESG并不重要，而全球范围内持这一态度的平均比例为20%。总体而言，全球私人投资者显然非常关心ESG问题，但他们仍然面临着挑战，其中包括如何获取准确的信息和明智的建议以确定寻求投资和绿色融资的最佳机会。 走 进 实 践 投资组合搁浅或过时：如何评估风险 何谓搁浅的资产？ 某个房地产资产可能会因为二氧化碳排放量高而失去价值，最后无法出售。 1.全球气温上升1.5°C； 2.全球气温比工业革命前上升2.0°C。 《巴黎协定》规定了每个国家/地区、行业、资产类型的温室气体排放限额。资产或投资组合必须致力于减少碳排放量，以满足相关的温室气体排放限额；如果超出限额，就会被视为是搁浅的资产或投资组合。下图是一项建于2016年的资产，将在2030年出现搁浅风险。搁浅风险日期表明，为了确保这栋建筑能满足温室气体排放限额，必须在2030年之前开始对这栋建筑实施改造升级。 评估资产搁浅风险 我们采用CRREM（碳风险房地产监测）搁浅风险工具帮助确保您的资产不存在搁浅风险。 这项工具旨在将长期的政治政策转换为明确的科学目标。CRREM可确定资产或投资组合在12个月里的温室气体浓度，并将此浓度与房地产业在以下两大背景下设置的减碳目标进行对比： 租户对ESG的关注在不断变化 企业真的认为房产是他们减碳策略的重要组成部分吗？ Lee Elliott 合伙人兼全球租户研究部主管 业租户们均认可了控制碳排放量是非常有必要的。虽然他们希望有所改变，但这并未促成实际行动。部分证据显示，租户现已开始对市场提出最低可持续要求，而且推行可持续发展的企业领导者正带头寻找可持续建筑。但这仍属于个别情况，并非当前常态。 于全球40%的碳排放交易佣金来自房地产业，因此企业领导者们认为解决可持续发展问题具有显著的商业意义，同时也能为品牌推广创造机会。在这一背景下，我们对将近400家全球企业租户开展了名为《你（我）空间》的调查，旨在了解办公楼租户对可持续发展和ESG的看法及其所采取的行动。由 那些赞成积极关注ESG问题的企业，他们虽然已设立了宏伟的目标，但目标与行动之间仍存在明显差距。 目前，普遍存在的企业可持续发展问题与房地产业的未来策略之间仍存在严重脱钩，这凸显出相比投资者来说，企业租户并未充分认识到ESG问题的重要性。为了重建美好未来，并在对抗气候变化的过程中发挥恰当的作用，房地产行业需要加强企业客户的可持续发展教育，提高他们的环保意识，并致力于推动他们投资可持续房地产。 定在了2030年⸺距离现在已不足一个房地产周期。不过，只有16%的受访企业认为他们的净零排放承诺会从本质上改变自己制定房地产相关决策的方式，同时还有将近60%的受访企业，他们的全球投资组合中认证建筑的占比不到10%。 调查结果显示，全球企业租户并未普遍认可房地产在其自身的减碳策略中可以起到的作用。最重要的是，那些赞成积极关注ESG问题的企业，他们虽然已设立了宏伟的目标，但目标与行动之间仍存在明显差距。 在这些受访企业中，有40%已确立净零排放目标，而这其中又有77%大胆地将实现时间 《你（我）空间》调查肯定了在后疫情时代办公楼依然在企业生活中占据重要地位，而且企 可持续发展 走 进 实 践 为何租户的碳排放报告压力与日俱增 精简能源和碳报告（SECR）： 节能机会计划（ESOS）： 英国政府借鉴了欧盟的一项指令，推出了ESOS计划。ESOS是一项强制性能源评估计划，用于确保英国的大型企业能够实现节能高效。根据此计划，英国的大型企业必须每四年评估一次自己的能源使用情况，并寻找新的节能方法。 SECR政策规定企业必须在董事会报告中记录当前报告期和以往报告期的能源和碳信息。此外，企业还必须对能效措施和能耗降低方法作出评述。 SECR适用于 ESOS会影响您的组织吗？ •任何规模的上市企业。•成立于英国的大型未上市企业。•大型有限责任合伙企业（LLP）。 •员工人数超过250人；或•营业额超过5,000万欧元（4,410万英镑）或年度资产负债表金额超过4,300万欧元（3,790万英镑）。•在英国的员工人数超过250人的海外组织。•符合上述任意一项要求的大型组织下属企业。 公共机构不属于新规的管辖范围，但需要遵守其他法规。 我们可以帮助您制定专属的净零排放策略，确保您遵守相关法规，例如ESOS和SECR。 www.knightfrank.co.uk/commercial/energy 日趋严格的法规将如何影响办公楼市场 自2022年起，可持续发展便开始成为组织的主要目标。日趋严格的法规和报告要求意味着评估和管理力度越来越大，也意味着房地产行业的发展重点开始转移。不过，这会对英国各大城市的办公楼市场产生怎样的影响？ 国 正 在 加 强 房 地 产 减 碳 的 监 管 框架，其中包括审查建筑的最低能源效率标准（MEES），该标准要求英格兰和威尔士的办公楼都要至少达到EPC B级。我们调查了如果现在实施这项最低要求会影响英国各大城市的多少座办公楼。调查结果发布在《清洁、健康、环保》报告中。英 已建成的环境和城市对帮助实现净零排放起到重要作用。 除非各座办公楼目前的EPC评级发生重大变化，否则更严格的监管，再加上与日俱增的顶级办公空间需求，最终将会给市场带来巨大影响。我们的研究发现，2021年12月在各大英国城市销售的所有办公楼中，有82%未能满足拟定的最低评级要求。这意味着从现在开始一直到2030年，办公楼翻新项目一定会有所增加。对于那些无力承担翻新成本的办公楼来说，则可能需要改变其用途。 已建成的环境和城市对帮助实现净零排放起到重要作用。城市的碳排放量在全球碳排放总量中占70%，而且目前有五分之四的英国人居住在城市地区。企业对优质资产的争夺已导致伦敦地区的租金飙升，而且随着办公楼的供应量减少，需求量增加，整个英国范围内可能都会出现租金上涨。如果办公楼业主能够投资打造出一栋符合ESG标准的建筑，那么这栋建筑必定会从市场中脱颖而出，成为更具吸引力的投资选择。 进一步分析后我们还发现，目前英国的各大上市公司所租用的