宏基资本年度报告 2023

2023年度報告 陳偉倫（主席兼行政總裁）葉振國（首席營運官）勞海華（首席財務官） Cricket SquareHutchins DriveP.O. Box 2681Grand Cayman, KY1-1111Cayman Islands 吳德坤 香港九龍觀塘海濱道135號宏基資本大廈2701及2801室 何國華杜景仁黃開基 Suntera (Cayman) LimitedSuite 3204, Unit 2ABlock 3, Building DP.O. Box 1586Gardenia CourtCamana BayGrand Cayman, KY1-1100Cayman Islands 何國華（主席）杜景仁黃開基 何國華（主席）杜景仁黃開基 卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓 陳偉倫（主席）何國華黃開基 2288 呂文傑 www.rykadan.com 羅兵咸永道會計師事務所執業會計師註冊公眾利益實體核數師 博譽顧問集團香港銅鑼灣希慎道33號利園1期1102室 胡關李羅律師行北京德恒（福州）律師事務所 星展銀行（香港）有限公司香港上海滙豐銀行有限公司澳門華人銀行股份有限公司 目錄 241018373946505152535455120 致各股東： 宏觀經濟挑戰、利率上升及通脹憂慮繼續壓抑投資情緒，導致復甦遲緩且不平衡。於去年的大部分時間內，嚴峻的市況持續，使降低風險成為向股東提供回報以外另一優先事項。 財務紀律為我們的投資理念的重要支柱之一。截至二零二三年三月三十一日止年度，宏基資本有限公司（「宏基資本」或「本公司」）及其附屬公司（統稱為「本集團」）繼續於香港、英國及美國的多個企業樞紐執行建立多元化商業、工業、住宅及綜合用途物業組合，實現提升資產價值及於三至五年內將資產套現的投資策略。該策略及我們嚴格的財務紀律有助於我們緩解疫情帶來的挑戰。 為減輕封鎖及中斷的影響，本集團使用數碼工具及設立營運規程，確保僱員及合作夥伴健康與安全，同時優化遠程施工監督，確保能夠實現項目里程碑。因此，儘管困難重重，但受益於我們團隊的承擔及機敏，我們在各個重建項目中均取得穩步進展。 我們的香港項目位處黃竹坑及灣仔這兩個活力十足的商業中心，該兩個項目施工進展順利，於回顧年度內已完成施工並開始預售。儘管市況嚴峻，謝斐道項目已預售的可售單位數目令人滿意，超越我們預期。 展望未來，艱難的再融資環境及持續的地緣政治緊張局勢將繼續影響房地產市場的情緒。但我們對我們的長遠前景保持審慎樂觀，並預期隨著加息步伐放緩，二零二三年下半年將會出現曙光。 我們的項目結合新設計元素、綠色材料及可持續建築原則，吸引有意在便利地點尋求高效混合工作環境的企業的濃厚興趣。例如，黃竹坑項目榮獲多項行業大獎，包括Muse Design Award、APR Gold Award及Rethinking The FutureAwards。 我們秉承審慎嚴謹的態度物色具前景的投資機會，將繼續建立我們於重建項目的穩固往績記錄，進一步提升建築設計，與時俱進，同時振興我們的社區及豐富工作場所。我們將與合作夥伴合作，於精選地點物色具有堅實投資價值的高潛力項目，努力為持份者提供價值。 儘管利率上升及信貸週期收緊帶來重重挑戰，由於在回顧年度下半年旅遊業出現反彈，於旅遊限制放寬後，酒店業務逐漸復甦，我們深受鼓舞。 本人謹代表董事會向員工、業務夥伴及管理團隊表達摯誠謝意，感謝彼等的努力及辛勤工作，以及股東對本集團的持續支持及信任。 主席兼行政總裁 香港，二零二三年六月二十八日 管理層討論及分析 於二零二三年三月三十一日，本集團之資產總值為13.58億港元（二零二二年：15.91億港元），其中流動資產為6.98億港元（二零二二年：5.95億港元），約為流動負債的3.01倍（二零二二年：1.66倍）。本公司普通股股東應佔權益為10.36億港元（二零二二年：12.34億港元）。 年內，本集團繼續應對宏觀的不利因素及各種業務挑戰，包括利率上升、通脹、消費信心及投資情緒疲弱。然而，本集團把握香港及中國內地邊境重新開放及放寬旅遊限制的後疫情機遇，完成及套現若干物業重建項目。 本集團的長期投資策略為收購及於其組合內加入具前景的物業重建項目，有效地提升其資產價值及於三至五年內將其套現，這對於為其股東創造可持續的回報至關重要。 截至二零二三年三月三十一日止年度，本集團的綜合收益為8,800萬港元（二零二二年：8,700萬港元）。綜合收益主要來自本集團的資產、投資及基金管理業務所產生的經常性收入以及出售香港的物業重建項目套現所產生的收入。毛利及毛利率分別為300萬港元（二零二二年：1,100萬港元）及2.9%（二零二二年：12.8%）。 於香港，本集團推出兩個房地產重建項目－黃竹坑項目及謝斐道項目（均位於香港島交通便利的商業區）均按計劃進行。儘管市況淡靜，謝斐道項目的預售吸引強勁的購買意欲，截至二零二三年三月三十一日，可供出售單位已預售率超過76%。同時，黃竹坑項目榮獲三項國際設計獎項，亦如期竣工並現正推出市場。 年內，本集團錄得虧損1.92億港元（二零二二年：3,900萬港元），而本公司普通股股東應佔虧損為1.89億港元（二零二二年：3,500萬港元）。虧損主要歸因於香港商業物業市場氣氛疲弱及競爭激烈導致攤佔一間主要從事物業發展業務的聯營公司所確認的重大虧損、年內由於2019冠狀病毒病疫情爆發帶來的持續不利影響導致攤佔合營公司產生的虧損、以及利率上升導致融資成本增加。 於其他地區，本集團於美國（「美國」）的多元化物業重建項目及於英國（「英國」）的Graphite項目（本集團於該項目擁有少數權益）亦按計劃進行。 本集團繼續透過審慎建立及管理其資產、投資及基金管理業務以提高其經常性收益。其目前管理兩個私人封閉式基金。憑藉其資產、投資及基金管理業務，本集團計劃開發更廣泛的資本基礎及產生穩定的經常性收入。本集團保持謹慎以調配其資金並於香港及海外尋找具前景的房地產投資機會。 截至二零二三年三月三十一日止年度，每股基本及攤薄虧損為50.4港仙（二零二二年：9.3港仙）。 董事會（「董事會」）不建議派付截至二零二三年三月三十一日止年度之末期股息（二零二二年：每股零港元）。 於截至二零二三年三月三十一日止年度，本集團之投資包括位於香港、美國及英國之商業及住宅物業重建項目。本集團亦投資於一間國際領先的建築及室內裝飾材料生產及分銷商以及酒店運營業務。 於二零二二年九月，Worth Celestial Limited（「Worth Celestial」）（本公司全資附屬公司）與Harbour Best Investments Limited（「Harbour Best」）（本公司一名董事及其配偶共同擁有的公司）訂立一份有條件買賣協議，內容有關有條件出售VibrantColour Holdings Limited（「Vibrant Colour」）（Worth Celestial的全資附屬公司及間接擁有一個位於香港壽臣山的住宅物業）全部已發行股本之80%及Vibrant Colour欠付Worth Celestial的股東貸款金額的80%。於二零二三年一月完成出售後，本集團保留Vibrant Colour 20%之股權入賬列為於聯營公司之權益。（詳情請參閱綜合財務報表附註16及35）。 於二零二三年三月三十一日，本集團的銀行存款及現金為1.67億港元（二零二二年：1.10億港元），佔本集團資產總值的12.3%（二零二二年：6.9%）。 下表列示本集團於二零二三年三月三十一日的投資。 附註： 1.以上建築面積乃根據本集團發展計劃而計算，可能有所變動。 2.於二零二二年九月，Worth Celestial與Harbour Best訂立一份有條件買賣協議，內容有關有條件出售Vibrant Colour（Worth Celestial的全資附屬公司及間接擁有壽臣山物業）全部已發行股本之80%及Vibrant Colour欠付Worth Celestial的股東貸款的80%。該出售交易已於二零二三年一月完成，本集團保留Vibrant Colour之20%股權相應入賬列為於聯營公司之權益。 本集團努力利用其於物業重建方面的往績記錄，建立其資產、投資及基金管理業務，並通過進一步開展基金管理業務及擴大資本基礎以提高股東的回報。另一方面，其項目管理服務業務突顯本集團的復原力及運營的敏捷性，應對疫情、封城及中斷帶來的挑戰，實現穩定的業績。 物業發展╱資產、投資及基金管理 於回顧年度，本集團繼續推進其在美國的海外發展項目。本集團正在評估Broadway項目－一個獲批的多戶型項目的潛在撤出機會。同時，已竣工的Winston項目及Virginia項目目前正在向買家推銷，而Anoakia項目建設計劃於二零二三年第三季度竣工。該等物業均位於美國加利福尼亞州。 除上文概述的項目外，本集團繼續尋求新的機會，以於更高的利率環境下建立一個更加多元化及優化的資產組合，並評估其手頭的項目，以適時變現投資。 本集團的Monterey Park Towne Centre項目仍處於計劃階段。鑒於目前的市場狀況，本集團正在探索納入潛在可負擔住房元素及其他較新的要求，這可能會進一步提高項目的回報。本集團預計，一旦獲得批准，將開始施工。 物業投資 本集團於香港及不丹持有若干物業作投資用途。 於英國，本集團擁有少數權益的Graphite項目備受亞洲區內的境外買家的強烈青睞。於英國及境外正式推出之前，很大部分可售單位已售出。Graphite項目預計將於二零二五年第一季度末竣工。 於香港，本集團保留宏基資本大廈兩層樓層及多個停車位以及本集團持有少數權益的壽臣山物業作自用及╱或賺取穩定租金收入或潛在資本升值。 於不丹，本集團投資位於不丹普納卡山谷的擁有24間套房之精品度假村，由RS Hospitality營運。 於香港，本集團於回顧年度內完全退出楓樹街項目餘下單位及多個停車位。此外，謝斐道項目及黃竹坑項目均已竣工，並於回顧年度內開始預售。儘管市場環境疲弱，於截至二零二三年三月三十一日，謝斐道項目超過76%的可售單位已預售，且大部分交易單位已交付。黃竹坑項目以其對未來工作空間的構想贏得業界的讚譽，榮獲國際公認的Muse Design Award、APR Gold Award及Rethinking The FutureAwards。該項目將於二零二三年繼續向潛在買家推銷。 分銷建築及室內裝飾材料 由 本 集 團 的 合 營 公 司Quarella Holdings Limited控 制 的Quarella為設計及生產石英及大理石複合材料產品的全球領導者。成立超過50年，於意大利設有先進的工廠及研發中心，其產品被用於全球多個著名酒店、機場、火車站、商業大廈以及購物中心等市場。 於回顧年度，由於宏觀不確定因素及若干出口市場的持續干擾，復甦步伐仍然緩慢。儘管面對該等挑戰，Quarella正積極重新定位，並在不斷增長的東南亞地區及其他已發展市場上開發針對崛起的中產階級消費者的新的中端產品系列。 於二零二三年三月三十一日，本集團銀行借款總額為3.13億港元（二零二二年：3.32億港元）。本集團之銀行借款主要用於宏基資本大廈保留之兩層樓層、物業發展項目、其於Quarella的投資以及壽臣山項目。若干銀行借款以投資物業、待售物業及樓宇作抵押。發展物業重建項目及Quarella業務的進一步費用將由未動用的銀行融資或內部所得資金撥付。 儘管利率上升、信貸條件緊縮、區域銀行動盪及對高額債務的憂慮導致的市場動盪繼續拖累房地產市場，但本集團保持謹慎樂觀，並預計於二零二三年下半年會出現潛在機會。 遊客人數回升及轉向可持續旅遊預計將支持本集團的酒店業務。同時，本集團將繼續承接其房地產投資往績加以發展，同時探索因邊境開放而出現的潛在投資機會。 於二零二三年三月三十一日，本集