德祥地产2022-2023年报

2公司資料3股東資訊4財務摘要5董事履歷9主席報告書10管理層討論及分析21董事會報告書33企業管治報告書44環境、社會及管治報告書69獨立核數師報告書73綜合損益表74綜合損益及其他全面收益表75綜合財務狀況表77綜合權益變動表78綜合現金流量表80綜合財務報表附註180財務概要181主要物業附表183釋義 康德明律師事務所（有關百慕達之法律）姚黎李律師行（有關香港之法律）張葉司徒陳律師事務所（有關香港之法律）梁瀚民大律師（有關澳門之法律） 張漢傑先生（主席）陳國強博士（聯席副主席）陳耀麟先生羅漢華先生（首席財務總監） 德勤•關黃陳方會計師行執業會計師註冊公眾利益實體核數師 周美華女士 石禮謙，GBS，JP（聯席副主席）陳百祥先生葉瀚華先生 香港上海滙豐銀行有限公司中國銀行股份有限公司澳門分行東亞銀行有限公司恒生銀行有限公司中國工商銀行（亞洲）有限公司 陳百祥先生（主席）石禮謙，GBS，JP葉瀚華先生 Clarendon House2 Church StreetHamilton HM 11Bermuda 陳百祥先生（主席）石禮謙，GBS，JP葉瀚華先生 香港中環夏愨道12號美國銀行中心30樓 石禮謙，GBS，JP（主席）張漢傑先生陳百祥先生葉瀚華先生 Conyers Corporate Services (Bermuda) LimitedClarendon House2 Church StreetHamilton HM 11Bermuda 張漢傑先生（主席）葉瀚華先生羅漢華先生 卓佳秘書商務有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓 張漢傑先生陳國強博士陳耀麟先生羅漢華先生 www.itcproperties.com 黃少敏女士 香港聯交所199 張漢傑先生（祝慧妍女士為替任人）羅漢華先生（黃少敏女士為替任人） 本年報之英文及中文印刷本已備妥，並以可供查索的格式載於本公司網站www.itcproperties.com。 倘若股東及本公司之非登記股東: (i)已選擇或被視為已同意於本公司網站閱覽本年報之電子版本，或(ii)在收取或於本公司網站閱覽本年報時遇到困難， 彼等可以書面要求本公司或本公司於香港之股份登記分處(「股份登記分處」)卓佳秘書商務有限公司，地址為香港夏愨道16號遠東金融中心17樓，免費索取印刷本。 倘若股東及本公司之非登記股東欲更改其已選擇之本公司所有日後發出的公司通訊的收取方式及╱或語文版本，可隨時發出最少七天的書面通知，送交股份登記分處(地址如上)或電郵至itcproperties-ecom@hk.tricorglobal.com，亦可填寫更改選擇表格並交回股份登記分處。 電郵：info@itcproperties.com電話：(852) 2835 9500傳真：(852) 2858 2697 (69歲) 張先生於2005年4月加入本公司出任執行董事兼主席，並為本集團多間成員公司之董事。彼亦為本公司企業管治委員會之主席，以及提名委員會及投資委員會各自之成員。張先生畢業於倫敦大學，持有文學學士學位。彼於地產發展、物業投資及企業融資方面擁有逾45年經驗，並於香港多間具領導地位之物業發展公司擔任主要行政職務。張先生於2023年5月31日舉行的佳景集團有限公司（一間香港上市公司）股東周年大會結束後退任為獨立非執行董事。彼獲委任為香港上市公司路勁基建有限公司之獨立非執行董事，由2023年6月1日起生效。 (68歲) 陳博士於2021年11月加入本公司出任執行董事兼聯席副主席，並為本公司投資委員會之成員。彼亦為本集團多間成員公司之董事。在加入董事會前，陳博士曾擔任本集團之高級顧問。彼在建築業、地產業及策略投資方面擁有逾42年國際企業管理經驗。陳博士持有法律榮譽博士學位及土木工程學士學位。彼多年來曾擔任多間上市公司的主席 及 執 行 董 事。陳 博 士 為 本 公 司 之 主 要 股 東，亦 為 德 祥 集 團 有 限 公 司 及GalaxywayInvestments Limited（彼等於本公司擁有之權益於本年報的董事報告書內「主要股東及其他人士之權益」一節內披露）之唯一董事。陳博士為本公司主要股東伍婉蘭女士之配偶及執行董事陳耀麟先生之父親。 (39歲) 陳 先 生 於2010年3月 加 入 本 公 司 出 任 執 行 董 事，並 為 本 集 團 多 間 成 員 公 司 之 董 事。彼亦為本公司投資委員會之成員。彼畢業於美國杜克大學(Duke University, United Statesof America) Trinity College of Arts and Sciences，持有政治學國際關係文學學士學位。陳先生曾任職於高盛集團(The Goldman Sachs Group, Inc.)之投資銀行部。彼為BurconNutraScience Corporation之董事，該公司之已發行股份於多倫多證券交易所及法蘭克福證券交易所上巿。陳先生為本公司主要股東陳國強博士（執行董事兼聯席副主席）及伍婉蘭女士之兒子。 (58歲) 羅先生獲委任為本公司執行董事及首席財務總監，負責本集團之財務及會計工作，自2023年4月1日起生效。彼為本公司企業管治委員會及投資委員會各自之成員。彼亦為本集團多間成員公司之董事。羅先生曾出任其中一間在香港及澳門具領導地位的建築及工程集團之財務總裁（執行董事）及執行委員會成員達15年。彼於核數、會計及財務管理方面積逾30年經驗。羅先生持有工商管理學士學位及應用財務學碩士學位。彼為香港會計師公會會員、特許公認會計師公會資深會員及本港執業會計師。 (68歲) (別名: Rosanna) 周女士於2021年11月加入本公司出任執行董事。於2023年4月1日，彼退任為執行董事，辭任本公司薪酬委員會及企業管治委員會各自之成員及獲調任為非執行董事。自調任後，彼停任本公司投資委員會之成員。周女士在加入董事會前，曾擔任本集團之顧問。彼於國際企業管理及財務方面擁有逾44年經驗。彼多年來曾於多間上市公司的董事會擔任職務。彼持有商業學士及碩士學位，並在不同司法權區擁有專業會計資格和經驗。彼為香港會計師公會及澳洲會計師公會資深會員及英屬哥倫比亞特許專業會計師協會會員。周女士於2022年11月23日Burcon NutraScience Corporation舉行的股東周年大會結束後退任為董事，該公司之已發行股份於多倫多證券交易所及法蘭克福證券交易所上巿。 GBSJP(78歲) (別名: Abraham Razack) 石先生於2010年9月加入本公司出任獨立非執行董事兼副主席。彼亦為本公司提名委員會之主席，以及審核委員會及薪酬委員會各自之成員。石先生畢業於澳洲雪梨大學，持有文學學士學位及教育文憑。彼持有法律博士學位。彼自2000年至2021年為香港立法會代表地產及建造界功能界別之議員。彼於1995年獲委任為太平紳士。彼於2007年獲頒授銀紫荊星章，並於2013年再獲頒授金紫荊星章。 石 先 生 為 高 銀 金 融（集 團）有 限 公 司（已 委 任 臨 時 清 盤 人）之 主 席 及 執 行 董 事，及 莊 士中國投資有限公司之榮譽主席及獨立非執行董事，兩間公司均為香港上市公司。石先生亦為友聯國際教育租賃控股有限公司（前稱國際友聯融資租賃有限公司）、華潤水泥控股有限公司、莊士機構國際有限公司、四海國際集團有限公司、碧桂園控股有限公司、資本策略地產有限公司、光大永年有限公司、遠東發展有限公司、昊天國際建設投資集團有限公司、麗豐控股有限公司、新創建集團有限公司、百利保控股有限公司及神話世界有限公司（前稱藍鼎國際發展有限公司）之獨立非執行董事，全部均為香港上市公司。彼亦為冠君產業信託之管理人鷹君資產管理（冠君）有限公司之獨立非執行董事，及富豪產業信託之管理人富豪資產管理有限公司之獨立非執行董事，該兩項信託均於香港上市。此外，彼亦為利福國際集團有限公司（其股份已於2022年12月20日除牌）之獨立非執行董事。石先生於2021年5月28日退任為香港上市公司澳門博彩控股有限公司之獨立非執行董事。石先生為香港科技大學顧問委員會之榮譽委員，香港大學校董會及校務委員會之成員，以及香港城市大學校董會之成員。 (76歲) 陳先生於2015年8月加入本公司出任獨立非執行董事。彼亦為本公司審核委員會及薪酬委員會各自之主席以及提名委員會之成員。陳先生擁有逾43年財務及會計業務經驗。彼為會計及核數公司陳百祥會計師樓之唯一擁有人。彼已擔任執業會計師逾43年，並由1980年 至2008年 期 間 及 由2008年 至2018年 期 間 分 別 擔 任 澳 門 核 數 師 會 計 師 公 會 副理事長及副會長。陳先生為香港上市公司佳景集團有限公司之獨立非執行董事。彼由1984年 至1996年 期 間、由2011年 至2014年 期 間 及 於2018年 擔 任 澳 門 財 政 部 利 得 稅 評稅 委 員 會 之 委 員，並 由2006年 至2011年 期 間 擔 任 澳 門 核 數 師 暨 會 計 師 註 冊 委 員 會 之評核委員。陳先生持有會計系學士學位。 (41歲) 葉 先 生 於2021年2月 加 入 本 公 司 出 任 獨 立 非 執 行 董 事。彼 亦 為 本 公 司 審 核 委 員 會、薪酬委員會、提名委員會及企業管治委員會各自之成員。葉先生畢業於英國劍橋大學並獲得文學學士學位及經濟學文學碩士學位。彼亦從英國法學院獲得法學研究生文憑（優異 等 級）及 從 香 港 大 學 獲 得 法 律 學 專 業 證 書。葉 先 生 為 香 港 大 律 師，亦 是 一 間 從 事 房地產投資及資產管理公司之合夥人，負責香港資本市場及業務發展。彼曾在一間環球管理顧問公司工作，專責香港及中國大陸之房地產及公營部門。 執行董事同時為本集團之高層管理人員。 本人謹代表董事會欣然提呈本集團之本年度年報。 由於本年度持續受2019冠狀病毒病疫症影響，加上美國聯邦儲備局多次加息，對香港物業的公平值造成不利影響，本集團亦無可避免地面對充滿挑戰的營商環境。為應對此市場狀況，本集團一直審慎檢討其營商模式及調整其靈活性。由於海珀的大部分單位已於過往年度交付予最終買家，且於本年度僅交付少量餘下單位及一間商舖，本集團於本年度的收益減少72.7%至港幣90,800,000元。加上受到物業存貨減值影響，本年度錄得毛虧港幣21,200,000元。此外，於本年度集團投資物業公平值減少港幣24,100,000元。本集團於本年度錄得本公司擁有人應佔淨虧損為港幣146,900,000元，而每股基本虧損為16港仙。 展望未來，隨2019冠狀病毒病疫症而經歷持續三年的業務影響後，社區正逐步恢復正常，經濟活動再度復甦。然而，嚴峻的挑戰仍然存在，包括美國聯邦儲備局為應對通脹而上調利率、地緣政治局勢加劇及俄烏戰爭持續。這些因素加上近期的銀行業界危機，導致全球經濟復甦放緩及營商環境充滿挑戰。 為應對不明朗因素日漸增加，本集團採取審慎態度，重新評估業務策略、調改業務模式及提高營運效率及效益。我們亦採取必要措施，確保本集團具備抗逆力及持續增長的實力。展望未來，我們將專注於出售澳門金峰名匯及金峰名鑄餘下的單位以及其他重建項目，確保本集團的收益穩健，為股東帶來最大回報。除於中國、澳門、加拿大及英國進一步擴展業務外，我們將繼續努力發展現有項目，審慎評估及選擇具吸引力的機會以豐富本集團的投資組合。 本人代表董事會歡迎羅漢華先生於2023年4月加入董事會擔任執行董事及首席財務總監，以及衷心感謝於2023年4月辭任的前執行董事及首席財務總監林秀鳳女士於其任期內對本集團作出的寶貴貢獻。 此外，本人亦謹藉此機會就股東之鼎力支持，董事會成員、管理層及員工對本集團之竭誠服務，以及客戶、顧問及業務夥伴於本年度給予之寶貴協助致以衷心感謝。 主席 香港，2023年6月30日 由於本年度持續受2019冠