置业意愿：每个月针对置业需求做跟踪调 查，结果显示，目前消费者观望情绪比较 重，观望的比例增加。2023年4月，5月以 来，提升到20%。有计划购房的比例在样本里降低居民在选择本月购房意愿强于上个月的比 例往下走。置业意愿：每个月针对置业需求做跟踪调 查，结果显示，目前消费者观望情绪比较 重，观望的比例增加。2023年4月，5月以 来，提升到20%。有计划购房的比例在样本里降低居民在选择本月购房意愿强于上个月的比 例往下走。4，5月以来。入市的节奏放缓。前瞻性指标看出计划半 年内购房的占比往下走，幅度不大。表明现在确实置业信心还是比较弱的。第二个，为什么会这样？原因：主要是两 方面。1.房价下跌预期比较强。看涨不看 跌，认为房价会上涨的占比下降，近期预 期没有扭转。2.影响置业的收入改善的预 期在减弱。认为未来收入会减少的比例上升，认为可能失业的比例也在上升。疫情 之后没有预期没有改善。对就业改善的预 期不稳固。16-24岁失业率在走高，虽然 总体失业率在走低。市场运行情况。几个关键词，弱复苏：和 2022年整体还是向好，整体转好的。复苏 强劲势头还是环比不持续的态势。有些城 市还是往下走的。具体看，首先房价变化 情况，整体新房的角度统计一百个城市新 建住宅价格，1-5月累计上涨0.02%，基本 没有涨。去年同期是0.1%。单单5月看，100城均价有转跌。5月以来是跌了，走弱 了。从下跌的城市数量来看，5月下跌数量 54个，比上个月多了10个。二手房有前瞻 性。二手房1-5月下跌，不如新房，下跌 0.57%。五月二手房同环比均下跌。二手房下跌的幅度比新房大，下跌的83个，比 上个月多。可以看出未来还是承压的。从分线的情况看，一线城市上涨0.16%，比去年降低了一些但是还是增长，二线持 平，三四线下跌。从二手房，看到一线城 市累计的比较明显0.6%（1-5月）。二线 和三四线累计是下跌的。第二，成交量来看，看到整个的价格承压 之下，成交量没有放量，1-5月整个重点 100城市销售面积增长20%，但是五月整 个的环比是下降8%左右，动能在减弱。2023年1-5月份统计的100个城市，成交 面积还是在近六年来的低位，比去年好一 些。从分线情况看，一线城市同比增长39%，最高。二线三线同比稍微弱一些，16-25% 之间。5月份整个的都在下降，环比都在下 降。一线环比下降14%，二三线也在下 降。周度，最近一周，上周，16个城市新房成 交量环比下降28%，同比下降14%，第一 次出现同环比都下降。一二三线环比都下 降。供应端，一线城市规模成交也取决于供应 情况。目前供给端的修复速度不如销售 端。供应端比销售端还要慢。1-5月检测重 点50个城市供应同比增长6%，弱于销售面 积的增长。但是5月份新面积同环比下降。原因：2021年拿地的整个的开工率不高。2021年全国22个城市，大概成交1800多 宗的，开工65%的项目。2022年拿地的 1500块，开工率只有22%。整个情况，开 工偏低。拿预售的情况，2021年1800块入 市率52%。2022年1500宗地，入市率只 有2成。直接导致未来供应端修复速度比较 慢。很多地块处在未开工未入市的情况。库存有小幅下降，被动式的下降。分线：全国的短期库存出清周期，十六个 月。一线14个月，2线16个月，3线18个 月。新房库存，二手房挂牌走强。广深，南 京，苏州挂牌量往上走。本身整个的原 因：1、基本面情绪问题。2、有些打新 的，一二手倒挂。3、带压过户，提升活跃 度。4、17-21年人均成交体量比较大，限售的逐步到期。另外还有正常置换，卖一 买一。法拍房一些城市也在走多，整个数据来 看，和去年差不多，没有明显的增长。法 拍房增加和经济下行压力增大有关，债务 纠纷等等。目前情绪面受到5月份的影响。需要政策进 一步的支持和落地。目前没有看到的。环 比6月份未来两三周会有一些好转。但是整 个力度不会太大。季节性。2023年情况，维持一个比较中性的态度，全年销售小幅增长，销售面积同比增长 1%。如果下半年有些不确定因素，可能比 去年还差。从开工，包括投资两个端口，还是很大下行压力。新开工，投资都会比去年下降。开发投资额同比下降3.9%，悲 观6.2%，新开工下降10%以上。销售端弱 复苏，投资端短期跟不上。整体微增的情况下一线城市稳重有升。价 格保持平稳。二线城市分化，核心二线城 市量增价稳。其他二线城市出清周期比较 长，房价上涨动力弱。三四线继续下行的 趋势。整个二三线城市库存出清超过18个 月。目前没有看到针对三四线城市有特别 重大的政策刺激。一线城市还有政策空 间，部分二线城市也有一些政策空间。三 四线之前有棚改，但这一轮没有棚改，之 前政策本身不严，政策利好不明显。土地市场：缩量趋势没有改。整个投资比 较谨慎。检测的全国300个城市土地市场 情况，处于推出以及成交都比较弱的情 况。全国300个城市1-5月推出下降38%，成交下降26%。出让金下降13%（结构性 因素）。成交：一线城市下降13%，二线 城市12.5%，三线城市36%。在去年下降 的基础上再下降。2020年阶段性高点之 后，2021年之后开始萎缩。分区域看，长江中游下降程度比较大，推 出和成交下降接近50%。出让金同比下降 39%。今年前五个月土地市场是最差的。其次是珠三角城市群，推出成交下降31-39%。出让金下降接近30%。长三角韧性 好。推出和成交下降20-30%。成交露面均 价上升31%。土地出让金同比上涨7.6%。企业还是对长三角区域比较愿意溢价拿 地。分能级看，整个房企投资的中心聚焦，一 线，二线整个出让金降幅较小。一线3.5%，成交13%。二线18%，三线39%（成交下降）。近期土地市场有些点状恢复。北京，上 海，杭州，土拍在升温。地价上限占比的 城市，合肥，成都，深圳，广州，占比50-60%左右。比去年增加。也有流派的郑州 长春济南流派率20%左右。22城里央企占主流，今年民企的占比有所 提升。去年22城土拍上半年民企16%。今 年上半年34%。当下土地市场特征几个方面：部分城市在 点状回暖。整体三四线城市土拍市场非常 弱。全国来看比较冷清。5月份以来，土拍市场有些新的特征和发展迹象：央企的投 资逻辑严重趋同，核心城市摇号中签率走 低。有公司用马甲。民营企业也开始参与 摇号，比如产业链上的其他企业。土地市 场持续冷清和低迷，带来整体收入下降明 显，地方财政压力持续加大。引发新的地 方债的担忧，反馈到企业投资信心的下降。集中供地，1-5月整体热度高于2022 年同期。触顶地块增多，但还是点状。房企的经营展望：主要的结论整个企业销 售增长不及预期，投资态度更趋谨慎。检 测到1-5月重点房企的增长额8.4%，同比 还是好一点。但是增幅比上个月下降。动 能不足。5月100家房企环比下降18%。不 同类别的房企，整个还是分化。业绩分 化：头部央企增速较块，平均17%同比。民企下降33%。从不同企业规模看，前十 的增长15%，1-30的增长6%，50-100的 负增长。从拿地来看，100家房企，拿地同比下降 49%。新的特点：民企拿地的态度有所积 极，2022年全年民企拿地占比16%，今年 1-5月33%。地方国资有所下降。优质民营 房企接过拿地的接力棒。后果：目前整个的投资态度比较分化，头 部央企里面投资的态度，积极性比较高。1-5月5家央企超过60%，投资信心显著提 升。12家违约房企全部都没有拿地。拿地 的区域看，100家房企基本上拿地的偏好 还是聚焦于一二线城市。50家房企一二线占比87%，比去年上升7.8个百分点。更加 聚集。更加聚集到长三角。企业端总结：销售额同比微增，但是投资 还是下降。很多民企投资没有发力，有部 分民企近期开始拿地，但其中很多都是产 业链上其他行业的，多元化综合性业务支 撑的。专业民企比较少。民企销售融资都 没有明显改善。偿债压力突出。政策：中央的政策表态，历次大会相关部 委都比较积极，支柱产业，防风险，保教 楼。信心和预期的引导。政策落地得靠地 方，限购，限贷，限售。1-5月份各地数量 没有去年多。今年各地的放松幅度动作频 次没有太高，整个1-5月份频次下降很明 显。1-3线很多政策还是结构性优化，政策空间还有一些。未来政策的演化：1、关于 房地产行业的低位，支柱产业定位，经济 复苏动能不稳定，房地产对经济的作用更 加突出。政策会考量。2、目前行业的困 境，下行态势明显，居民和房企信心都不 足。整个行业的风险没有化解，市场企稳 面临困难。3、大的基调：2020年以来房 住不炒已经是长期的底线，政策会不会回 到老的路子。如何兼顾长期稳定发展，和 需求端重塑信心。兼顾这三个背景，需求端：1、一线城市一区一策2、房贷利率，二套房3、认房认贷，降低首付比，支持合理需求 4、交易税费5、普宅认定标准方面6、生育政策，人才政策。供应端：前期政策未来要持续跟踪。有没有落实。待售住宅的存量盘活。商品房和保障房的 转化。短时间为房企提供更多流动性的。Q、二手房挂牌增加有没有短期因素，未 来供需会改善吗？A、二手房的挂牌量增加有阶段性的影 响。个体业主。5月份的挂牌量相比4月往 下走。存在这样的可能。未来回归到平均 水平。未来供求关系二手房这一块。挂牌 的撤回来，有些业主挂着，也不觉得短期 会成交。未来政策如果出来，可能短期会有变化。供求关系发生变化，价格下跌的 压力就可能不会太大。可能回归理性。新房的供需关系，有些城市，因为需求弹 性比较大，出来政策。但供应的弹性没那 么大。有些库存比较低的城市存在短期供 应跟不上的压力。但这种城市存在未来上 涨压力的城市现在也不会太差。Q、政策空间？ A、政策观察期，一二线城市相对谨慎，看看市场能去化到什么程度。政策不要过 多矫正。另一方面，关于政策空间的问 题，一二线还是有很大的空间的。三四线 的空间比较小。企业端自己也想办法，买 房送东西。三四线房票。储备不多了。但 是一二线还是有一定的空间的。Q、青岛的政策：货币化安置，棚改，商 品房改公租房。是未来的方向吗？A、可能是一个方向。存量房的消化，可 以存量房转保障房。不需要新建，这块可 以做，很多城市可以做。短期达成。这个 政策是一举多得。但是银行要配合，低息贷款等等。对企业 来说很难算账。企业做可以有财税的优 惠，政府也可以批量导入客群。