行业融资下滑，杭州土拍热度延续

投资要点 6月44城新房成交面积同比+5%，环比+23%；14城二手房成交面积同比+50%，环比+27%。截至9日，6月44城新房累计成交面积同比+5%，环比5月同期+23%；全年累计同比+10%。其中，一线城市6月累计成交同比+43%，环比5月同期+43%，全年累计同比+34%。二线城市6月累计成交同比+1%，环比5月同期+23%；全年累计同比+7%。三四线城市6月累计成交同比-14%，环比5月同期+1%；全年累计同比-2%。6月14城二手房累计成交面积同比+50%，环比5月同期+27%；全年累计同比+53%。根据克尔瑞调研数据，6月全国27个重点城市商品住宅新增供应面积预计为1214万平方米，环比增长9%，同比下跌36%，较前6月平均仅微增1.6%，房企年中供货量增幅有限，显示市场复苏动能转弱后房企推货信心不足，预计在无重大政策利好下6月楼市整体仍延续平淡。 杭州第五轮集中土拍维持较高热度，重点城市近七成地块逾期未供。6月9日杭州完成第五批次集中供地，此次共挂牌5宗宅地，总建筑面积39.2万平方米，采取“限房价、限地价+摇号”的出让方式，上限溢价率12%。最终以4宗封顶、1宗底价成交，总出让金额约104亿，成交楼面均价26587元/平方米，平均溢价率11.25%。较热门的钱江新城二期、九堡两宗地块参拍房企都在30家以上，市场热度较高。据克尔瑞统计，截至5月末土地市场网拟出让地块详细清单涉及9220宗地，总用地面积近2.5万公顷，与2022年同期基本持平，实际供应规模仅1.65万公顷，较2020年同期降幅超六成。重点城市预计5月31日前上市的涉宅地有2042宗，但仅700宗已供，近七成地块逾期未供，土地供应节奏较为缓慢。 行业融资趋弱，年内债务到期规模趋缓。中指研究院监测，2023年5月房地产企业非银融资总额为530亿元，同比下降24.4%，环比下降27.2%。行业平均利率为3.64%，同比下降0.15个百分点，环比下降0.15个百分点。从融资结构来看，5月信用债规模占比45.6%，海外债占比4.3%，信托占比7.2%，ABS融资占比43.0%。2023年6月到期债券余额为712亿元，其中，海外债占比为24%，信用债占比为76%。2023年内到期债券余额为4579亿元，占总债券余额的18.6%，其中，海外债占比为34.4%，信用债为65.6%。整体来看2023年行业偿债压力有所减小，单月到期规模都在千亿以下。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A、龙湖集团、华润置地等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 6月44城新房成交面积同比+5%，环比+23%；14城二手房成交面积同比+50%，环比+27%。截至9日，6月44城新房累计成交面积同比+5%，环比5月同期+23%；全年累计同比+10%。其中，一线城市6月累计成交同比+43%，环比5月同期+43%，全年累计同比+34%。二线城市6月累计成交同比+1%，环比5月同期+23%；全年累计同比+7%。三四线城市6月累计成交同比-14%，环比5月同期+1%；全年累计同比-2%。6月14城二手房累计成交面积同比+50%，环比5月同期+27%；全年累计同比+53%。根据克尔瑞调研数据，6月全国27个重点城市商品住宅新增供应面积预计为1214万平方米，环比增长9%，同比下跌36%，较前6月平均仅微增1.6%，房企年中供货量增幅有限，显示市场复苏动能转弱后房企推货信心不足，预计在无重大政策利好下6月楼市整体仍延续平淡。 图1：44城商品房成交面积（万方，MA7） 图2：14城二手房成交面积（万方，MA7） 杭州第五轮集中土拍维持较高热度，重点城市近七成地块逾期未供。6月9日杭州完成第五批次集中供地，此次共挂牌5宗宅地，总建筑面积39.2万平方米，采取“限房价、限地价+摇号”的出让方式，上限溢价率12%。最终以4宗封顶、1宗底价成交，总出让金额约104亿，成交楼面均价26587元/平方米，平均溢价率11.25%。较热门的钱江新城二期、九堡两宗地块参拍房企都在30家以上，市场热度较高。据克尔瑞统计，截至5月末土地市场网拟出让地块详细清单涉及9220宗地，总用地面积近2.5万公顷，与2022年同期基本持平，实际供应规模仅1.65万公顷，较2020年同期降幅超六成。重点城市预计5月31日前上市的涉宅地有2042宗，但仅700宗已供，近七成地块逾期未供，土地供应节奏较为缓慢。 表1：杭州2023年各轮集中供地情况 图3：前5月全国土地供应和预公告对比（万公顷） 图4：典型城市1-5月预供地清单完成率 行业融资趋弱，同环比均呈现下降。中指研究院监测，2023年5月房地产企业非银融资总额为530亿元，同比下降24.4%，环比下降27.2%。行业平均利率为3.64%，同比下降0.15个百分点，环比下降0.15个百分点。从融资结构来看，5月信用债规模占比45.6%，海外债占比4.3%，信托占比7.2%，ABS融资占比43.0%。 年内债务到期规模趋缓，偿债压力减小。2023年6月到期债券余额为712亿元，其中，海外债占比为24%，信用债占比为76%。2023年内到期债券余额为4579亿元，占总债券余额的18.6%，其中，海外债占比为34.4%，信用债为65.6%。整体来看2023年行业偿债压力有所减小，单月到期规模都在千亿以下。 图5：5月房企非银融资总额同比-24.4% 图6：房企债务到期总额 2市场回顾 上周上证指数上涨0.04%、沪深300指数下跌0.65%，创业板指下跌4.04%，万得全A上周交易额4.48万亿，环比下跌5.22%。从板块表现来看，通信、传媒、银行、家用电器、休闲服务等表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周上涨了1.23%，在所有申万一级行业中相对排名6/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌10.96%，在所有申万一级行业中相对排名27/28。 上周申万地产板块交易额783.63亿，环比上涨42.35%。 图7：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图8：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周京投发展、天津松江、奥园美谷等个股涨幅显著。宋都股份、阳光城、粤泰股份等个股跌幅显著。 图9：上周京投发展、天津松江、奥园美谷等个股涨幅显著 图10：上周宋都股份、阳光城、粤泰股份等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周ST爱旭、万科A、保利地产等排在行业前列，成交额均超过了48亿。其中ST爱旭和万科A交易额合计144.23亿，占板块交易额比重为16.08%，ST爱旭和万科A交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，京投发展、电子城、铁岭新城等涨幅居前，上涨个股个数占比31.06%。年初以来，宋都股份、阳光城、粤泰股份等个股跌幅居前。 图11：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图12：年初以来申万地产上涨个股占比为31.06% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有44只股票上涨，合景泰富集团、时代中国控股、天誉置业等涨幅居前，而丰盛控股、金地商置、上实城市开发等位居跌幅前列。年初以来，太阳城集团、上海实业控股、中国海外宏洋集团等个股表现强势。上周从成交金额来看，龙湖集团、华润置地、碧桂园和中国海外发展均超过16亿（人民币）。 图13：上周表现强势的港股通内房股 图14：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有14只股票上涨，时代邻里、佳兆业美好、中海物业等个股涨幅居前，而新大正、绿城服务、滨江服务等个股跌幅靠前。 年初以来，中海物业、滨江服务、蓝光嘉宝服务等个股表现比较强势。从上周成交额来看，碧桂园服务达到17.95亿（人民币），其余股票成交额均在4亿元以下。 图15：上周表现强势的物业股 图16：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 6月5日，中指研究院报告显示，上周楼市整体环比上涨28.2%。分城市来看，一二线城市环比均涨，三线城市则环比下降。13个代表城市成交面积同比持续上涨，其中一线城市同比涨幅显著；库存总量环比略涨。地市整体供求较上周走高，宅地供应量增逾八成，整体均价环比上扬，宅地均价增近三成。出让金总额增近两倍，杭州收金108亿领衔。一线城市交易活跃，北京逾184亿公告7宗经营性用地。房企融资类型以中期票据为主，房企拿地城市集中在北京、广州、苏州、青岛、金华、温州等城市。（财联社） 6月5日，深圳市住房建设局相关负责人表示，城中村保障性住房规模化品质化改造提升由政府主导筹集，改造后的租金以不涨为原则，单套租金原则上与改造前基本持平，即便个别房源因改造成本高、投入较大、建筑结构复杂，也必须严格控制成本、严格控制价格、严格加强价格监督。（财联社） 6月6日，58同城、安居客发布《2023年百万房地产经纪人生存报告》，从房地产经纪人群体的年龄、收入、学历、住房情况、从业年限、工作时长、工作内容等多维度，呈现当前中国房地产经纪人的职业现状。报告显示，随着房地产经纪人的职业化发展，其综合素质近年来不断提升，大专以上学历的经纪人达到54.3%，同比上涨3.9%；62.4%的经纪人从业年限超3年，同比上涨9.1%；经纪人工作内容多元化已成为常态，一半以上的经纪人会选择同时开展新房、二手房、租赁等相关业务；经纪人逐步接受佣金模式的变化，近半数经纪人倾向无底薪+高提成的薪资结构；专业、靠谱的经纪人是客户首选，超七成购房者倾向专业度高的经纪人。（中国证券报·中证网） 6月6日，山东省青岛市市辖区2023年第二批次拟出让住宅用地详细清单已于近日发布，共计14宗住宅地块，宗地面积共48.8028公顷。从地块区位来看，14宗地块分别位于城阳区、市北区、崂山区、李沧区以及西海岸新区。按照公示信息，第二批次拟出让住宅用地的拟出让时间段为2023年6月3日至2023年9月3日。14宗地块中，宗地面积最大的地块为崂山区QD202302LS01地块，该地块宗地面积8.3097公顷；另一宗位于西海岸新区的QD202302HD02地块，宗地面积为7.7813公顷。（澎湃新闻） 6月7日，北京市住房和城乡建设委员会牵头起草了《关于加强已购共有产权住房管理有关工作的通知（征求意见稿）》，向社会公开征求意见。意见稿提出回购条件及方式、上市交易细则、变更签约主体和变更不动产权证等具体要求。已购共有产权住房家庭取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额。已购共有产权住房家庭取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。（财联社） 6月7日，中指研究院数据显示，2023年1-5月房地产企业非银融资总额为3146.2亿元，同比下降16.7%。其中，房地产行业信用债融资1947.2亿元，同比下降4.5%；海外债发行110.7亿元，同比下降22.5%；信托融资182.8亿元，同比下降65.4%；ABS融资905.5亿元，同比下降15.2%。5月海外债经过连续两月断发后恢复发行，发行方为新城、越秀、绿景。（证券时报·e公司） 6月7日，广东卫健委发布《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的实施意见》。 其中提出，稳妥有序实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，不断深化优生优育及妇女儿童健康服务，完善托育、财政、税收、保险、教育、住房、就业等方面的生育支持措施。支持有条件的幼儿园改造环境、开设托班，招收2―3岁幼儿。逐年增加公办幼儿园学位供给，“十四五”期间新增33万个以上公办幼儿园学位，新建、改扩建2500所公办幼儿园。（财联社） 6月7日，据上海链家研究院的监控数据显示，5月份，上海全市共成交二手房1.53万套，环比下降13%，成交金额510亿元，环比下降16%，