1中诚信国际 2中诚信国际变革、转型、调整中的房地产行业 3全国合约销售额在2023年初恢复正增长全国合约销售额(3个月移动平均值)合约销售额以总销售面积乘以平均售价计算。本报告中所有销售额数据均为按3个月滚动计算的合约销售额，除非另有说明。资料来源：国家统计局-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%全国销售额3个月移动平均同比变化(左轴) 4»购房者对收入增长和消费的信心仍然不足»项目停工风险仍然存在，但负面影响将逐渐消失不确定性依然存在，但合约销售额进一步下行的风险有限2021年1月以来的月度竣工面积及同比变动资料来源：Wind-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0% - 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000月度竣工面积(万平方米，左轴)月度竣工面积同比变动(右轴) 5»我们预计在中国优化疫情防控政策、经济复苏以及有利的政府政策之下，未来6-12个月全国合约销售额同比将持平»2023年第一季度全国合约销售额同比增长6%，部分受到被抑制的需求得以释放的支持全国合约销售额将企稳，但仍处于较低水平我们预计未来12个月全国合约销售额(12个月移动平均值) 将企稳 10 11 12 13 14 15 16 17 18人民币万亿元全国合约销售额(12个月移动平均值)合约销售额以总销售面积乘以平均售价计算。本报告中所有销售额数据均为按12个月滚动计算的合约销售额，除非另有说明。资料来源：国家统计局、穆迪投资者服务公司测算 6分化将持续：一二线城市房价走势更强一线城市：北京、广州、上海、深圳。上图包括的二线城市：天津、石家庄、太原、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、无锡、呼和浩特和三亚。70个大中城市中除上述一二线城市之外即为三四线城市。资料来源：国家统计局新住宅物业平均销售价格增长率在各级城市均有所反弹-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%14%同比变动一线城市二线城市三四线城市 7分化将会持续：国企开发商的业绩强劲国企开发商与民营开发商的合约销售额比较(截至2023年4月)上图包括前30大开发商2023年1-4月和2022年合约销售额。资料来源：中国房产信息集团、穆迪投资者服务公司05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,00020212022202120222022 Jan-Apr2023 Jan-Apr2022 Jan-Apr2023 Jan-AprSOEPOESOEPOE人民币十亿元-17%-46%54%-8% 8中诚信国际变革、转型、调整中的房地产行业 9中诚信国际近年来房地产市场周期回顾中国房地产市场调控政策及商品房销售额同比变化（%）(60)(40)(20)0204060801001201401602008-02-292008-04-302008-06-302008-08-312008-10-312008-12-312009-03-312009-05-312009-07-312009-09-302009-11-302010-02-282010-04-302010-06-302010-08-312010-10-312010-12-312011-03-312011-05-312011-07-312011-09-302011-11-302012-02-292012-04-302012-06-302012-08-312012-10-312012-12-312013-03-312013-05-312013-07-312013-09-302013-11-302014-02-282014-04-302014-06-302014-08-312014-10-312014-12-312015-03-312015-05-312015-07-312015-09-302015-11-302016-02-292016-04-302016-06-302016-08-312016-10-312016-12-312017-03-312017-05-312017-07-312017-09-302017-11-302018-02-282018-04-302018-06-302018-08-312018-10-312018-12-312019-03-312019-05-312019-07-312019-09-302019-11-302020-02-292020-04-302020-06-302020-08-312020-10-312020-12-312021-03-312021-05-312021-07-312021-09-302021-11-302022-02-282022-04-302022-06-302022-08-312022-10-312022-12-312023-03-31第三轮周期本轮下行周期2020年1月，全国各地陆续在供给端出台支持政策；同时，财政部、国家统计局、央行、银保监会等多部门多次发声，坚持“房住不炒”的定位和“因城施策”的基本原则不变2019年7月，中央政治局会议提出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不讲房地产作为短期刺激经济的手段随着“三道红线”、“贷款两集中”等房地产调控政策的持续影响，叠加部分房企信用风险事件发酵，房企再融资渠道受阻，居民购房信心有所下降，2021年下半年以来商品房销售市场明显降温21年年底以来实施一揽子房地产支持政策；包括适度放松限购政策、出台金融16条支持房企融资、放开上市房企股权融资渠道、支持民营房企债券融资等第二轮周期第一轮周期2009年10月，“国四条”出台；2010年1月，“国十一条”出台；2010年4月，“国十条”出台；从信贷、税收以及购房资格等方面抑制房价的过快上涨2013年2月，为了抑制投资性购房需求，“新国五条”出台2015年3月，在以“去库存”为背景的主要基调下，国土部、住建部、人民银行、银监会发文，限供应、促需求 10中诚信国际房地产行业政策梳理调控政策未见明显松动城市目前2016 年9月调控以来本地限购外地限购社保（年）首套最低首付二套最高首付认房又认贷特殊政策本地限购外地限购社保（年）首套最低首付二套最高首付一线城市深圳限2限1深圳户口3年；外地户口5年30%80%是社保区分户籍限2限1230%70%广州限2限1530%70%是限2限1330%60%上海限2限1535%70%是限2限1230%70%北京限2限1530%80%是限2限1530%60%房改元年98年，住房体制改革；99年：全面停止福利分房制度1998---19992002-200802-08年，政策工具箱：货币政策、贷款利率及首付比例调整为主10-15年10年4月，新“国十条”出台；政策工具箱首次增加购房资格方面的调控政策；需求端调控政策工具箱演变为：包括但不仅限于限价、限售、限购、认房认贷、购房资格、首付比例、贷款利率等方式的组合2010-20152016-至今16年12月，经济工作会议首次提出“因城施策、房住不炒”，至今房地产调控基调未发生改变目前，各地因城施策，针对各地不同的市场环境和基本面表现，进行针对性调节注：限2是指本市户籍家庭限购2套；限1是指本市户籍单身人士或非本市户籍但满足购房资格的单身外地人士限购1套。 11中诚信国际城市目前2016 年9月调控之前本地限购外地限购社保（年）首套最低首付二套最高首付认房又认贷特殊政策本地限购外地限购社保（年）首套最低首付二套最高首付二线城市南昌限1限1230%50%是不限购不限购无需20%30%厦门限2限10.530%70%是二孩不限购不限购无需20%30%海口限2限1520%50%外省首付70%不限购不限购无需20%30%西安限2限10.530%70%不限购不限购无需20%30%福州限2限1无需30%50%区域不限购不限购无需20%30%郑州限2限1230%40%不限购不限购无需20%30%长沙限2限1230%45%二孩，租赁不限购不限购无需20%30%合肥限3限10.530%50%是投靠，区域不限购不限购无需20%30%成都限2限1130%70%二孩，区域不限购不限购无需20%30%沈阳限2限2无需30%40%不限购不限购无需20%30%石家庄不限购限1230%50%不限购不限购无需20%30%武汉限3限10.530%40%是二孩，投靠不限购不限购无需20%30%无锡限2限1230%50%取消二孩，投靠不限购不限购无需20%30%大连新1限2无需30%40%不限购不限购无需20%30%苏州限3限10.530%60%取消不限购不限购无需20%30%天津限2限10.530%40%取消二孩，投靠不限购不限购无需20%30%南京限2限10.530%60%取消二孩，大区域不限购不限购无需20%30%杭州限2限1130%40%取消二孩不限购不限购无需20%30%太原限2限1无需20%40%不限购不限购无需20%30%青岛限2限1住0.530%40%二孩，大区域不限购不限购无需20%30%宁波不限购不限购无需30%60%不限购不限购无需20%30%济南限2限10.530%40%投靠，大区域不限购不限购无需20%30%房地产行业政策梳理 12中诚信国际变革、转型、调整中的房地产行业 13»对于住房抵押贷款，银行将继续持支持态度，但其对房地产开发商，尤其是受困开发商的敞口大幅增加的可能性不大。融资环境改善–商业银行房地产开发贷款增长回暖房地产行业贷款总额包括土地和房地产开发贷款及住房抵押贷款。资料来源：中国人民银行、国家统计局、穆迪投资者服务公司-5%0%5%10%15%20%25%30%0102030405060人民币万亿元房地产开发贷款总额-左轴住房抵押贷款总额-左轴房地产开发贷款总额同比增长率-右轴住房抵押贷款总额同比增长率-右轴房地产开发贷款总额占银行体系贷款的比例-右轴住房抵押贷款总额占银行体系贷款的比例-右轴 14»国企仍可通过境内债券市场融资；实力较强的民营开发商的境内债券市场融资渠道逐渐打开»境外债券市场融资保持低迷融资环境改善–债券市场受评开发商发行增信债券示例资料来源：公司公告、NAFMII发行人评级/展望发行规模(人民币十亿元)发行日到期日利率期限(年)龙湖集团控股有限公司Baa2/负面1.58/26/20228/26/20253.3%32.011/30/202211/30/20253.0%3新城发展控股有限公司Ba3/负面1.09/13/20229/13/20253.3%32.012/12/202212/12/20254.3%3碧桂园控股有限公司Ba3/负面1.59/19/20229/19/20253.2%30.812/13/202212/13/20244.9%20.212/13/202212/13/20244.0%21.012/26/202212/26/20254.3%30.85/9/20235/9/20253.8%20.95/9/20235/9/20254.0%2旭辉控股（集团）有限公司Ca/负面1.29/22/20229/22/20253.2%3金辉控股（集团）有限公司B3/负面1.212/5/202212/5/20254.0%3雅居乐集团控股有限公司Caa1/负面1.21/19/20231/19/20264.7%3中骏集团控股有限公司B3/负面1.51/19/20231/19/20264.1%3 15中诚信国际变革、转型、调整中的房地产行业 16中诚信国际房企拿地意愿不足，推地及土地成交降至16年水平7.52 5.58 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%024681012141620132014201520162017201820192020202120222023.1~3全国:住宅用地:推出土地建设用地面积全国:住宅