2023年5月28日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）请务必阅读正文后免责条款平安证券研究所地产团队、固定收益团队地产行业周报多地土拍热度较高，房贷利率趋于平稳 2核心摘要周度观点：本周成都、南昌、杭州、合肥开展土拍，受益核心地段推盘增加等，土拍触顶摇号频现、溢价成交较多，且民企拿地金额占比提高，“少量高频”模式成为各地供地常态。贝壳研究院披露5月百城首套主流房贷利率平均为4.0%，较上月微降1BP；二套主流房贷利率平均为4.91%，与上月持平，房贷利率下滑有所放缓。5月统计的50城新房日均成交同比增长10%，增速较上月回落16.3pct，其中三四线成交同比降16%、楼市热度承压，后续各地因城施策等政策支持或可期待。建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、华发股份、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。政策环境监测：1）多地土拍热度回升，民企拿地占比提高；2）惠州：整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为。市场运行监测：1）新房成交环比回升，后续有望修复。本周（5.20-5.26）新房成交3.1万套，环比增2.3%，二手房成交2.0万套，环比降2.0%。5月新房日均成交同比增长10%，增速较上月回落16.3pct。2）库存环比微降，去化周期12.4个月。16城取证库存10044万平，环比降0.3%，去化周期约12.4个月。3）土地成交回升、溢价率回落，二线占比提高。上周百城土地供应建面2146.2万平、成交建面3410.2万平，环比降20.2%、升21.4%；成交溢价率3.4%，环比降2.9pct。其中一、二、三线成交建面分别占比3.2%、32.4%、64.3%，环比分别升2.5pct、升1.6pct、降4.2pct。资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行122亿元，环比增加89亿元；境外地产债发行1亿美元，环比减少0.4亿美元；重点房企发行利率为2.08%-7.95%，可比发行利率较前次以下行为主。2）地产股：本周房地产板块跌3.5%，跑输沪深300（-2.4%）；当前地产板块PE（TTM）13.92倍，估值处于近五年96.2%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为张江高科、深振业A、中交地产；南向资金净流入前三为华润置地、万科企业、雅生活服务。风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 偏紧政策环境监测-政策梳理3资料来源：各部门网站中性偏松南海诸岛2023年5月24日水乡客厅长三角一体化水乡客厅总规划师制度正式建立实施2023年5月25日衡阳双缴存职工可提取住房公积金用于支付首套房的首付款探索创新公共租赁住房的投融资机制2023年5月22日上海2023年5月25日信阳可提取本人及配偶、父母、子女的住房公积金购买自住房2023年5月25日南京加大对多子女家庭住房公积金购房租房支持力度明确鄞州区近远期发展目标，构建全域多级城镇体系2023年5月22日宁波2023年5月23日杭州全面推进城市更新，深化城中村改造工作从事房地产经纪活动的机构，应当办理房地产经纪机构备案2023年5月23日福建2023年5月22日惠州严禁开发企业、中介出现首付贷、零首付等违规销售行为2023年5月22日广州部分人群租房提取限额提高至每人每月1400元2023年5月23日深圳通过租赁或合作经营收储房源的城中村收储合同不少于10年2023年5月23日海南加大对住房公积金缴存人租赁住房支持力度2023年5月25日住建部加快排查整改燃气橡胶软管安全隐患 政策环境监测-重点政策点评4资料来源：中指院，平安证券研究所2020年1月10日多地土拍热度回升，民企拿地占比提高事件描述：截至5月19日，成都首批土地出让完成，过半触顶摇号，成交超311亿。同日，南昌第二批土拍，4宗触顶、1宗溢价、1宗底价、1宗流拍，揽金31亿，平均溢价12.8%。5月23日，杭州第四批9幅地块全部成交，三分之二地块封顶摇号，总成交138亿。5月25日，合肥4宗地块全部溢价成交，3宗进入竞品质阶段，成交达56亿。点评：1）核心地段推地力度不减，溢价率回升。如成都首批土地核心区占比提升15.7个百分点至五成以上，多数地块容积率偏低，平均容积率2.02，适合打造改善性住房产品，符合当前中高端改善需求的释放。溢价率方面，杭州、苏州、南京等长三角重点城市年内土拍溢价率明显回升，截至目前整体溢价率高于去年任何一批土拍。整体溢价率最高的城市是合肥，达到13.3%，较去年平均值高出6.2个百分点，其余重点城市也有不同程度的提升。2）民企参与意愿提升，拿地金额占比提高。截至5月26日，22城累计拿地金额中民企占比达29%，较2022年提升13个百分点。其中，杭州、成都等城民企拿地占比提升尤为明显，如杭州民企拿地占比六成以上，5月23日出让9宗地全部被民企竞得，其中滨江仍为民企拿地主力；而成都更多为本土民企，如诚一投资、四川邦泰置业、乐山海天、嘉禾兴等。3）“少量高频”模式成为各地供地常态。成都本次供应的八宗地块属于2023年“第一批拟供应商品住宅用地项目清单”，清单中的35宗土地从3月下旬至今陆续出让。同样，深圳第二批另有10宗地将在8月底前完成竞拍。“少量高频”成为今年土拍的一大特点，各地的出让周期显示出比往年更大的差异。土拍规则优化有利于完善供地信息，减轻房企集中拿地资金压力，给房企充足时间决策，也给地方政府招商推介留够时间，有利于促进土拍成交。 政策环境监测-重点政策点评5资料来源：惠阳住建局，平安证券研究所2020年1月10日惠州：整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为事件描述：5月20日，惠州惠阳住建局发布《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》（以下简称“通知”），强化房地产市场监管，规范销售行为，维护购房人合法权益。点评：1）政策旨在规范楼市销售，避免不良影响。近日媒体报道，惠州大亚湾出现“4.8折降价最猛楼盘”，引发市场关注。监管迅速介入，暂停涉事项目销售，随后公开通报，该项目结合市场形势由精装改毛坯，备案价相应调整，但部分中介介绍时未清晰说明。5月20日惠阳住建局发布通知，严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。2）二季度楼市逐步承压，期待更多政策支持。惠州一季度销售新建商品住宅174万平方米，同比上升68.05%，但4月网签量环比下跌40%、同比增速降至44%。统计的重点50城5月新房日均成交同比增长10%，增速较上月回落16.3pct，其中三四线城市同比负增长。考虑收入预期改善及居民信心修复需要时间，加上尽管大部分城市房价止跌，但短期缺乏大幅上行基础，意味着居民购房需求释放并不急迫，均将导致楼市复苏斜率更缓且过程波动，后续各地因城施策等支持或可期待。 市场运行监测6资料来源：中指院，Wind，平安证券研究所注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日点评：本周（5.20-5.26）新房成交3.1万套，环比增2.3%，二手房成交2.0万套，环比降2.0%。5月新房日均成交同比增长10%，增速较上月回落16.3pct。成交:新房环比回升，后续有望修复主流50城新房月日均成交变化重点城市一二手房周成交变化2023年50城一手周均成交较2022降6.2%2023年20城二手周均成交较2022年升45.7%00.511.522.533.50246822.3.1222.6.1222.9.1222.12.1223.3.1250城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）万套万套-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2022.52022.72022.92022.112023.12023.32023.5新房月日均成交同比一线同比二线三线02468W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W522021年2022年2023年万套00.511.522.533.5W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W522021年2022年2023年万套 市场运行监测7资料来源：Wind，平安证券研究所库存：环比微降，去化周期12.4个月点评：16城取证库存10044万平，环比降0.3%，去化周期约12.4个月。16城商品房取证库存及去化月数02468101214161820800085009000950010000105001100021.4.921.5.2821.7.1621.9.321.10.2221.12.1022.1.2822.3.1822.5.622.6.2422.8.1222.9.3022.11.1823.1.623.3.323.4.2116城库存去化月数（右）万平月 82020年1月10日点评：上周百城土地供应建面2146.2万平、成交建面3410.2万平，环比降20.2%、升21.4%；成交溢价率3.4%，环比降2.9pct。其中一、二、三线成交建面分别占比3.2%、32.4%、64.3%，环比分别升2.5pct、升1.6pct、降4.2pct。土地：成交回升、溢价率回落，二线占比提高资料来源：Wind，平安证券研究所市场运行监测百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城02000400060008000100002022.42022.72022.102023.12023.4W5.8百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周0%1%2%3%4%5%6%7%0500100015002000250030002022.42022.72022.102023.12023.4W5.8平均楼面价平均溢价率(右轴）元/平近1年近4周01000200030004000500060007000800022.3.1422.6.1422.9.1422.12.1423.3.14一线成交建面二线三线万平348 237 208 192 125 0100200300400泸州苏州湖州重庆成都万平百城土地成交前五城（5.15-5.21） 资本市场监测——流动性环境2020年1月10日资金价格多数上行。本周R001上行1.44BP至1.53%，R007上行20.23BP至2.15%。下周公开市场操作到期180亿元。为维护银行体系流动性合理充裕，本周央行累计开展了180亿元7天期逆回购，全周央行实现公开市场净投放580亿元。下周公开市场到期180亿元。流动性环境：资金价格多数上行资料来源：Wind，平安证券研究所灰色面积图表示公开市场操作规模（亿元）；淡橘色线对应流动性情绪指数，50为基准，高于50代表偏紧；黑色点表示央行描述中提到了流动性水平较高；红色点表示开展了公开市场操作但是净投放为零，可作为央行对合意流动性的参考基准；绿色点表示央行投放对冲了税期或地方债供给期。R007较上周上行20BP（%）资金价格有所上行（%）-6,000-4,000-2,00002,0004,0006,0008,0002030405060708090净投放（亿元，右轴）流动性指标平均基准央行对冲央行对流动性表述为较高对冲缴税发债投放1234501-0201-1702-0102-1603-0303-1804-0204-1705-0205-1706-0106-1607-0107-1607-3108-1508-3009-1409-2910-1410-2911-1311-2812-1312-2820192020202120222023 资本市场监测——境内债2020年1月10日本周（5.22-5.28）境内地产债发行量环比上升、同比下降，净融资额环比上升、