房地产开发行业1~4月统计局数据点评：统计局基数调整，销售回落新开工投资低迷

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告|行业月报 2023年05月18日 房地产开发 统计局基数调整，销售回落新开工投资低迷——1-4月统计局数据点评 注：房地产开发投资、商品房销售面积等指标增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。 投资：受到土地投资、新开工、施工拖累，房地产开发投资额累计降幅持续扩大至6.2%。1-4月，全国房地产开发投资额为35514亿元，同比减少6.2%，较1-3月同比降低0.4pct；4月单月投资额为9540亿元，环比减少22.5%，同比减少7.3%。由于1-4月大部分城市土地供应未放量成交处于低位、房企普遍新开工意愿不高、施工面积体量趋势性萎缩（2-3年），开发投资维持负增且降幅连续两个月扩大。我们预计2023年房地产开发投资额乐观和悲观预期下分别为12.4万亿元和12.1万亿元，较2022年分别同比-6.3%和-8.6%。 新开工：新开工持续走低，累计降幅扩大至21.2%，单月环比降低32.7%。1-4月份，全国累计新开工面积31220万方，同比减少21.2%，较1-3月同比降低2pct；4月新开工面积7099万方，环比减少32.7%，同比减少27.4%，较3月同比提高1.6pct。1-4月新开工整体较弱，一方面因为1-4月土地成交处于低位，且2022年城投获取的项目开工率较低；另一方面因为全国结构性库存高企，导致销售复苏向新开工传导的链条不通畅，房企新开工意愿不足。我们预计全年新开工面积同比保持负增长，跌幅10%-15%。 竣工：累计竣工增幅连续两月扩大，1-4月同比增长18.8%，4月同比增长41.8%。1-4月份，全国累计竣工面积为23678万方，同比增长18.8%，较1-3月同比提高4.1pct；4月单月竣工面积为4256万方，环比减少31.8%，同比增长41.8%，较3月同比提高9.8pct。竣工持续回升，一方面因为房企今年竣工节点对应过往销售高点，需竣工项目量相对较多；另一方面“保交楼”在持续推进中。我们预计全年竣工面积同比增长8%-12%。 销售：累计销售额同比增幅扩至8.8%，单月环比减少近4成。1-4月，全国商品房销售额39750亿元，同比增长8.8%，较1-3月同比提高4.7pct；4月商品房销售金额9205亿元，环比减少39%，同比增长28%。1-4月，全国商品房销售面积37636万方，同比减少0.4%，较1-3月同比提高1.4pct；4月商品房销售面积7690万方，环比减少48.1%，同比增长5.5%。4月销售额环比降低一是因为供应量减少，二是因为随着前期积压需求释放接近尾声，市场情绪有所降温。城市之间分化较大，一线和部分强二线城市环比依然能维持正增或仅小幅下降，弱二线和大部分三四线城市环比降幅较大。全年预计将呈现总量弱复苏、结构复苏偏强的格局，一线+不超过三分之二的二线+少量三线城市有望在今年实现销售复苏。1-4月销售金额同比增长、销售面积却维持负增，一定程度也佐证了目前依然是以核心城市驱动的结构性市场。 资金：房企到位资金累计降幅收窄至6.4%，定金及预收款、个人按揭贷款累计同比由负转增。1-4月，房企到位资金累计值45155亿元，同比减少6.4%，较1-3月同比提高2.6pct；4月单月到位资金为10447亿元，环比减少21.9%，同比增长3.6%，较3月同比提高0.8pct。主要因为1-4月销售有所回暖，带动定金及预收款和个人按揭贷款同比由负转增，且占房企资金来源的比重继续提升。我们认为，三支箭的主要政策框架已经基本出到位，后续关注实际执行情况，特别是房企股权融资的推进、REITs的推进、信用债融资的推进。 投资建议：我们继续坚定地看多政策，认为需求回暖的持续需要政策继续呵护；全年看总量弱复苏、结构复苏偏强的格局，一线+不超过三分之二的二线+少量三线城市有望在今年实现销售复苏。择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理 肖依依 执业证书编号：S0680121070010 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2023W19：本周新房成交同比+15.1%，4月新增居民中长期贷款创近年低点》2023-05-14 2、《房地产开发：商业地产REITs支持文件落地，助推存量盘活提振消费》2023-05-13 3、《房地产开发：2023W18：五一楼市因基数影响同比增长16%，但总量仍偏弱》2023-05-07 -32%-16%0%16%2022-052022-092023-012023-05房地产开发沪深300 2023年05月18日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、房地产开发投资额累计同比-6.2%，新开工低迷竣工回升 ................................................................................ 3 二、销售额累计同比扩至8.8%，销售面积累计同比-0.4% ..................................................................................... 7 三、房企到位资金累计同比降低6.4%，降幅继续收窄 ......................................................................................... 10 四、投资建议 ................................................................................................................................................... 12 风险提示 .......................................................................................................................................................... 12 图表目录 图表1：房地产开发投资额累计值及同比 .............................................................................................................. 3 图表2：房地产开发投资额单月值及同比 .............................................................................................................. 3 图表3：住宅开发投资额累计值及同比 ................................................................................................................. 3 图表4：住宅开发投资额单月值及同比 ................................................................................................................. 3 图表5：累计开发投资额同比增速分业态（%） .................................................................................................... 4 图表6：单月开发投资额同比增速分业态（%） .................................................................................................... 4 图表7：累计投资同比增速分区域（%） .............................................................................................................. 4 图表8：单月投资同比增速分区域（%） .............................................................................................................. 4 图表9：累计新开工面积及同比 ........................................................................................................................... 5 图表10：单月新开工面积及同比 .......................................................................................................................... 5 图表11：各类房屋累计新开工面积同比（%） ...................................................................................................... 5 图表12：各类房屋单月新开工面积同比（%） ...................................................................................................... 5 图表13：累计竣工面积及同比 ............................................................................................................................. 6 图表14：单月竣工面积及同比 ............................................................................................................................. 6 图表15：各类房屋累计竣工面积同比（%） ......................................................................................................... 6 图表16：各类房屋单月竣工面积同比（%） ..