长沙土拍零距离：首拍热度回升，民企参与度有所提升

本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 1 2023年04月29日 长沙土拍零距离（9/23）：首拍热度回升，民企参与度有所提升 固定收益主题报告 4月25日，长沙完成2023年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 长沙2023年首轮土拍规则基本不变，放松售价限制。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，所有地块均可联合竞买，保证金比例仍为20%。拿地中，所有地块溢价率限制均为15%，地价触顶后的竞拍规则简化，所有地块均采用摇号的方式确定竞得人。拿地后，房价限制进一步放松，仅1宗地设置毛坯最高销售均价，其余7宗地地块均根据开发品质、长沙市楼市政策等因素进行价格监制，地块利润空间提升。 长沙本轮土拍平均溢价率明显提升，半数地块地价触顶，土拍热度回升。长沙2023年首轮土拍合计推地8宗，供地数量较去年四轮的22宗、19宗、22宗、13宗有所减少；无地块流拍或撤销，去年第三轮以来，广义流拍率维持较低水平；成交8宗，成交金额72.3亿，平均溢价率7.5%，较去年四轮的不足2%明显上升，处于历史较高水平，半数地块地价触顶，土拍热度回升。横向对比来看，在已完成首轮土拍的9城中，长沙广义流拍率为9城最低水平，平均溢价率高于9城平均水平4.6%。从区位来看，主城五区合计供地7宗，占比87.5%，其中岳麓区、开福区、天心区分别供地5宗、1宗、1宗；长沙县供地1宗。热门地块竞争较为激烈，共4宗地地价触顶，其中3宗地位于岳麓区，1宗地位于开福区，地块区位较好、周边配套成熟、教育资源丰富，例如开福区13号地块临近地铁6号线，周边拥有中南大学湘雅医院、省妇幼、烈士公园等配套资源；岳麓区10号地块为本轮土拍唯一限毛坯均价地块，其教育资源较优，毗邻博才培圣学校、师大附中博才实验中学（湘江校区）等。共4宗地因挂牌条件较高、区位相对较偏等原因底价成交。 城投仍为拿地主力，民企参与度大幅提升。国企全口径拿地金额7.0亿，拿地金额占比9.7%，较去年第四轮的56.3%大幅下降。仅主流国企华润置地7.0亿拍得1宗地。民企拿地占比大幅提升，民企全口径拿地金额30.6亿，拿地金额占比42.4%，较去年第四轮12.8%大幅提升。主流民企龙湖集团8.5亿拍得1宗地；欣利国际、天润置业、天鸿控股和湖南弘展置业联合体分别拿地8.7亿、7.0亿、6.5亿。城投拿地占比有所提升，仍为本轮土拍拿地主力，城投全口径拿地金额34.7亿，拿地金额占比48.0%，较去年第四轮的30.9%有所提升。先导投资、汉阳城建、湘江集团分别拿地17.4亿、10.4亿、6.9亿。 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君 分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 相关报告 TMT主线配置or新能源左侧布局？——图说2023Q1基金转债持仓 2023-04-29 地产复苏怎么看，债市怎么办？ 2023-04-28 四问证券公司债 2023-04-25 一文看懂2022年人口流动的四大特征 2023-04-24 从一季报看转债投资机会（上） 2023-04-22 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 2 内容目录 1. 长沙本轮土拍规则基本不变，放松售价限制..................................... 3 2. 土拍热度回升，板块冷热分化................................................. 3 3. 城投仍为拿地主力，民企参与度有所提升....................................... 5 图表目录 图1. 长沙2023年首轮土拍基本情况（宗，亿） ................................... 4 图2. 长沙本轮土拍平均溢价率明显提升（%） ..................................... 4 图3. 长沙广义流拍率为9城最低水平（%） ....................................... 4 图4. 长沙平均溢价率高于9城平均水平（%） ..................................... 4 图5. 城投仍为拿地主力，民企参与度大幅提升（%） ............................... 5 表1： 长沙本轮土拍规则基本不变 ............................................... 3 表2： 长沙2023年首轮土拍明细（元/方，万元，平方米） ......................... 5 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 3 4月25日，长沙完成2023年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.长沙本轮土拍规则基本不变，放松售价限制 长沙2023年首轮土拍规则基本不变，放松售价限制。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，所有地块均可联合竞买，保证金比例仍为20%。拿地中，所有地块溢价率限制均为15%，地价触顶后的竞拍规则简化，所有地块均采用摇号的方式确定竞得人。拿地后，房价限制进一步放松，仅1宗地设置毛坯最高销售均价，其余7宗地地块均根据开发品质、长沙市楼市政策等因素进行价格监制，地块利润空间提升。 表1：长沙本轮土拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮 限马甲、严控购地资金来源 20%，个别50%、30% 15%，个别10% 竞自持+摇号；摇号 限售价、部分地块根据开发品质等因素进行价格监制 - 22年二轮 22年三轮 限马甲、严控购地资金来源；仅68号地块不允许联合竞买 20% 限售价、部分地块根据开发品质、长沙市楼市政策等因素进行价格监制 22年四轮 限马甲、严控购地资金来源：均可联合竞买 15%，个别13% 23年首轮 15% 摇号 资料来源：长沙政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度回升，板块冷热分化 长沙本轮土拍平均溢价率明显提升，半数地块地价触顶，土拍热度回升。长沙2023年首轮土拍合计推地8宗，供地数量较去年四轮的22宗、19宗、22宗、13宗有所减少；无地块流拍或撤销，去年第三轮以来，广义流拍率维持较低水平；成交8宗，成交金额72.3亿，平均溢价率7.5%，较去年四轮的不足2%明显上升，处于历史较高水平，半数地块地价触顶，土拍热度回升。横向对比来看，在已完成首轮土拍的9城中，长沙广义流拍率为9城最低水平，平均溢价率高于9城平均水平4.6%。 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 4 图1.长沙2023年首轮土拍基本情况（宗，亿） 图2.长沙本轮土拍平均溢价率明显提升（%） 资料来源：长沙政府官网，安信证券研究中心 资料来源：长沙政府官网，安信证券研究中心 图3.长沙广义流拍率为9城最低水平（%） 图4.长沙平均溢价率高于9城平均水平（%） 资料来源：各市政府官网，安信证券研究中心 资料来源：各市政府官网，安信证券研究中心 板块冷热分化。整体来看，长沙本轮土拍地块质量尚可，主城五区1合计供地7宗，占比87.5%，其中岳麓区、开福区、天心区分别供地5宗、1宗、1宗；长沙县供地1宗。热门地块竞争较为激烈，共4宗地地价触顶，其中3宗地位于岳麓区，1宗地位于开福区，地块区位较好、周边配套成熟、教育资源丰富，例如开福区13号地块临近地铁6号线，周边拥有中南大学湘雅医院、省妇幼、烈士公园等配套资源；岳麓区10号地块为本轮土拍唯一限毛坯均价地块，其教育资源较优，毗邻博才培圣学校、师大附中博才实验中学（湘江校区）等。共4宗地因挂牌条件较高、区位相对较偏等原因底价成交。如岳麓区9号地块需新引入一家世界500强中前50强企业（2018-2022连续五年）的省级（含）以上总部、新引入一家中国500强中前100强企业（2018-2022连续五年）的2家控股（或全资）子公司等；长沙县12号地块要求自持不低于2万方商办物业、完成至少一家三类500强企业（二级以上子公司）总部或湖南省对外经济合作企业协会会员单位总部的引进等。 1 主城五区：岳麓区、雨花区、天心区、开福区、芙蓉区 05010015020025030035040045005101520253035402021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮2022年四轮2023年首轮成交数流拍数终止/延期成交金额（右）0%10%20%30%40%50%60%70%流拍率广义流拍率平均溢价率2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮2022年四轮2023年首轮0%2%4%6%8%10%12%14%9城平均长春郑州深圳苏州南京杭州上海无锡长沙广义流拍率0%2%4%6%8%10%9城平均深圳杭州长沙上海南京苏州长春郑州无锡平均溢价率 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 5 表2：长沙2023年首轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 竞得单位 岳麓区 [2023]长沙市007号 触顶摇号 6900.8 7935.9 15.0% 69793.0 华润置地 岳麓区 [2023]长沙市008号 触顶摇号 7900.0 9085.0 15.0% 104295.0 汉阳城建 岳麓区 [2023]长沙市010号 触顶摇号 5200.0 5979.9 15.0% 86737.0 欣利国际 开福区 [2023]长沙市013号 触顶摇号 8807.5 10128.6 15.0% 70242.0 天润置业 岳麓区 [2023]长沙市009号 底价成交 4999.9 4999.9 0.0% 64590.0 天鸿控股&湖南弘展置业 天心区 [2023]长沙市011号 底价成交 5220.0 5220.0 0.0% 84522.0 龙湖集团 长沙县 [2023]长沙市012号 底价成交 4350.0 4350.0 0.0% 173766.0 先导投资 岳麓区 [2023]长沙市014号 底价成交 6018.0 6018.0 0.0% 68753.0 湘江集团 资料来源：长沙政府官网，安信证券研究中心 3.城投仍为拿地主力，民企参与度有所提升 长沙本轮土拍国企拿地占比大幅下降，国企全口径拿地金额7.0亿，拿地金额占比9.7%，较去年第四轮的56.3%大幅下降。仅主流国企华润置地7.0亿拍得1宗地。 民企拿地占比大幅提升，民企全口径拿地金额30.6亿，拿地金额占比42.4%，较去年第四轮12.8%大幅提升。主流民企龙湖集团8