【美国房地产市场风险分析】
住宅房地产市场
主要指标走弱
- 建筑许可与开工：自2023年初以来，建筑许可和新屋开工数量显著减少，累计下降17.5%和15.5%。
- 销售与价格：二手房价（约占总销量90%）自2022年6月达到峰值后持续下跌，至2023年2月已下跌12.3%，接近2008年水平。销量下降更为显著，降幅与2008年相当。
- 估值压力：截至2022年底，房价与租金比达到136个月的高位，新房和二手房的房价收入比分别约为7.9年和6.4年，均为1970年代以来的最高水平。
负面外溢风险较小
- 信用资质：中下资质的按揭贷款占比稳定在8.2%，未出现下沉迹象。住房贷款逾期率、按揭贷款账户逾期转化率和房屋止赎率均处于2000年以来的最低水平。
- 居民杠杆：截至2022年底，居民部门的按揭债务杠杆率稳定在45.6%，债务偿还比率处于1980年以来的最低值。
- 库存与自有率：新房库存增加至2000年以来的较高水平，但二手房库存仍处于历史低位。住宅自有率处于历史平均水平。
- 金融传染风险：居民按揭债务敞口相对集中，主要通过RMBS渠道传导风险，次贷危机后，非机构RMBS占比显著下降，当前主要由政府担保机构承担，潜在金融传染风险较低。
商业房地产市场
分化表现与风险可控
- 市场表现：交易活动自2022年年中开始急剧下滑，价格触顶后出现回调。不同类型商业地产表现分化，工业地产表现最强劲，长租公寓次之，而办公地产表现最差。
- 资产质量与风险：商业地产问题主要源于资产质量引发的金融衍生风险。银行在商业地产贷款中的敞口最大，但风险主要集中在办公地产贷款。目前，银行的贷款逾期率处于历史低位，信贷损失吸收能力远超次贷危机时期，对盈利的冲击可能成为最大的风险，特别是对依赖商业地产贷款的小银行和地区银行。
结论
美国住宅和商业地产市场均面临一定挑战，但总体风险可控。住宅市场虽有走弱迹象，但信用资质稳定、居民杠杆适中、库存控制良好，加之金融传染风险有限，负面外溢效应较小。商业地产市场则表现出明显的行业分化，办公地产表现尤为疲软，但考虑到银行贷款风险控制得当，整体信贷风险依然可控。值得关注的是，商业地产的盈利风险可能对小银行和地区银行构成挑战。
