【美国房地产市场风险分析】
住宅房地产市场
主要指标走弱
- 建筑许可与开工:自2023年初以来,建筑许可和新屋开工数量显著减少,累计下降17.5%和15.5%。
- 销售与价格:二手房价(约占总销量90%)自2022年6月达到峰值后持续下跌,至2023年2月已下跌12.3%,接近2008年水平。销量下降更为显著,降幅与2008年相当。
- 估值压力:截至2022年底,房价与租金比达到136个月的高位,新房和二手房的房价收入比分别约为7.9年和6.4年,均为1970年代以来的最高水平。
负面外溢风险较小
- 信用资质:中下资质的按揭贷款占比稳定在8.2%,未出现下沉迹象。住房贷款逾期率、按揭贷款账户逾期转化率和房屋止赎率均处于2000年以来的最低水平。
- 居民杠杆:截至2022年底,居民部门的按揭债务杠杆率稳定在45.6%,债务偿还比率处于1980年以来的最低值。
- 库存与自有率:新房库存增加至2000年以来的较高水平,但二手房库存仍处于历史低位。住宅自有率处于历史平均水平。
- 金融传染风险:居民按揭债务敞口相对集中,主要通过RMBS渠道传导风险,次贷危机后,非机构RMBS占比显著下降,当前主要由政府担保机构承担,潜在金融传染风险较低。
商业房地产市场
分化表现与风险可控
- 市场表现:交易活动自2022年年中开始急剧下滑,价格触顶后出现回调。不同类型商业地产表现分化,工业地产表现最强劲,长租公寓次之,而办公地产表现最差。
- 资产质量与风险:商业地产问题主要源于资产质量引发的金融衍生风险。银行在商业地产贷款中的敞口最大,但风险主要集中在办公地产贷款。目前,银行的贷款逾期率处于历史低位,信贷损失吸收能力远超次贷危机时期,对盈利的冲击可能成为最大的风险,特别是对依赖商业地产贷款的小银行和地区银行。
结论
美国住宅和商业地产市场均面临一定挑战,但总体风险可控。住宅市场虽有走弱迹象,但信用资质稳定、居民杠杆适中、库存控制良好,加之金融传染风险有限,负面外溢效应较小。商业地产市场则表现出明显的行业分化,办公地产表现尤为疲软,但考虑到银行贷款风险控制得当,整体信贷风险依然可控。值得关注的是,商业地产的盈利风险可能对小银行和地区银行构成挑战。