房地产行业周观点：楼市“弱复苏”已既成事实，最高法明确商品房消费者权利

近期核心观点： 市场从2-3月的高预期逐渐回到现实“弱复苏”的轨道，过度乐观的预期已认清现实，过去一段时间的下跌正是上述情况的反映，地产股将企稳上行。 地产板块投资应更重视个股选择，看好拿地积极、有增长预期的α属性较强的公司，核心推荐越秀地产、华润置地。此外，维持竣工+30%判断，建议布局地产链相关标的。 市场表现回顾： 板块方面，2023.4.17-2023.4.21期间，房地产指数（中信）下跌4.67%，沪深300指数下跌1.45%，房地产板块跑输沪深300指数3.22个百分点，位居所有行业第26位。近一个月，房地产指数（中信）下跌3.42%，沪深300指数上涨0.83%，房地产板块跑输沪深300指数4.25个百分点。 个股方面，2023.4.17-2023.4.21期间，11只个股上涨，126只个股下跌，1只个股持平，占比分别为8%、91%、1%。涨跌幅居前5位的个股为：*ST新城、中国国贸、云南城投、华联控股、万业企业，居后5位的个股为：新华联、嘉凯城、京蓝科技、中天金融、ST慧球。 行业数据跟踪： 销售端，新房、二手房复苏节奏放缓。从新房维度，30城销售销售复苏势头放缓。2023年4月22日，30城商品房7天移动平均成交面积同比+15%；截至2023年4月22日，30城商品房累计成交面积为4433万㎡，同比+7.2%。 从二手房维度，样本7城成交面积同比基本持平。2023年4月21日，样本7城二手住宅当周成交面积134万㎡，环比+6%，成交量较上周略有修复；截至4月21日，样本7城二手住宅当年累计成交面积1636万㎡，累计同比+66%，与上期基本持平，较2021年同期-22%，较2019年同期+27%。 拿地端，住宅类用地成交量累计同比降幅扩大。2023年4月23日，100大中城市住宅类用地当周成交面积126万㎡，环比-70%。截至4月23日，100大中城市住宅类用地累计成交面积9839万㎡，累计同比-17%，降幅比上期扩大，较2021年同期-14%，较2020年同期-6%。 行业政策要闻： ①中国最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复中明确，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。②广东深圳有消息称银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，二手房指导价仅作参考。③福建泉州、安徽合肥、江苏无锡、浙江杭州、河南省省直机关优化住房公积金政策。④河南省进一步营造促进住房消费市场氛围，通过发放购房补贴、契税补贴等方式支持刚性和改善性住房需求。 风险提示： ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 1.近期核心观点 市场从2-3月的高预期逐渐回到现实“弱复苏”的轨道，过度乐观的预期已认清现实，过去一段时间的下跌正是上述情况的反映，地产股将企稳上行。地产板块投资应更重视个股选择，看好拿地积极、有增长预期的α属性较强的公司，核心推荐越秀地产、华润置地。此外，维持竣工+30%判断，建议布局地产链相关标的。 2.市场表现回顾 2.1板块方面，上周房地产板块涨幅位居所有行业第26位 2023.4.17-2023.4.21期间，房地产指数（中信）下跌4.67%，沪深300指数下跌1.45%，房地产板块跑输沪深300指数3.22个百分点，位居所有行业第26位。近一个月，房地产指数（中信）下跌3.42%，沪深300指数上涨0.83%，房地产板块跑输沪深300指数4.25个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌3.11%，沪深300指数上涨6.78%，房地产板块跑输沪深300指数9.89个百分点。 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：A股各行业过去一期涨跌排名（2023.4.17-2023.4.21） 2.2个股方面，上涨、下跌、持平占比分别为8%、91%、1% 2023.4.17-2023.4.21期间，11只个股上涨，126只个股下跌，1只个股持平，占比分别为8%、91%、1%。涨跌幅居前5位的个股为：*ST新城、中国国贸、云南城投、华联控股、万业企业，居后5位的个股为：新华联、嘉凯城、京蓝科技、中天金融、ST慧球。 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 3.行业数据跟踪 3.1销售端，新房、二手房复苏节奏放缓 从新房维度，30城销售销售复苏势头放缓。2023年4月22日，30城商品房7天移动平均成交面积同比+15%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域7天移动平均面积同比分别为+50%、+16%、-9%、+15%；一线城市、二线城市、三线城市7天移动平均成交面积同比分别为+107%、+4%、-19%。 截至2023年4月22日，30城商品房累计成交面积为4433万㎡，同比+7.2%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域成交面积累计同比分别为+6%、+6%、+5%、+19%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为+21%、+2%、+6%。 图6：历年30城商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 图7：长三角单日成交7天移动平均（万㎡） 图8：华南单日成交7天移动平均（万㎡） 图9：华中&西南单日成交7天移动平均（万㎡） 图10：华北&东北单日成交7天移动平均（万㎡） 图11：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图12：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图13：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图14：30城商品房累计成交面积同比，2023 图15：30城分区域商品房累计成交面积同比，2023 图16：30城分能级商品房累计成交面积同比，2023 从二手房维度，样本7城成交面积同比基本持平。2023年4月21日，样本7城二手住宅当周成交面积134万㎡，环比+6%，成交量较上周略有修复。截至4月21日，样本7城二手住宅当年累计成交面积1636万㎡，累计同比+66%，与上期基本持平，较2021年同期-22%，较2019年同期+27%。 图17：历年样本7城二手住宅累计成交面积（万㎡） 图18：样本7城二手住宅当年累计成交面积同比 3.2拿地端，住宅类用地成交量累计同比降幅扩大 2023年4月23日，100大中城市住宅类用地当周成交面积126万㎡，环比-70%。 截至4月23日，100大中城市住宅类用地累计成交面积9839万㎡，累计同比-17%，降幅比上期扩大，较2021年同期-14%，较2020年同期-6%。 图19：历年100大中城市住宅类用地累计成交面积（万㎡） 图20：100大中城市住宅类用地当年累计成交面积同比 4.行业政策要闻 2023.4.17-2023.4.24期间，行业政策要闻主要包括：①中国最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复中明确，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。②广东深圳有消息称银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，二手房指导价仅作参考。③福建泉州、安徽合肥、江苏无锡、浙江杭州、河南省省直机关优化住房公积金政策。④河南省进一步营造促进住房消费市场氛围，通过发放购房补贴、契税补贴等方式支持刚性和改善性住房需求。 表1：近期行业政策一览（2023.4.17-2023.4.24） 5.风险提示 ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。