结算业绩大幅下降，商业运营收入稳定增长

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新城控股年度报告分析

主要业绩指标

• 营业收入：2022年，新城控股实现营业收入1154.57亿元，较前一年下滑31.4%。
• 净利润：归母净利润为13.94亿元，同比下降88.9%。
• 现金流：经营性净现金流为145.35亿元，同比下降33.89%。
• 每股收益：基本每股收益为0.62元，公司决定不进行现金分红。

业绩影响因素

• 房地产结算与毛利：房地产结转收入和毛利大幅减少，整体毛利率降至20.03%，开发业务结算收入同比减少33.7%，结算毛利率为15.4%，较前一年下降2.26个百分点。
• 资产减值：公司计提各类资产减值准备63.99亿元，较前一年增长18.4%，这在一定程度上拖累了利润水平。

销售与土地储备

• 销售表现：2022年销售金额约为1160.5亿元，销售面积为1191.5万平方米，分别同比下滑50.4%和49.4%。
• 资金回笼：全年实现全口径资金回笼1329亿元，回笼率为115%。
• 土地储备：截至年底，公司拥有在建项目面积5367万平方米，已售未结转面积2914万平方米，可售土储4915万平方米，其中一二线和长三角三线城市占比62%。

商业运营与财务改善

• 商业运营收入：2022年商业运营总收入100.1亿元，同比增长15.8%，对业绩贡献逐步提升，物业出租及管理毛利率为72.6%。
• 新项目拓展：2022年新开业15座吾悦广场，截至年底，累计布局194座，已开业145座，总经营面积达1319.7万平方米，出租率稳定于95.13%。
• 融资渠道：公司成功通过境内债券融资40亿元，并在境外发行1亿美元优先绿色美元票据，整体平均融资成本降至6.52%。截至年底，公司获得各大银行授信总额度1206亿元，签订1400亿元意向授信协议。

风险提示

• 政策调控风险：政策变化可能对房地产市场产生影响。
• 三四线城市项目去化风险：市场环境对三四线城市项目的销售可能带来挑战。
• 吾悦广场拓展风险：吾悦广场的进一步扩张可能面临市场竞争和技术挑战。

总结

尽管面临房地产市场下行和资产减值增加的挑战，新城控股在2022年的商业运营收入保持了增长趋势，同时通过优化财务结构和拓宽融资渠道，展现了较强的抗风险能力和战略调整能力。随着商管业务的持续扩张和盈利能力的提升，公司有望在未来实现业绩回升。基于此，维持对新城控股的“买入”评级。