敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023年3月31日 公司研究 多元业务稳步协同发力，保持长期主义战略定力 ——龙湖集团（0960.HK）2022年业绩点评 买入（维持） 事件：公司发布2022年业绩公告 22年，公司实现营收2505.7亿元，同比增长12.2%；核心归母净利润225.4亿元，同比增长0.5%。 点评：盈利表现稳健，多元业务稳步协同发力，核心土储充裕，信用水平稳定。 1）开发业务稳定增长，运营服务贡献提升。22年，公司实现营收2505.7亿元，其中，开发业务营收2270.2亿元，同比增长11.0%；运营及服务业务营收235.5亿元，同比增长25.1%，在公司总营收中占比为9.4%，成为公司收入增长和现金流平稳运行的重要支撑；开发业务结算毛利率为17.9%，较21年降低5.1pct，低毛利项目加速结算，预期23年毛利率有望企稳；运营及服务业务毛利占公司毛利总额的23.3%，同比提升6.5pct，有望继续提升利润贡献；归母净利润为243.6亿元（我们预测为248.2亿元），同比增长2.1%，盈利表现稳健。 2）核心城市销售优异，商业板块保持增势。22年，公司实现销售额2015.9亿元，同比减少30.5%，其中于长三角销售额占比达38.5%，集团内部销售排名前三的城市分别为杭州、合肥、成都，于核心城市销售具备较强竞争力；公司新增运营15座商场，年底在运营76座商场，在运营商场建面722万平米（不含车位），整体出租率为93.9%，疫情影响下运营效率整体稳定，23年预计新增开业10座商场，未来在重点城市将逐步实现商业网格化布局，持续提升市占率。 3）土储总量合理，拿地结构优化。截至22年末，公司总土地储备5,795万平米，对22年销售面积的覆盖倍数为4.4倍，开发保障充足。22年，公司新增土储448万平米，其中长三角及西部地区新增土储占比分别为51.8%、25.2%，聚焦一二线核心城市，重视大本营深耕，为销售去化奠定基础。 4）财务运营稳健，信用水平稳定。截至22年末，公司总有息负债2080亿元，其中短债占比约9.9%，债务结构安全；公司三道红线指标维持绿档，现金短债比为3.5倍，同比略有下降，现金流安全水平仍然较高。22年，公司在境内成功发行50亿元公司债，并通过中债增担保发行中票35亿元，全年综合融资成本为4.1%，境内外评级全部保持投资级，在民营房企阵营中维持较高信用水平。 盈利预测、估值与评级：考虑到公司22年销售下行及行业销售温和复苏等影响，我们预测公司23-24年归母净利润为247.7亿元（下调10.7%）/254.7亿元（下调24.3%），新增25年归母净利润预测为280.0亿元，现价对应23-25年PE基本估值为5.0X、4.9X、4.5X，公司财务稳健，核心土储充裕，经营性业务发展增厚经营安全垫，融资渠道畅通，看好公司长期发展，维持“买入”评级。 风险提示：销售及拿地不及预期，多元化发展不及预期，结算不及预期等风险。 公司盈利预测与估值简表 指标 2021 2022 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元） 223,375 250,565 237,299 216,421 236,679 营业收入增长率 21.0% 12.2% -5.3% -8.8% 9.4% 归母净利润（百万元） 23,854 24,362 24,767 25,471 28,000 归母净利润增长率 19.3% 2.1% 1.7% 2.8% 9.9% 基本EPS(元，人民币) 3.76 3.84 3.91 4.02 4.42 核心EPS(元，人民币) 3.54 3.55 3.64 3.77 4.15 P/E(基本) 5.2 5.1 5.0 4.9 4.5 P/E(核心) 5.6 5.5 5.4 5.2 4.7 资料来源：Wind，光大证券研究所预测，股价时间为2023-03-30。注：汇率按1港元兑换0.8754元人民币计算。 当前价：22.50港元 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 市场数据 总股本(亿股) 63.42 总市值(亿港元)： 1426.88 一年最低/最高(港元)： 9.81/40.65 近3月换手率： 11.76% 股价相对走势 收益表现 % 1M 3M 1Y 相对 -6.8 -10.1 -36.5 绝对 -8.4 -7.4 -44.2 资料来源：Wind 相关研报 20220830经营底盘稳固，短债压力较小，多航道稳步发展——龙湖集团（0960.HK）2022年中期业绩点评 20211230 自律基因筑稳健财务结构，多航道打造业绩增长极——龙湖集团（0960.HK）投资价值分析报告 20220326核心利润稳健增长，多航道业务赋能长期发展——龙湖集团（0960.HK）2021年业绩点评 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 龙湖集团（0960.HK） 财务报表与盈利预测 利润表(百万元)202120222023E2024E2025E营业收入223,375250,565237,299216,421236,679营业成本-166,835-197,527-183,912-160,997-173,823毛利56,54153,03853,38855,42462,856其他收入和收益2,6231,9132,0092,1092,215销售费用5,4645,3384,9834,7614,970管理费用10,8216,7945,9605,2195,471折旧及摊销489529518565707财务费用146158160137149应占合联营公司损益2,9321,4211,5641,8762,064税前利润EBT47,62745,82247,67450,81658,062所得税-15,839-12,999-14,488-16,593-20,493净利润(含少数股东损益)31,78832,82333,18634,22337,569净利润(不含少数股东损益)23,85424,36224,76725,47128,000总股本(百万股)6,0746,2826,3426,3426,342基本EPS(元，人民币)，按最新股本计算3.763.843.914.024.42核心EPS(元，人民币)，按最新股本计算3.543.553.643.774.15资产负债表(百万元)202120222023E2024E2025E货币资金88,104 72,095 77,122 82,240 89,938 受限制银行存款430 529 582 640 704 应收、预付账款及票据合计131,642 122,442 110,825 114,150 115,705 存货、发展中及持有待出售物业405,492 325,469 326,499 363,274 414,653 其他流动资产9,055 7,321 8,053 8,859 9,745 流动资产合计644,388 540,238 537,938 584,762 647,124 固定资产(物业厂房设备)3,649 2,770 3,885 4,405 4,918 无形资产2,403 2,196 2,066 1,788 1,660 使用权资产1,696 1,350 1,616 1,351 1,426 投资性物业174,765 187,671 206,273 224,693 243,109 合联营公司投资26,747 29,186 32,073 35,537 39,507 其他非流动资产21,898 23,161 25,477 28,024 30,827 非流动资产合计231,263 246,536 271,587 295,966 321,635 资产总计875,651 786,774 809,526 880,728 968,759 短