对公司2022年业绩的点评：资产负债表优化，多航道业务发展

公司2022年业绩符合预期，维持公司增持评级。公司2022年业绩符合预期，实现营业收入2506亿元和归属普通股东净利润244亿元，分别增长12.2%和2.1%。公司持续优化资产负债表，积极调整土储结构和发展多航道业务，上调公司2023~2024年业绩增速至5.4%、7.0%（原2.4%、5.1%），预计公司2025年业绩增速为11.2%。上调公司2023~2024年EPS至4.05、4.33元（原3.90、4.10元），预计2025年EPS为4.81元。维持公司“增持”评级。 公司2022年进入缩表，利润率基本企稳。2022年公司总资产下降11.5%达到7868亿元，进入缩表阶段。其中，公司有息负债较2021年初略有增长，但随着公司进入到谨慎经营状态，预计同样将进入到收缩阶段。2022年公司毛利率较半年度下降0.1pct达到21.2%，其中开发物业约17.9%已经开始回升；2022年公司净利率为9.7%，较半年度同样回升。考虑到持有物业运营和其他服务业务利润率预计随着防疫优化后也将处于恢复状态，因此公司利润率已基本企稳，开始回升。 公司土储结构持续优化，住宅开发业务未来将聚焦核心城市。2022年公司房地产销售随行业调整而下降30.5%达到2016亿元。公司土地投资力度有所下降，为23.2%，新增土地储备448万方，截止年末土储约5795万方，公司土储持续下降。由于公司拿地集中在核心城市，拿地均价增长61.3%达到10461元/平方米。公司缩表的同时土储下降，结构优化，公司未来将在核心主力城市聚焦。 随着多航道业务的发展，公司进入到业务结构调整期。2022年公司的运营及服务收入合计236亿元，同比增长25.1%。其中运营中的购物中心和冠寓预计随着疫情结束而带来出租率和营业额的回升。服务业务随着公司品牌影响力而实现较快增长。当前公司非住宅业务收入占比提升到9.4%。随着多航道业务的发展，收入和利润结构继续调整。 风险提示：需求下行幅度超预期，其他转型业务发展不达预期。