房地产数智化营销简报1寒江 尽渡去 春风 徐徐来2022年房 地产金 融专题 研究 房地产金融研究专题·合作洽谈联系方式：微信:19101732989；.com；·2目录【内容摘要】................................................................................................3万流归宗：政策筑底稳市场............................................................................41、政策出台密集，稳市场导向明显.................................................................................. 42、制造业、基建投资增速放缓，无法有效对冲房地产业投资负增长....................... 63、房地产金融环境向好........................................................................................................7多管齐下：政策调整撑信心............................................................................91、金融供应端几近停滞，市场信心压力大......................................................................92、保交楼背景下，金融支撑多样但受益规模小.........................................................11大浪淘沙：政策定向扶“优生”..................................................................141、供应端调整仍未触及“三道红线”底线，部分房企定点纾困............................. 142、房地产重回支柱产业，房企结构分化或称定局...................................................... 18表一：2022年房地产金融政策........................................................................................ 21表二：2022年金融支撑受益房企.................................................................................... 23表二：2022年房地产企业发债统计................................................................................ 25 房地产金融研究专题·合作洽谈联系方式：微信:19101732989；.com；·3寒江尽渡入，春风徐徐来--2022年房地产金融专题研究【内容摘要】1、2022年底，随着“保交楼”政策的持续，市场已经筑底，“ 三支箭”主要用于稳市场预期。回顾2022年，年初新开工面积、竣工面积同比降幅不断扩大，从5 月开始，“保交楼”逐步成为政策关注焦点。2022年7 月开始，竣工面积同比降幅就开始收窄，而2022年9 月后新开工面积也有收窄的迹象。2022年11月“三支箭”政策后，市场稳定预期得到确认。2、近三年政策经历了趋紧-从 严-趋 松的三个阶段，房地产金融环境整体向好。2020年试行“三道红线”、2021年执行的“两集中”彻底动摇了房地产高周转的模式，房企迎来艰难时刻。制造业、基建投资增长速度放缓，无法有效对冲房地产投资负增长。房地产金融政策由“保交楼”转向“保房企”。在经过“三道红线”的三年考验后，优质房企将成为下一轮房地产金融的主要支撑方向。3、“三道红线”执行两年多期间，房企资产负债改善有限，但风险出清效果较为显著。“三道红线”政策自2020年8 月试行，距2023年中完成降负债的目标还剩下半年。目前上市房企相较于2021年资产负债表并未明显改善，2022年仍有大量房企债务违约。从房企资金来源来看，除自筹资金、银行贷款和利用外资以外的其他资金规模与占比下降较为明显，这意味着房企金融风险降低效果较为显著。4、“保交楼”政策下房地产金融支撑手段明显增加，但规模较小。转向“三支箭”政策后，“保房企”金融支持规模与方式均有较大突破。“保交楼”的金融支撑手段主要有并购贷、中债增信、信用保护工具等，金额规模较小，受益企业少。“三支箭”的金融支撑方式主要包括银行信贷、债券、股权、房地产信托（基金）、REITs 等，金额规模大、受益企业多。在支持企业方面，指向性明显，以优质企业为主要支撑对象。5、暴雷房企出险后，金融政策制定上从 “保交楼”定向楼盘支持到“三支箭”定向房企支持，房地产行业底层逻辑发生变化。在“房住不炒”的大逻辑下，短期房地产金融的支撑仍然是保民生的“保交楼”。而中长期来看，房地产企业的金融风险化解仍然主要内容，需要引导优质房地产企业资产负债表回归安全区间。房地产行业底层逻辑变为“房住不炒”背景为前提，房企风险化解后健康稳定发展。6、房地产企业结构分化已在进行中，央国企与民企并不是区分房企的决定因素，聚焦主业、聚焦核心城市的企业活得更好。从新增货值TOP20的企业，除托底拿地的国企平台外，保利、华润、中海、滨江集团等表现较为抢眼，这些企业拿地主要聚焦在核心城市。现阶段，虽然国企具备一定优势，但并不绝对，也存在部分央国企表现不如民企。随着金融利好政策 房地产金融研究专题·合作洽谈联系方式：微信:19101732989；.com；·4落地+企业自身不断改善资产负债表，部分优质民企重新聚焦主业、聚焦核心城市，预计在2023年会有亮眼的表现。万流 归宗： 政策筑 底稳市 场1、政策出台密集，稳市场导向明显2022年初，商品房竣工面积同比断崖下降。在新开工面同比降幅持续扩大的情况下，竣工面积同比断崖式下跌；带给市场巨大变化，竣工面积的强烈变化让市场信心瞬间跌进了谷底。短期内，购房者对交房的担忧进一步加剧房企销售压力；房企资金受到“三道红线”限流与销售回款减慢的双重压力，而随着零星爆发的“断贷风波”更是给市场吹了凛冬的一口寒气。5月开始，政策方向逐步转向“保交楼”。7 月21日银保监会，加强与相关部门沟通配合地方政府推进“保交楼”；7 月28日中央政治局，首提“保交楼”，“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”；在政策层面在7 月重拳出击，商品房施工面积同比降幅开始持续收窄。商品房新开工面积企稳，同比降幅有望收窄。虽然在商品房新开工面积方面的影响微弱一些，但是仍然拉住了同比降幅，同比降幅趋向于稳定。尤其是商品房竣工面积的持续改善，表明政策层面的发力稳住了局面，“保交楼”政策的重拳出击起到了预期效果，房地产市场并未朝着更差的方向发展。 房地产金融研究专题·合作洽谈联系方式：微信:19101732989；.com；·5房地产开发投资额同比下降，但较2019年水平有所提升。2014年后房地产开发投资额逐年增长，20221 年达到峰值；2022 年1-11 月房地产开发投资额同比下降10%，相较于2020 年1-11月下降4. 3%，相较于2019年1-11月上升2. 1%。在当前政策下，租赁类住房供应增加对房地产开发投资额形成有效支撑。以上海为例，“十三五”期间新增租赁类住房供应22万套，“十四五”计划供应租赁类住房40万套；预期租赁类住房供应占比将会高于产权类住房供应。租赁类住房供应的提升将会对房地产开发投资额形成有效支撑作用。长期来看，房地产开发投资额2022年仍处于较高水平，政策力度加大后市场预期筑底情绪增加。随着未来房地产开发投资支撑结构性转变，租赁类用房等形成有效支撑，2023年有望筑底反弹。 房地产金融研究专题·合作洽谈联系方式：微信:19101732989；.com；·62、制造业、基建投资增速放缓，无法有效对冲房地产业投资负增长2021年开始房地产业投资同比增速快速下降。国内外宏观环境影响下，对外出口增长爆发增长，2021 年制造业同比增速房地产业也同比增速易位，制造业代替房地产成为拉动经济增长最大力量。2022 年出口增速下降，制造业同比增速开始回落；与此同时新基建发挥逆周期调节作用，2022 年基建投资同比增速快速拉升，房地产业投资增速也在2022 年开始负增长。由于制造业、基建增速无法对冲，房地产业实际上拖累了经济发展速度。2022 年初基建快速拉升对制造业形成有效的补充作用，但制造业、基建增速进入平缓期间；与此同时，房地产业一骑绝尘似得在负增长路上狂奔。制造业、基建投资无法对冲房地产业的负增长速度。 房地产金融研究专题·合作洽谈联系方式：微信:19101732989；.com；·73、房地产金融环境向好2020年需求过热，政策调控从需求端转向供应端。2019 年末至2020 年初疫情管控后，房地产市场需求过热直接导致需求端政策收紧加快。但打击假离婚、房贷利息增加等限购、限贷需求端政策效果有限，无法有效抑制房地产市场 房地产金融研究专题·合作洽谈联系方式：微信:19101732989；.com；·8过热的情绪。因此2020 年8 月开始试行“三道红线”政策，从房地产金融供应端直接调控市场过热；2020 年房地产金融环境整体往趋紧方向发展。“三道红线”与“ 两集中” 动摇了房地产高周转模式。2021 年1 月正式执行“三道红线”政策，房企在压力下被迫放慢房地产开发速度，重点解决企业现金流问题。2021 年2 月，执行土地供应“两集中”，彻底从金融供应、土地供应两个方面收紧了房地产市场。房地产业高周转模式开始动摇，大部分企业摸着石头过河，积极改善金融风险的过程中部分房企撑不住了。需求端来看，银行房地产贷款审批从严、打击经营贷违规入房市等政策希望抑制市场投机需求；实际上打击投机需求的同时也增加了刚需、改善需求的观望情绪。需求端的压力持续传导至房企，房企2021 年要么暴雷要么在暴雷路上，整体2021 年房地产金融政策为从严状态。从定点纾困的“保交楼” 政策到定向托举的“保房企”政策， 行业融资环境得到实质上的定点放松。伴随着2022 年暴雷企业越来越多，房企定点纾困成了主旋律。2022 年初，支持并购贷不计入“三道红线”，表明政策有趋向于放松的态势。尤其是在2022 年7 月断贷风波，房地产金融政策方面从2021 年从严转向趋松的态势。2022 年1-10 月房地产金融政策方向主要为“保交楼”，随着信用保护工具定向使用、中债增信定向企业使用，加上持续支持房企之间通过收并购方式出险，把购房者信心从断贷的状态转向。虽然断贷的影响逐步得到控制，已经购房的人群心态得到稳定；但是房地产购房信心恢复仍然困难重重。2022 年11 月开始全方位定点托举房地产企业，房地产金融政策从“保交楼”转向“保房企”，随着“三支箭”的逐步落实清晰后。2020 年开始的房地产金 房地产金融研究专题·合作洽谈联系方式：微信:19101732989；.com；·9融环境得到了实质上的放松，不过支撑范围仍然圈定在优质房企身上。多管 齐下： 政策调 整撑信 心1、金融供应端几近停滞，市场信心压力大2020年8月三道红线试运行；央行、银保监会等机构针对房地产企业提出的指标，即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。2020 年试运行期间，房企债务违约数量为5 家，高于试运行前的2019 年的3 家、2018 年的3 家、2017 年的1 家。整体2020 年8